城市更新怎样加快推动存量空间的功能转换|功能转换|城市更新项目|增量|存量空间|工业用地|张江

近年来，办公楼、产业园、商场空置率高、招商困难、租金下降已成了所有地方面临的难题，成为行业内“老声常谈”的话题，而且，这种趋势似乎还没看到尽头。

张江国创中心

为什么会出现这种现象呢？成因当然是多方面的。从客观上讲，主要有三点：一是建设的规模太大了，不管什么城市，好像发展就是造房子、盖大楼、建大商场、大产业园，由此，造成了供远大于求，“庙多和尚少”、“僧多粥少”成为普遍现象；

M50

二是互联网科技的快速发展和应用，使人们在生产、社交、活动和消费中，对物理空间的依赖度大大降低，“网上购物”、“网上直播”、“在线办公”、“在线会议”等已常态化，物理空间的过剩当然避免不了了；三是经济不景气造成各类企业、投资、项目对空间的需求减少。如这几年城市化和房地产行业降温后，大批相关行业企业减员、缩小规模甚至关门，所需的办公空间当然也大幅减少。

EKA天物空间

用从物理空间产品自身看，也存在不少缺陷：一是品种单一。虽然比前二十年增加不少，但也还是停留在商业、办公、研发、教育、体育、文化等几大类，其实，随着城市功能的丰富以及多样化、差异化和个性化，空间产品的市场细分还远远没有做到按需提供；二是相同产品空间内的功能单一。尤其是一些“高大上”的甲级写字楼，除了办公外，没有其它业态可供选择，抗风险能力脆弱。

现所

怎样化解现有存量空间空置率高的问题呢？当然需要从长计议、综合施策、长短结合、标本兼治。比较关键的：一是要在认识上真正确立城市发展已进入存量时代的意识。不能打着城市更新的旗号，干着“挂羊头卖狗肉”的活。更不能一讲发展就搞习惯性动作、大干快上建房子;很长的一个时期里，建高楼被当作各地体现发展水平的一个标志。前不久，还听说在一个行政区的甲、乙两个区域，甲处要建250多米的高楼，问为什么要建这么高，让人啼笑皆非的理由竟然是为了要比乙处的楼高出X米；

智慧湾

二是要把重点转移到盘活存量、优化结构、完善功能上来。这样，才能真正从内涵上、质量上保持可持续发展。三是要从源头抓起，控制总量。把现有存量的结构、功能优化与总量、增量的有序增加结合起来。

UYAO55

其实，现在国家大力推动的城市更新，不仅仅是要解决旧区改造等问题，更是化解现有存量空间空置率高等结构性问题的必由之路。如果用城市有机更新的理念、思路和方法来破解这类难题，可以起到事半功倍的效果。也就是说，现有的城市存量空间总量，不仅已能满足当前乃至很长一段时间的发展所需，而且还可以根据城市发展的需要，适时转换调整它们之间的功能，实现功能在不同存量空间的有序转换，以适应社会和城市发展的快速变化。

宏慧·视界BOX

在这方面，其实已有大量实践案例可以佐证。一是工业空间的功能转换。作为中国近代工业的发源地，上海相当数量的工业空间被保留下来了，如今，原有的工业生产功能转移后，保留下来的工业存量空间已成为上海发展科创、文创、商业、教育、养老、公寓等的新空间，像张江国创中心、长阳创谷、智慧湾、新业坊、中成智谷、天物空间等等，数不胜数；

1876新视觉

二是商业空间的功能转换。过去商业空间稀缺功能不用转换，现在也过剩了，不转不行了。比较典型的是，南京有一个商业综合体转为三甲医院的门诊大楼，一下子就把门可罗雀的商场给盘活了。其实，现在的所谓购物中心，其功能已在做潜移默化的转换，如大量医美、专科医院、培训机构和体育健身功能进来了，非购物消费功能在不断取代购物消费功能；

中大医院门诊，图片来源：网络公开资料

三是办公空间的功能转换。这件事似乎最为迫切，上海的典型案例是1.8万平方米的亚洲大厦，自发转出了近20个小剧场，演脱口秀、音乐剧、话剧等。现在称之为“演艺新空间”；在纽约，有600多个大中小剧场，除了几十个大型剧场外，大部分都是包含在其他建筑中的。如今，纽约又把不少办公楼改为酒店、公寓，作为纽约办公楼功能转换的一个重要方向；

