观点网曾经属于恒大的“宝地”，现在落入了中海手中。

9月11日晚，历经五轮竞价，海口市核心滨海区海口湾片区的A0702地块使用权出让竞拍圆满收官。

最终，海口中海兴业房地产开发有限公司，以高出对手40万元的竞拍价成功拿下此地，总价约17.9亿元，楼面价约1.3万元/平方米。

与此同时，该地块楼面价也成功入选了自2017年以来海口土拍成交楼面价的TOP3，而最高纪录保持者也是中海地产，出自红城湖二期棚改片区地块1.51万元/平方米的楼面价。

将目光再次放到中海此次成功竞得的A0702地块，就能理解为何外界将其誉为海口湾的“王中之王”。

一线海景，自主定价

身处核心城区，占地超百亩，可塑性强，仅凭这三点已足以在众多地块中脱颖而出。

资料显示，海口湾片区A0702地块位于海口市核心滨海区，地块北侧是海口湾公园、西侧紫荆花园小区、南侧是海口湾玉府及海口城投在建的A1001-2地块商办项目，区位优越，也是海口湾目前唯一的一线海景住宅用地。

该地块面积约6.90万平方米，是近年来海口市中心罕有超百亩地块，有很强的可塑性。其中，城镇住宅用地占比97%(市场化商品住房)，零售商业用地占比1.28%，城镇社区服务设施用地占比1.72%，关键是容积率仅2.0。

根据规划条件，该地块内需配建一所3班托儿所、文化站、社区服务站、社区卫生服务站、老年人日间照料中心及超市型菜市场等公共设施。

A0702地块正式挂牌之前，已经在市场上引发了广泛的讨论与关注。因为在过往宅地出让中，还尚未有过一宗地块能让海口相关职能部门进行了两轮设计方案征集。

早在6月5日，海口自规局揭晓了第一轮设计方案资格预审结果，中海地产、中国铁建、万科、龙湖、海口城投集团及一家民企，共计六家房企成功入围。

7月16日，海口市资规局再次揭晓了第二轮设计方案资格预审结果，此次仅剩下三家房企。其中，中海地产提交的概念设计方案—“海湾甲板”获优胜方案；中铁建设集团提交的概念设计方案，以及海口城投控股公司提交的概念设计方案—“云·海台”分别获优良方案。

虽然征集公告中明确表示，企业参与本次概念设计方案征集竞赛，不作为今后确定该地块土地挂牌竞买资格的条件，但这结果似乎也在预示中海的胜利。

同时，A0702地块打可以开发商自主定价销售，这是海南土拍市场的第一例。

土地挂牌公告指出，该宗地采用全装修方式交房和执行现房销售，并采用装配式建造，项目具备现房销售条件后，由开发单位自主定价销售。

这种灵活性有助于开发单位更好地适应市场变化，实现销售目标和利润最大化，无疑释放了一个积极信号。

至于“自主定价”未来是否会成为海南高端住宅项目的标配，还得继续观察。

恒大跌倒，由商改住

地块所在区域一直被外界视为海口高端楼盘“聚集区”，也是此前恒大地产重仓之地。

资料显示，恒大地产集团海南公司原计划在该地块建设超级豪华酒店项目综合体，即酒店项目用地，后因为种种原因项目被搁置，2021年底被海口市政府收回。

不过，A0702地块仅仅是从恒大手中回收的其中一宗。

2021年12月，据海口市资规局发布的《不动产权证书作废公告(2013005751等8宗)》显示，彼时恒大共被无偿收回8宗地块，其中6宗地位于海口海甸岛美丽沙项目区域。

相比于A0702地块原来的归属权，市场更关心的是为什么“商改住”？

根据海口市自然资源和规划局公布的数据显示，海口楼市目前存量住宅项目为82个，存量住宅用地4522.37亩，比第二季度增加约288.04亩，存量宅地规模继续增加。

其中未动工土地面积99.12133公顷，已动工未竣工土地面积202.37公顷；未销售房屋的土地面积101.95公顷。环比增幅分别达到8.86%、5.82%和8.60%。

但卖货的速度似乎跟不上进货的速度。

根据海南省统计局数据，今年1-7月，海口完成房屋销售面积192.77万平方米，月均销售面积约27.5万平方米，虽然包含了多种房产类型，但满打满算去化周期也要去到27个月。

据相关部门发布的资料显示，海口拟修改该地块规划原因为“提升土地利用价值，加快促使土地开发，补充公服设施短板”。

市场相关人士认为：“目前海口湾商业配套齐全，大家会更渴望高品质住宅。这次地块的性质由商改住，既能赚得更多，又能保证以后发展得更好，挺合适。”

据观点新媒体查询，海口湾片区楼盘有恒大外滩，成交均价1.66万元/平方米；御景湾均价1.85万元/平方米；金域湾畔均价1.45万元/平方米；保利中央海岸2.10万元/平方米等。

与此同时，海口市2024全年计划供应的市场化商品住房用地为1760.7亩，但据观点新媒体不完全统计，截至目前已成交城镇住宅用地共15宗，总计735.7亩，尚不足一半。

由此可预测，从9月份直至年底，海口土拍市场将会迎来一波乃至多波供应高峰。