美联储降息刷遍全网，朋友圈又有小作文出来：
金融侧的分析争议太大，小作文真假也不知道，我们今天说一些形成共识的东西：
上海楼市，应该全面取消限购。
限购本来就是一个临时措施，不应该长期存在。
看时间，上海只限购了13年，2011年之前完全不限购。
看区域，全球各大城市都不限购，中国也只有6个城市限购。
为什么这6个城市这么奇葩？因为那段时间我们太特殊了。
我们用30年走完了别人200年的路，城市化突然爆发。
2006-2010年上海净增412万人，大部分都是年轻人，至少2个人需要一套房。
需求就这样突然爆发，供应缺口达百万套。
需求爆发了连盐都能抢光，不用说房子。
盖房子没那么快，从规划到交房至少5年时间。
很快上海一房难求，下一步就是房价暴涨。
领导一看数据吓坏了，紧急于2011年1月份启动限购。
让一些人暂时买不了，短期实现供需平衡。
其实限购是不对的，凭什么不让人家买房？既然是商品房，就应该自由交易。
2011年买房到现在还能翻4倍，那个时候买房很对啊，凭什么不让买？
中国人自古就有牺牲小我，成全大我的品格。让部分人短期买不了，换取了楼市整体稳定。
这个道理讲明白，大家也接受了。
如果2011年不出限购，我们现在更完蛋。
有限购还翻四倍、五倍，如果没有限购，那还不得翻十倍？
涨越高、跌越惨。感谢有限购，让我们杠杆没拉那么大，让我们没跌那么惨。
感谢2011年那些被限购的人，是你们救了大家。
是时候把权利还给大家了。
之前房子不够卖的，你说让我等等，让其他人先买，我忍了。
服从大局嘛。
现在那么多房子卖不动，没人买，凭什么还不让我买？
都不用数据了，大家出去看看吧，大量新房卖不动、大量二手房卖不动。
不用说郊区，外环内都有很多新房卖不动。
2021年二手房挂牌量9.5万套，现在突破20万套，根本卖不完。
有什么理由不让我买？
其实限购之前也有，福利分房时代大家也是排队。
当时经济不发达，房子盖的更慢。
工人们都想要自己的房子，怎么办？
只能按职务、职称、工龄排队，先给领导分、先给前辈分。
房子少嘛，大家都能接受。
如果厂里很多房子都没人要，领导、前辈也都住上大房子了，你还不给工人分，你信不信工人把工厂砸了？
2018年至今，上海净增人口只有22万多，却建了48万套商品房。
算上保障房、动迁房，上海共建了100万套新房。
你还担心房子不够卖的？你还担心大家抢房？
限购的前提没有了，限购的法理也就消失了。
我们不能再打着防止暴涨的旗号，剥夺大家的购房权利。
想买一套自己的房子，是很正常的需求。
供需关系早就扭转，为什么上海还要保持限购？
很多人讲，上海放开限购其他城市楼市更完蛋。全国一盘棋，得考虑周边城市。
逻辑推理确实这样，不过逻辑推理还有另一个结论：需要上海楼市稳住，给全国以信心。
江苏看上海，浙江看杭州，上海楼市稳不住，江苏楼市只能一泻千里。
527新政一出来，上海的房产中介集体高潮，苏州中介朋友圈也不遑多让。
现在上海确实稳不住了，是时候救上海了。
上海到底会虹吸多少购买力，到底会多大程度打压全国，没人讲得清。
与上海的信号效应相比，如何两害相权取其轻，领导自有高见。
其实上海父母官肯定首为上海，全国一盘棋是中央考虑的事情。
中央对一线城市的压制一直存在，2020年深圳房价涨疯，就被扣了“炒房市”的帽子。
现在中央什么态度呢？
今年的重要大会讲了，允许有关城市取消或调减住房限购政策。
全国一共6个城市限购，有关城市是谁大家都知道。
其实这句话讲了不只一次，这次是上海527新政后又讲一次。
去年年底，对楼市的关键词变成了“先立后破”，已经充分表明了态度。
先立后破，说明承认之前的“先破后立”是错的，房地产还是需要救起来。
这些变化我们都看得到，肉食者肯定早明白了。
527新政出了，还说允许你取消或调减住房限购政策，方向还不清晰吗。
别管虹吸效应大还是示范效应大，中央已经帮你判断好了。
而且上海放开限购，全国人就都来上海买房吗？想得美。
纽约不限购，也没见美国人都去纽约买房。
一个城市容纳的人口有上限，上海已经接近了，你全放开限购也不会都来抢房了。
