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作者|罗乾波

出品 |波哥看楼市

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01

通缩终于被摆上台面了

9月6日,在上海外滩金融峰会上,前央行行长易纲罕见表态:

中国面临内需疲软的问题,尤其是在消费和投资方面。中国现在应该把重点放在抵挡通缩压力上。”

“通缩”,这个词,终于并也是首次被提起了,也因此第一次被摆上了台面。

同时,他还讲了一句话:关于通胀和通缩,中、美、欧处于不同的周期之中。疫情期间,欧美出现了高通胀,而中国在过去五年中对抗的是通缩压力

注意,他说,过去5年,我们对抗的主要就是通缩压力

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那么,他为什么能够提前看到通缩压力呢?大致有:

1、长期因素:人口老龄化会导致居民预防性储蓄上升、消费倾向下降,因此对通胀产生抑制作用。

2、内外失衡:我们是世界工厂,欧美国家是世界市场,如果出口受阻,那么我国庞大的产能只能内部消化,结果就是价格战,把价格持续往下拉。

3、内部因素:“薪资-通缩”螺旋。这几年企业基本上都明白了一件事儿,要想活下去,必须降本裁员增效。如今全社会各行各业,哪个行业或企业没有降薪裁员的压力?

可知,这种通缩螺旋很麻烦,因为降薪裁员反过来会导致需求减少,企业情况恶化,导致进一步降薪裁员。

对此,业内普遍认为,目前来看,这些因素都不是短期因素,也不是短缺就能够逆转的。

如果通缩持续下去,那么国内的消费或将继续下行,餐饮、旅游、零售,甚至电商等所有面对终端消费者的行业,都将受到一系列的冲击。

小结:

波哥楼市观察,对相关经济学有所了解的人,都知道:

通缩的时候,物价普遍下降,消费者和企业会推迟购买和投资,期望未来价格会更低,这会减少当前的需求。产品价格与销量下降,会压缩企业的利润空间,导致企业减少生产、裁员甚至倒闭,进而导致失业率上升。

同时,通缩的时候房地产、股票和其他资产价格下跌,减少财富效应,抑制消费,进一步减少需求。资产是弹性的,债务是刚性的,通缩期间,资产缩水,债务不变,使得偿还固定金额的债务变得更加困难。

对于债务人来说,实际债务负担增加。

简而言之,通缩就像物价的“降价大甩卖”,听起来似乎不错,但问题在于,人们因为怕东西继续降价而不愿意花钱,企业因为赚不到钱而不愿意投资,大家都捂紧口袋。整个经济是需要循环的,而通缩就像经济患上渐冻症,动弹不得。

也就是说,通缩带来的直接结果即为经济衰退,其中的负面效应远大于通货膨胀,因为,至少后者还能看到繁荣的泡沫,而前者的景象则是一片萧条。

因此,在楼市上的变化,大家也就很好理解了:

通货膨胀的时期,钱相对容易赚,对未来的预期较高,为了有效对冲通胀的风险,人们可能更倾向于买房,做投资,因为钱会持续贬值,持有的现金会越来越不值钱。

然而,一旦出现通缩的现象,如上,众多商品都会出现价格不断下跌的情况,也包括房价和股价等,带来很高的投资风险,出于避险考虑,很多人就会倾向于持有现金,可是大量的持有现金仅仅能做到避险和“节流”,无法做到“开源”,从而使人们对前景失去信心,甚至可能造成经济的长期遇冷。

同时,实际上,这也跟人们对未来的预期和判断有关,也是就信心的问题,越不好、越看跌,越看跌、越萧条,所以,很多人也把通缩比喻一种“死亡螺旋”。

再回到楼上来看,在通缩的特征上也已经比较明显了,比如近年来各类政策出台了不少,为何大家还是无动于衷呢?

其本质,还是人们对未来缺乏安全感,普遍在储备现金,捂紧口袋,减少各类消费支出;而这样一弄,更加速了通缩恶化的趋势,故而,最近国家也开启了“以新换旧”和部分城市发消费券的方式,以便能提振士气、和化解通缩。

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02

通缩对楼市的主要影响

据波哥看楼市分析,通缩,还另外自带和衍生出了一个正反馈类的加强机制:

价格下降——企业收入下降,但债务不变——债务负担相对加重——企业为了减少成本和偿还债务,减少支出和投资,大面积裁员——居民收入下降——需求进一步下降——价格继续下降。

同时,银行和金融机构因担心贷款违约风险增加而收紧信贷,使得企业和消费者更难获得资金,借款人消失,进一步抑制经济活动。而且,这种自我强化的循环使得经济难以自我调整,走出通缩。

可能大家也注意到了,这几年的房地产等,出现的情况也基本在上述这个逻辑内,比如,在房企端,去化艰难——化债无力——投资萎缩——裁员降本——产品减配——价格下跌——市场信任度下降和警惕——去化更加艰难等,这些情况皆为通缩在楼市的真实表现。

因此,也给楼市的发展造成了很大的问题。

那么,通缩到底会给楼市带来哪些影响呢?

