刚刚，在国新办发布会上，央行迅猛出击，多箭齐发，正式官宣降准、降息、降存量房贷、降首付、增保障贷、设货币工具等数项重磅举措，该消息一出，整个市场瞬间被点燃。
其中，对于楼市而言，最受关注的是“双减政策”：降存量房贷和降首付。
央行重点提到：降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。
引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。
统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。
上周北京时间9月19日凌晨，美联储宣布降息时，笔者曾经撰文预测中国存量房贷有望同步下调，详见《》。当然，上述预测基于整个市场实际上都已经有所期待。
因为早在2024年9月初，市场关于调降存量房贷利率的呼声就此起彼伏，虽然上述传闻当时并未得到官方回应，但楼市对此预期一直很高，尤其是美国降息后，此举操作空间更大了。
在世界经济格局中，美联储进入降息周期，无疑将对各国经济产生深远影响。而中国、美国作为全球TOP2的顶尖经济体，彼此有着千丝万缕的联系，尤其是对中国经济和楼市的影响值得关注。
公开数据显示，美联储此前为了整治通胀，从2022年3月开始，强力启动暴力加息，该政策持续至2023年7月，在短短16个月里，居然连续11次加息，累计加息幅度高达525个基点，长期保持在5.25％至5.5％之间，为2001年来最高水平！
如此最高水平的利率，促使大量资金回流美国，为了避免被过度抽血，各国相继加入加息阵营，此举也让全球各大经济体都苦不堪言。
因此，一直有呼声要求美国降息。如今，美国高息降了，靴子落地，而且还是大幅降息，算是让世界各国都缓了一口气。
美联储降息，从客观上来看，为中国提供了更多的货币政策操作空间。事实上，除了美国，英国、加拿大、欧洲、印尼等全球多个国家、地区近期同步宣布降息，世界主流的货币政策，正在集体向宽松周期冲刺。
所以，在全球普遍降息的大背景下，中国回旋余地就更大了。而且，存量房贷利率下调并不是什么新鲜事。
一年多前，2023年8月31日，监管部门发布通知调整存量首套房贷利率，该轮存量首套房贷利率调整，平均降幅约为80个基点。
笔者认为，去年由监管层出面，统一协调各大银行下调存量房贷利率，极大减轻购房者月供负担，缓解大量家庭债务压力，因此，备受好评，带来诸多正面效果。
因此，这次央行再次继续顺应市场需求，统一下调存量房贷利率，将有助于提振国内消费，让购房者愿消费、敢消费、能消费。
特别是在以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局中，消费是当前我国经济复苏的重点着力领域。
美联储的降息可能会改善市场对未来经济的预期，从而提振楼市信心。虽说美联储降息更多是为美国经济服务，但也从侧面助力中国金九银十楼市。
金九银十是中国传统的楼市销售旺季，美联储的降息金九银十楼市销售有望带来积极影响。
此番央行全面宣布楼市双减政策后，更坚定了笔者之前的预判。在美国为首的全球各大经济体普遍降息背景下，中国央行果断出手，全力降低置业门槛，减轻购房压力，将进一步带旺金九银十楼市人气。
据央行公布数据显示，此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。
由上述央行数据推算，5000万户家庭每年减少1500亿利息，平均每个家庭每年可节省3000元，以30年房贷计，相当于户均减少9万房贷压力。
如果购房者有30年的100万存量房贷，按照前文提到，当前存量房贷大概4%左右计算，等额本息还款月供4774.15元，利息总额71.87万元。
经过这次央行平均降幅大约在0.5个百分点左右后，以3.5%测算，等额本息还款月供4490.45元，利息总额61.66万元。
可见，购房者每月节省283.7元，全年可少付3404.4元，30年共计减少102132元。对于普通家庭而言，无疑是笔不小的开支节省，有助于提高他们的生活质量和消费能力。