放开限购的意义是，让现在还在上海打拼的外地人，能买的就买了吧。
中央放开，上海就没理由不取消限购了。
法理上，上海不应该继续剥夺大家的购房权利；
行政上，上面已经多次传出允许取消、调减限购的信号。
还端着干嘛呢？你又不是不缺钱。
近些年上海一直是全国土拍收入冠军。2024年，上海不是了。
2021年，上海土拍收入3200亿元。
2022年，上海土拍收入2800亿元。
2023年，上海土拍收入2200亿元。
2024年至今，上海土拍收入800亿左右。
意味着上海很可能被北京、杭州超过。
上海土地财政依赖度不高，但是预算早就编好了，现在钱收不上来，计划全被打乱。
今年预计出让商品房用地440-545公顷，公开市场完成了81.2公顷。
算上其他零零碎碎，估计完成度只有20%多。
文章《上海新房市场，危险了》中环二讲过，今年救市力度明显加大，是因为土拍不行了。
我们看二手数据，领导却只关心新房。
现在新房卖不动、土地卖不动，还有什么理由不救市？还有什么理由限购？
土地卖不动影响的可不只收入，更严重的是影响区域开发、城市发展。
不管房地产挨了多少骂，房地产依旧是城市发展的核心工具。
宝山南大规划多年，急需一个地标带动区域能级，最后怎么搞的？低价将住宅用地卖给华润，换取一个华润万象城。
商办开发都是赔钱的，不在住宅上补贴，没人愿意参与。
如果住宅没人买了，华润还跟你合作吗？
地标项目开发不了，南大什么时候建成？
今年第五批土拍刚结束，大宁地块0溢价成交，很多人都没想到。
因为地块要求自持办公，还有落税要求。
利用一个地块出让，换来一家头部企业入驻，是区域发展常见的方法。
上面这两个是成功案例，其他地方不知道有多少类似土地，因为市场太差，导致没有成功出让。
土地拍不出，区域发展受到严重阻碍。
外环内某区域有十几块宅地需要卖，因为没人买，让国资委下属企业前去托底。
现在下属企业也没钱了，土地卖不掉，区域开发就慢了下来。
为什么宅地没人买？因为前面几个楼盘都滞销了啊。
这个区域几乎是全区的希望，如果开发失败，可能经济增长都受到影响。
某港、某虹桥、某某滩的开发，都需要房地产，你也不想这些区域烂尾吧？
当然我们经济要转型，要发展新质生产力，在考虑这些宏大叙事之前，地方zf是不是先把自己经济搞起来，先把区域发展做起来？
中央都说了，先立后破，谁也不能为了长期目标放弃短期发展。
前几天文章下粉丝留言，东京也吸收了中国不少有钱人。
的确，网上爆出来太多东京遇到中国明星的新闻。
不光东京，朋友做伦敦房产生意，也有不少大陆客户。
与其让这些有钱人被国外收割，不如留在上海。
因为一些种种原因，各地方政府大量缺钱，没理由自断臂膀保持限购了。
另一个重要因素是，预期。
不管怎样，整个社会建立了一个预期：上海还要救市。
更具体的讲，9月份救市。
如果9月没有任何动作，预期落空之下，市场可能加速下行。
现在没人想看到这个结果吧？
这个故事，去年已经发生过一次，我们不得不吸取教训。
去年9月1日，上海出了“认房不认贷”，市场立即上扬。
2023年9月23日，上海单日成交突破800套，创了新高。
市场信心部分修复，金九银十要来了。
都知道“认房不认贷”尺度太小，普遍预期9月底还要再出新政：国庆楼市火一把，今年就算稳住了。
然而很快破了一盆冷水：新政没等来，9月底、10月初没有任何利好。
预期全面落空，10月形势急转直下，此后一蹶不振。
直到12月14日才降利率、调普宅，都快过年了，回天乏力。
预期拉满之下，政策不达预期都会出问题，何况完全不给。
如果还想2024年有个好收成，就不会犯同样的错误。
总之，上海已经找不到任何一个理由限购。
任何政策都有时代背景，计划生育都取消了，何况楼市限购。
00后都不结婚了，你还说让他们只生一个，自己都觉得多余了吧。
上海楼市也一样，那么多房子没人买，限购还有什么意义。
全面放开吧，别端着了。
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