央行前几天公布了8月的金融数据。
M1（狭义货币）的增速同比下降7.3%，余额63.02万亿元，跌幅比7月扩大0.7个百分点，再创历史新低。
M1已经连续负增长5个月了，这还是有史以来头一次，再次见证历史。要知道M1这个数据有记录以来的负增长一共就只有6次。
通缩仍在持续，消费和投资依然在萎缩，经济活动缺乏活力，有效需求不足。
用寒风凛冽来形容一点都不为过。
M1拉胯的同时，M2却还在继续增长，余额达到了305.05万亿元，同比增长了6.3%，M1和M2的剪刀差进一步走扩大至13.6%，是今年以来最高值。
也就是说，广义的货币总量是在增加的，央行印钞机是开动了的，但这些钱要么被居民和企业拿去还债，要么拿去买国债、理财和定期存款，就是没有进入实体用来投资和消费。
通俗点说，大家都在躺平，全民都在躺平，缺少信心。
居民存款和贷款数据也能说明这点。
前8个月，住户存款增加9.65万亿元，贷款仅增加了1.44万亿元，存款增加额是贷款的近7倍。
大伙都在拼命存钱，贷款能少则少，这个情况下，三驾马车之一的消费是接近熄火的状态。
8月份居民贷款中，房贷（中长期贷款）新增了1200亿元，同比少增1604亿元，仍处于历史低位。
这样的宏观数据下，楼市和股市是好不起来的。
逻辑上来看，市场上钱这么少，楼市股市没有资金流入，但是你却说它要大涨，正常人都是不信的。
从历史数据看，M1和房价的走势高度吻合，每次房价快速上涨的时段，也往往是M1飙升的阶段，比如2019年~2010年、2012年下半年、2015年~2017年。
而且M1每次都是先于房价上涨，可以说M1就是判断房价未来会涨价与否的一个重要信号。
从近期的数据也能印证。近5个月，M1破天荒地一直在负增长，70城的房价也是一样，一线城市一年同比都是10%的跌幅。
前几天，美联储降息了50个基点，导致一群人沸腾了，说房价马上大涨起飞了。
他们的逻辑是，美国降息以后，有7万亿元的热钱会流到中国，楼市久旱逢甘霖，一二线的房价会即将大涨，现在就是最低点，最佳的买入时机。
其实，说白了，就是忽悠人买房。
美国降息以后，美国银行存款和国债的利率依然比我们高，资金能否回流都要打个问号，能止住目前的资金外流就不错了。
房子是否到最低点，还是要看房价收入比和租售比，现在大部分城市的这两项指标仍处于高位，房价还没降到底。
根据高盛此前的预测，我们的房价要在2027年才能触底。
这个预测还是偏保守的，因为这个是对照美国次贷危机的周期，如果参考日本，房价则要跌20年，才能到底。
因此，在当下，买房子投资不是一个明智的选择。对于刚需人群，越晚买房越省钱。
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