存量房贷利率调降：背景、目的、影响|存量房贷利率|首付比例

编者按

背景：目前房地产市场萎缩已经和经济预期不振形成连锁反应。北京、上海、广州、深圳、天津、成都、重庆，七大城市房价顶点均出现在2021至2023年间，顶点相较于2004年上半年末（观测基准）：北京增长10.63倍、上海增长6.99倍、广州增长10.38倍、深圳增长13.26倍、天津增长8.58倍、成都增长5.69倍、重庆增长4.68倍；而截至2024年上半年末，七大城市相较于房价顶点，房价分别下跌了：北京-24.4%、上海-25.3%、广州-25.0%、深圳-37.2%、天津-42.2%、成都-10.1%、重庆-16.2%。

目的：避免经济与金融系统潜在危机、呵护银行息差。在经济层面——经济与地产高低相关。一方面，房价持续下行会大幅拖累经济增速，另一方面，房价下跌会导致居民资产负债表大幅缩水，对消费产生极大拖累。在金融层面——可能会导致系统性风险。除经济影响外，大规模提前还贷、断贷很可能引发系统性危机。在微观层面——此举可以呵护银行息差。5年期LPR除了对应居民部门的车、房贷款外，还对应着企业部门的长贷。若普遍降低银行贷款利率，会大幅压缩银行息差。而直接降存量房贷利率，相当于一种结构性降息，精确投放到房地产，呵护银行息差。

影响：对新房影响不大，主要是缓解断贷与提前还贷。可能对购房需求影响不大，即对房价影响不大。从我们的观察看，对于踯躅的购房者来说，或许有两个比较重要的定价基点：无风险利率、通货膨胀率。第一，购房者会倾向于比较无风险利率（例：10年期国债YTM）与房贷利率高低，以此衡量进行贷款是否有套利空间；第二，通货膨胀率基本和居民收入增长率相仿，在一个收入增长大于房贷利率的环境，购房者会更加敢于贷款。而从目前情况看，上述两个基准，尤其是通货膨胀率，都远低于调降后的房贷利率。对房贷持有者来说，能一定程度缓解房贷压力。目前普遍个人首套房贷款利率为LPR不加点，即3.85%。若降低50bp，则可以直接降低至3.35%。若以使用商业贷款贷出100万元人民币计算，等额本金每月需要还款4,688.08元人民币；调降利率后，则等额本金每月需要还款4,407.14元。

文/许博男

事件：国新办9月24日发布会上，潘功胜行长表示将推动降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例；引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右；统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。此举能否扭转当前房地产市场颓势？将对房地产市场、居民消费行为，乃至宏观经济产生哪些影响？

背景：目前房地产市场萎缩已经和

经济预期不振形成连锁反应

房地产对于中国经济的重要性无需多言。房地产市场链条长、幅射广，一些观点认为地产行业巅峰时曾占据了三成左右的国民经济总量。而目前房地产市场萎缩已经和经济预期不振形成连锁反应，亟需政策调整。

目前宏观房价已经回到2015年左右，其中部分城市已经接近2009-2012年水平。我们此前在研究报告中使用中原地产披露的月度二手房指数做过对比。对比数据显示，北京、上海、广州、深圳、天津、成都、重庆，七大城市房价顶点均出现在2021至2023年间，顶点相较于2004年上半年末（观测基准）：北京增长10.63倍、上海增长6.99倍、广州增长10.38倍、深圳增长13.26倍、天津增长8.58倍、成都增长5.69倍、重庆增长4.68倍；而截至2024年上半年末，七大城市相较于房价顶点，房价分别下跌了：北京-24.4%、上海-25.3%、广州-25.0%、深圳-37.2%、天津-42.2%、成都-10.1%、重庆-16.2%。此外，根据一些草根调研与中介机构数据，部分三线以下城市房价跌幅较上述七大城市更为严重，部分城市房价甚至接近2009-2012年水平。

以北京为例，从北京二手房挂牌均价跌幅看，在逐步逼近日本上世纪90年代水平。根据OECD披露的日本房价指数，我们发现日本的房价泡沫始于70年代末，房价顶点位于1991年初，随之泡沫破裂。此后日本房价一直下跌近20年，直到2009年才出现企稳回升。从1991年的顶点到2009年的谷底，期间日本房价指数由1991年的168.27跌至2009年的92.95（2015年=100），全程跌幅达44.8%。我们通过中原二手房指数测算，若从高点跌掉44.8%，北京房地产成交均价大约是3.4万元单价。

目的：避免经济与金融系统潜在危机、

呵护银行息差

在经济层面：经济与地产高低相关。一方面，房价持续下行会大幅拖累经济增速，如房地产开发投资始终无法企稳，对经济增长产生了极大的拖累；另一方面，房价下跌会导致居民资产负债表大幅缩水，使城镇居民倾向于提前还贷，甚至断贷，居民部门资产减少以及预期转弱，对消费产生了极大拖累。

在金融层面：可能会导致系统性风险。除经济影响外，大规模提前还贷、断贷很可能引发系统性危机。从目前金融数据看，根据央行数据，今年1-8月居民部门新增贷款14,400亿（去年同期增加29,915亿），同比少增15,515亿元；其中新增居民部门中长期贷款13.100亿元，同比少增2,430亿元。信贷需求降低甚至规模性违约，很有可能会引发货币银行体系的系统性风险。

在微观层面：此举可以呵护银行息差。根据以往经验，央行调节房贷利率的主要手段是通过调节MLF来间接调节5年期LPR利率（因为房屋贷款的主要定价模式是LPR加点上浮）。但5年期LPR除了对应居民部门的车、房贷款外，还对应着企业部门的长贷。若普遍降低银行贷款利率，会大幅压缩银行息差。而直接降存量房贷利率，相当于一种结构性降息，精确投放到房地产，呵护银行息差（这一点通过此前降低逆回购利率可以见得）。

影响：对新房影响不大，

主要是缓解断贷与提前还贷

主要方式：类LPR调降或“转按揭”置换。从潘功胜行长的表述来看，仅提及“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右”，并未提及以何种方式。但目前普遍猜测两种可能的方式：类LPR调降或“转按揭”置换。其中“类LPR调降”指的是和历次LPR调降一样，规定一时间节点（比如LPR是每年初统一调整）进行统一调整；“转按揭”即用一笔新贷款替换当前存量贷款，同时实现调降利率。

对购房者的影响：可能对购房需求影响不大，即对房价影响不大。此次发布会除了官宣“存量房贷利率调降”，潘行长还表示将“统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%”。市场广为讨论的是此举是否会刺激购房需求。但从我们的观察看，对于踯躅的购房者来说，或许有两个比较重要的定价基点：无风险利率、通货膨胀率。第一，购房者会倾向于比较无风险利率（例：10年期国债YTM）与房贷利率高低，以此衡量进行贷款是否有套利空间；第二，通货膨胀率基本和居民收入增长率相仿，在一个收入增长大于房贷利率的环境，购房者会更加敢于贷款。而从目前情况看，上述两个基准，尤其是通货膨胀率，都远低于调降后的房贷利率。

对房贷持有者的影响：能一定程度缓解房贷压力。目前普遍个人首套房贷款利率为LPR利率不加点，即3.85%。若降低50bp，则可以直接降低至3.35%。若以使用商业贷款贷出100万元人民币计算，等额本金每月需要还款4,688.08元人民币；调降利率后，则等额本金每月需要还款4,407.14元。