亚洲大厦星空间，图片来源：网络公开资料

四是居住空间的功能转换。上海最为经典的是田子坊，这里不作展开。很有名的虹桥基金小镇原来也曾是日企高管居住的别墅区。而且，居住空间的功能转换往往是 “细雨润无声”的，在家办公、在家开会、在家直播、在家培训、在家设计、在家组装、在家视频教学、在家餐饮等等，你能分辨这“家”是办公用地、教育用地、研发用地、工业用地还是商业用地，它们与住宅用地的关系怎样切割呢？“水清则无鱼”，在某种意义上，“模糊”本身就是一种生产力、一种优化组合、一种创造性。“混沌大学”的取名大概也缘于此道理。

虹桥基金小镇

现在，居住空间功能最迫切需要转换的地方是：大量沿马路街道边的居民楼底层。计划经济时代，一层或六层叫“顶天立地”，但能分到这样的房子已算幸运了。可现在不同了，随着人民群众对美好生活的向往，城市住房条件的大幅度改善，马路街道车辆行人增多，噪音、隐私等问题严重困扰两侧的底层，它已越来越成为“不适应居住”的地方。

建业里

怎么办呢？二十多年来，不少底层的功能也在逐步转变，原居民通过出租的方式，将部分转为社区商业服务的各类门店。可惜的是，若干年前，一场声势浩大的“拆围”运动，将街边居民楼底层的功能打回了原型。几年过去了，这些地方怎么样了呢？有的租给外来民工当宿舍、环境更差了；更多的则是“野火烧不尽，春风吹又生”，一个个顽强地重新开窗、开门、开墙照常经营，但这种半遮半掩、不明不白的状态，则让市容形象更差了；

WYSH 翡悦里

五是公共空间的功能转换。过去，搞绿化就是纯粹生态建设，缺乏与生活相关的功能。现在，这方面已有很大改变，如不少绿地中增加了体育、文化、旅游功能，尤其是一些过去视为低效无用的“边角料”公共空间，注入了新的功能，像洛克公园，在高架下建综合运动场馆等；

洛克公园

在兰州，有一处叫“黄河食渡”的地方，则是利用近万平方米的高架桥下空间，改造成拥有179家店铺，集餐饮、文化、旅游于一体的休闲娱乐空间，形态、业态都不错，非常有创意。至于日本，利用高架桥等公共空间开设商店、咖啡馆等商业设施比比皆是，不足为奇。

华谊万创·新所

上述这些空间功能转换的案例，表明了社会、市场和企业已在行动，它说明：一是不同空间功能转换是行得通的；二是这种行得通是有中外大量成功案例支撑的；三是这种转换有市场需求和市场内在驱动力的；四是它会成为存量时代城市空间功能转换的一种常态，符合城市发展规律。

遇见博物馆

因此，从问题导向、需求导向、市场导向出发，政府如何因势利导、顺势而为、扬长避短、有序推动就成了一个需要重视、研究和解决的问题。

上海穹顶艺术中心

要引导推动存量空间功能转换，政府首先在三个方面的转变是必不可少的：一是从增量思维转变到存量思维。不能放着一大堆低效、闲置、空置的存量视而不见，老是“大手笔”、“大规划”，老想着“建、建、建”，老盯着起高楼，结果是一大堆存量没盘活，新建的增量又没法消化；

上海国际时尚中心

二是要从“性质认知”转变到“功能认知”。也就是要更科学、更有弹性地看待和处理“用地性质”与“空间功能”之间的关系，因为功能是随着社会、市场和需求的变化而不断变化的，相对稳定的用地性质难以跟上这种“变化率”。

源创·新业坊

换句话讲，如果按照“用地性质”来决定“空间功能”，从实际情况看，就会造成城市物理空间里的功能难以跟上社会、市场的变化需求。如果让用地性质与空间功能变化同步，在操作上也不现实。所以，参照现代经济中“所有权”与“经营权”可以分离的常识；用地性质与空间功能也可以有条件地分离，前者相对稳定，后者可根据社会、城市和市场发展的需要，在同一空间或不同空间中进行合理转换，使社会资源更加充分地得到利用和配置。

长阳创谷

三是从“旁观者”转变到“推动者”。在大量成功案例的基础上，有关部门可以梳理总结出一套针对不同存量空间功能转换的政策，既鼓励支持，又守住底线。如果说上海的城市更新要走在全国前列，那么，率先探索超大城市巨大的存量空间功能转换，恐怕是上海应该做、而且有条件、有能力做的一件事，在这方面上海大有可为。