这可是实打实的减轻购房者的月供负担，把这些钱省下来后，购房家庭将拥有更多的可支配额度，用于日常消费。手里有钱，心里不慌，只有充实购房家庭的钱包，才能让大家放心花钱。
比如携父母下几次馆子，带伴侣来趟说走就走的旅行，陪娃多逛逛乐园，或者给家里置办台洗碗机，加装个净水器，定制储物柜……
这些新增消费让购房者，成为很多商家的“衣食父母”，带动经济循环起来，带动资金流动起来，这对于拉去当前内需，有莫大地推动作用，改变有效需求不足的局面。
说完购房者，我们再来看看银行。
1500亿对于银行来说，不能说完全没影响，但是，并不会造成太大的问题。可以说，这次利率调整对银行净息差的影响总体保持中性，甚至能帮银行留住优质的房贷客户。
下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款。换句话说，如果银行固守着高利率不降，那购房者会选择提前还款，反而导致银行大量优质客户流失，由此造成的损失将更加严重。
2021年楼市巅峰期，房贷利率一度高到6%以上，而今普遍降到4%以下，新增房贷甚至低于3%，出现2.9%、2.8%等优惠利率。新旧房贷利差巨大，造成前几年贷款的购房者不断通过申请提前还款，来减轻自身经济负担。
但是，很多银行为了保住未来相对确定的业绩收益，将提前还贷流程设置得特别复杂。大部分银行都将提前还贷申请“冷处理”，往往需要购房者等待一个月，甚至有些银行还要长达三个月。
有些银行还规定，提前还贷限制次数，甚至个别银行设置了一年只能申请一次的限定。之所以搞得这么复杂，无非就是银行缓解提前还贷对业绩的影响，减少住房贷款优质资产快速流失。
但效果却适得其反，很多购房者对银行这类限制非常反感，从而加剧提前还贷的势头。
所以，银行与其被动等着优质房贷客户流失，还不如主动下调存量房贷利率，实现双方共赢。
楼市好的时候，购房者愿意加杠杆；楼市低迷的时候，购房者争相去杠杆。因此，银行如果还是不变通的话，最终吃亏的还是自己。
这个时候，由央行统一协调，联动全国各大银行一致行动，反而是为银行最大限度保留优质客户，进而确保银行业绩能够保持相对稳定。
虽然存量利率降了，但是，央行同步宣布的降准行为，相当于为银行直接提供低成本的、长期的资金运营，中期借贷便利和公开市场操作是央行向商业银行提供中短期资金的主要方式，利率的下降也将降低银行的资金成本。
而且，未来存款利率也会同步下调，因此，对于银行来说，可以对冲掉因为降低房贷利息所带来的损失。
另外，今年银行股价接连攀升，银行财报显示利润可观。
笔者专门整理银行股涨幅、净利润表格可见，下调存量房贷帮购房家庭节省的1500亿利息，还没有工商银行净利润1713亿、建设银行净利润1650亿高，说明银行业的抗风险能力较强，主动让利于民，更能争取到客户的认可。
而且，在今年A股普遍下跌的行情下，前十大银行股却逆势走高，全线上涨，农业银行大涨26.92%，遥遥领先，工商银行涨19.67%、中国银行涨17.54%紧随其后。
另外，全国二套房贷款最低首付比例统一下调到15%，这对于大量潜在改善买家来说，更是难得机会，以前因为二套房贷比例、利率高企，导致很多改善家庭对楼市望而却步。
后来虽然有些城市出台政策，在卖一买一、租一买一的前提下，二套房可享受首套房的待遇，但这只是部分城市执行。
如今，全国都统一实行二套房首付比例跟首套房一样，更加方便各地改善购房者置业，激发潜在购买力，促成楼市更多交易。
因此，这次楼市双减调整，对银行来说，非但不会有冲击，更能使之保持长久稳定发展。
受国新办央行、金督局、证券会轮番发布各大政策利好，A股市场本日上午开盘A股、港股集体猛拉，沪指重回2800点创指涨超3%，两市超4900只个股上涨。
备受关注的银行板块，总计42家银行股，就有高达41家银行上涨，仅有1家银行下跌。
其中，常熟银行涨4.49%、交通银行涨4.04%均突破4%，招商银行、中信银行、郑州银行、建设银行涨幅均超过3%。
由此可见，市场看好本次金融支持经济高质量发展各项举措，相信在美国等全球主要经济体降息背景下，中国同步在推动经济发展方面发力，都将有助于中国楼市全面复苏。
热门跟贴