昨天的这个信号，让楼市触底反弹的进程开启了倒计时|央行|房价|楼市|触底

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昨晚，央行发布了最新的8月金融数据，按照惯例，公众号先做一个简版分析，后续在知识星球会再发一个详版。

先说大家最关心的房价，有关房价和居民新增信贷的关系，我们之前多次提到过，就是下面这张图。

换言之，居民新增贷款大涨会推动房价上涨，新增贷款下跌也会使得房价失去债务支撑而下跌。我们据此数据也在2023年初开始减持房产（点击：）。

那么8月份居民的新增债务是什么状况？我根据央行的最新数据已经整理成了下面这张图。

可以看到，无论是8月单月，还是今年1月到8月的累计，新增贷款都大幅低于往年水平。8月新增贷款仅为近十年最低年份的一半不到。517楼市新举措的降首付和降利率，对贷款的提振完全没有效果。新增贷款比过去高首付高利率的时代还要低不少。

从最新的8月数据，我们可以判断，拐点还远远没有到来，全国楼市依然还在下行通道。建议想买房的先管住手。

那么，楼市究竟还要下降多少，才有可能触底反弹呢？我们可以从美国日本的房产泡沫历史获取一些启发。

美国2007年开始居民杠杆率首降，2012年楼市触底反弹。

日本2000年开始居民杠杆率首降，2005年楼市开启阶段性触底反弹。

美国日本都是5年左右。

根据国家资产负债表研究中心的数据，截至到今年一季度，居民杠杆率还在略微走升，没有出现下降拐点。

但从三季度的居民贷款数据来看，居民杠杆率有望在三季度首次开始下降。居民存量贷款增速如下图。

如上图，从6月开始居民贷款增速跌至4%以下。而根据以下公式：

居民杠杆率 = 居民存量贷款 / GDP

我们可以知道，当居民贷款增速低于名义GDP增速时，居民杠杆率开始下降。

今年一二季度的名义GDP增速（并非统计局公布的实际GDP增速）是多少？

一季度为3.97%，二季度为4.01%。

也就是说，当居民债务增速低于4%时，居民杠杆率开始下降。从6月开始，我们的居民债务增速开始首次跌破4%，8月虽然没公布存量债务增速，但我依据8月央行新发布的居民新增贷款概算了一下，8月居民债务增速应该在3.52%左右。

也就是说，根据昨天发布的数据，从2024年第三季度开始，我们的居民杠杆率终于要开始首降（前提是三季度名义GDP增速不低于3.75%），也就意味着楼市触底反弹的征程，也要正式展开了。并且我们也有了参考国外房产泡沫进程的倒计时时间表。美国日本从居民杠杆率首降开始用时5年楼市触底，香港更快一点，从居民杠杆率首降开始3年触底，不知道我们需要几年？

需要买房的同学，可以把这个当成一个大致的前瞻指引。

以上说的都是全国的情况，对于北上广深及各大二线城市的居民债务增速，是各地自行发布，时间上要慢一个月，也就是最新数据是7月的。

我刚才看了下最新数据也已经更新，北京深圳在降上海在升(上海应该是6月那一波拉了一下)。具体等我周末整理好各大城市的数据后发在知识星球。供大家预判自己城市的跌幅进程时参考。

最后简单说下新发布的M2和M1，

M2增速6.3%，和上个月持平，但M1增速-7.3%。大大低于预期值。在数据发布前，所有券商预测M1的平均值是-2.3%（Wind口径），预期最低的浙商证券预测也有-6.7%，结果数据出来-7.3%。这个数字已是连续第四个月创下30多年来的历史新低。