下面就来简单说一下。

对此,据波哥看楼市分析,主要有两点:

◢其一,以提振信心为要,救市政策的发力点已经在有效调整了。

如上,造成通缩的核心问题,就是信心缺失,对未来缺乏足够的安全感,所以大家都苟着不动。

例如,能吃大餐的,都回家自己做饭;能买宝马的,先买辆比亚迪暂时开着吧;想买大房子的,很对人已经在转道二手房或租房领域了,等等。

虽然上面说了很多企业和投资方面的事情,但最后,都需要市场消费终端去发力,才能使那些各类商品完成最后的一跃,而变成收入和利润,没有这个核心点的支撑,首先,一切商品都将失去意义,其次,通缩的死结也永远解不开。

另外,不知道大家注意到没有,最近以来,ZF在救市政策上,似乎不再推出什么大招了,同时也把范围放得更大了,这跟以前主要针对楼市来施策的模式不太一样了。

比如,不断转向到促进消费和给人们发钱、严管大基建和严控债务规模等手段上来了,实际上说明,在救市的方式和路径上,已经出现了很大的变化,而逐步从大产业角度回归到个体等类的消费范畴上,这或许也是上述易先生的讲话能快速扩散出来的一个原因。

这,充分表明ZF对通缩问题的重视和开放胸怀,毕竟,核心的症结不能有效化解,其他很多救市举措,可能并不会再有过去那样的效果了。

而提振消费,就必须要有效去充实居民的钱袋子,而增厚钱包,就要提升就业和收入,这是环环相扣的逻辑,来不得半点虚假,不然,通缩的态势依然还会持续。

古话说,家中有粮,心中不慌。

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如此,消费的信心,自然会逐步上升,商品的去化和货币的流通,也将会有效好转,通缩的寒气,必将渐渐被不断回升的信心和消费额等类“阳气”所化解和消融。

简单来说,就是,从消费端和收入端来发力,可以有效破解通缩中的核心障碍点,能快速激活其动力,从朴素的商业观点来看,达成消费和变现,也是所有商业经济门类的最终归宿。

楼市也一样。

◢其二,以有效的综合减负为实际支撑,重塑市场预期。

大家都知道“信心更比黄金贵”这句话,但是,信心的建立,是需要很多现实和客观的支撑的,不是喊喊口号就能做到的。

这是一个浅显的道理,无需多讲。

在刺激消费和改善收入上,还存在另外一个于收入相关的一体两面的问题——就是在必要的支出上,其成本能否合理降低的问题。

这是什么意思?

就用买房子的事情来简单说吧。

房价降低、新购房贷款利率降低、存量房贷利率降低、或者个别交易中的税费减免或降低等,就是一个很有必要的为购房者减轻支付压力的有效举措。

从个人或家庭收入的角度来看,购房成本减少,实际上也是其可支配收入相对增加和提高的一个反映。

比如,原来买一套房子,房价加上利息等,假设,可能要500万,但是通过房企促销、相关利率或税费等方面的扶持等,最后,全程下来,可能只要实际支出400万,而且,每个月的还贷压力大为减少,这样,从首付开始到还贷的过程中,在短期和长期上,都可以给购房者进行一定程度上的松绑和减负,那么,此类人群,其腰杆和信心等,都将会慢慢挺起来。

当然,这里的举例,是一个模糊的算法,当不得真,只是用来说明上述的观点,请不要去钻牛角尖。

当下,在购房的成本上,确实存在一些问题,高房价暂且不说,在贷款利率上,人们还是觉得高了,因此,在买房是总是觉得压力大和忐忑不安。

而且,最近,呼声很高的存量房贷利率期望调降的事情,也在业内旋风四起。

因为,这部分人群正处于还贷期间,以前基本都是在4%及以上的高点买房的,每月的还款额占据着个人和家庭收入的比例较高,加上近年的收入压力等,让这些业主苦不堪言。

可见,如果存量房贷利率打下去,在减轻这部分压力的同时,必然可以释放一定的消费能量,对国内化解通缩阶段的颓势,也是一股不少的力量。

当然,为购房者和居民减负,上面仅简单提了几点,事实上还有很多可以去做的地方,比如教育、比如医疗等等,这也是一个系统性的问题,我们期待有更多更好的举措出来。

03

有鉴于此,据波哥看楼市观察,提振经济和救市的风向,不经意间,已经发生了很多的改变,其脚步也已经更加铿锵有力了,大家都要为此点赞。

毕竟,通缩,也只是一个客观的经济问题,在国际上的情况,也比较普遍,没那么复杂,坦然正视就好了,然后全盘深度研究,自然,会找到有效的化解策略。

以前,大萧条时期的美国、上世纪90年代的日本、以及1997年的我国,不都走过来了吗?

可喜的是,国家已经在全然发力,来快速破局通缩的压力了,上面易先生的讲话,即为一个比较重大的信号。

同时,在楼市方面,众多举措正在不断推出,例如,商品化+保障房的双轮驱动、房贷利率的下调、好房子好产品好价格的市场分化等等,皆是有效应对通缩周期的有力举措,尤其加上在房地产之外的消费和就业领域的众多改变,中国楼市发生的新变化新气象,已愈加明显。

昭示出:

新动能已开始发力,楼市等局面会不断好起来!

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本文为「波哥看楼市」(ID:bgkls2023)原创文章,其版权归我方所有。未经授权不得转载,喜欢的敬请点赞和转发为谢!