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■ 和君产城发展事业部·产城原创系列
■ 作者：和君咨询业务合伙人 翟战平
■ 阅读全文大约需要20分钟，欢迎转发朋友圈收藏阅读
【 新时代产与城系列6 】——高质量发展新阶段，城市该如何营造“高级感”？
【内容提要】近期，朋友圈一篇《为什么在香港旅游时，觉得城市很旧但是莫名的高级？》被朋友们争相转发，这引起了一直在一线做产城咨询的我的兴趣。粗阅之下，对文中作者提出的“陌生感、质地感和精致感”深有同感。本文结合近一段时间对产城关系的新认识，以及城投公司转型发展核心与关键命题的思考，就高质量发展阶段，内地城市如何改变快速城市化阶段形成的“千城一面”，营造高质量发展阶段的城市核心竞争力——城市软实力和产业软实力。而其中城市“三感”经营，就是城市软实力的重要面向，就这方面，提出自己的一些体会和思考，也包括对当下深陷城市债务泥潭中的诸多城投公司如何找到新的业务机会提出一些个人的建议，以供参考。
01 背景：
城市化节奏转换，内地城市如何破解“三个怎么办”？
笔者曾长期从事房地产与城市开发方面的战略咨询，今年以来，随着房地产行业的深度调整，与城市开发相关的诸多领域开始步入寒冬。在今年参与的有关城投公司转型发展多个论坛的交流沟通中，有关“三个怎么办”让我印象最为深刻——
第一个是房地产最大力度新政后，房地产行业该怎么办？房地产行业的深度调整到没到底？房地产开发还有没有未来？
第二个是在城市进入后开发时代后，在“土地财政”难以为继背景下，城市建设与城市投资该怎么办？城市未来有没有发展空间？发展空间在哪里？
第三个是在上述两大变局背景下，背负着上个阶段大干快上遗留下来的巨大债务包袱的城投公司该怎么办？城市该如何进行有效投资？城投的未来空间道理在哪里？
从“房地产行业变局”到“城市发展变局”再到“城投公司转型”的三个怎么办，环环相扣，要想一下子厘清，并不容易。结合多年一线咨询实践的认知，我认为以上三方面的困局，归根结底还是因为城市化发展阶段的切换，也就是所谓的城市化节奏转换——由城市开发主导的高速度城市化（初级城市化）转换到以城市内涵经营为主线的高质量城市化（深度城市化）阶段。要回答以上“三个怎么办”，还得要回到对高质量城市化（深度城市化）的深度认知来。
02 剖析：
高质量发展阶段，城市核心竞争力之所在——
产业软实力&城市软实力
城市进入深度城市化阶段后，城市发展的重心与高速度城市化阶段有着明显的不同。简单点说，深度城市化阶段，城市发展更重质而非量、更注重内在竞争力而非外在规模、更注重软实力而非硬实力。这就使得习惯于城市开发的房地产行业和城市类企业，出现种种“货不对板”、“供给与需求错位”的问题，这应当是上述三个怎么办深层次的原因。具体说，城投公司要想取得突破、城市发展要想开辟新空间，就必须从高质量发展阶段，城市的核心竞争力塑造，即打造从产业软实力和塑造城市软实力两方面出发去思考问题，进行业务布局，并提供相应的解决方案。
先说产业软实力塑造的方面。那就是在产业进入中高端产业化阶段后，有非常鲜明的四大特征，我称之为产业四化——集群化、生态化、主题化和智能化（之前文章中有详述）。在产业四化的背景下，产业软实力的打造，概括起来就是“塑造三力”——创新力、辐射力和聚合力。所谓创新力就是如何导入数字科技和低碳科技赋能现有产业体制增效；辐射力就是不仅仅从产业链角度考虑，更需从产业集群和产业生态角度思考产业集群的“腹地”与“飞地”；聚合力是指产业应用场景和产业消费市场的聚合。（具体的三力打造，在地方经济如何唱好产字经中详述）
重点说说城市软实力塑造方面。在经历了数十年的房地产高歌猛进式的发展之后，越来越多的城市已经开始全面进入到后开发时代。就城市基建投资来看，地方政府基建投资的重心从原来“铁公机+新园区+新城区”为主导的“城投”模式，正在快速转向为现代产业构建基础设施的“产投”模式，一些发达地区的城市，更是以产城功能区为核心载体，将“城投”与“产投”有机融合，形成“产城投”（创发投）新模式，在推动城市从“城市开发”走向“城市更新”和“城市运营”的同时，也推动着政府职能向“服务型政府”转型。但就城市形象力和影响力来看，众多的内地城市并没有摆脱“千城一面”的困局，如果说香港是表面看着旧但内在很有高级感的化，内地城市，可以说是表面看着很光鲜，很CITY，但实际体验中却总是透露出一种“土豪气”和“粗拉感”。究其本质，就是城市内在的高级感不足，即：缺乏陌生感、质地感和精致感。
03 策略：
城市如何营造“高级感”？——
塑造“陌生感、质地感与精致感”
那么，城市如何营造三感呢？我以为，需要从文旅产业、城市公共空间经营与打造以及商业街区打造三方面提升城市的“高级感”，让城市真正以人为本，让城市真正成为一个来了就不想走的地方，成为让人流连忘返，安居乐业的地方。
就营造陌生感而言，文旅产业显然是一个显而易见的重要抓手。而文旅产业如何塑造网红获得流量，并突破网红，从“网红”到“长红”，突破千城一面，塑造独特个性与魅力当是最重要的议题。在这方面，首先在旅游形象塑造方面，不要动不动就是印象××，xx千古情等浮光掠影的表演，而是如何真正营造“北方更北方”“南方更南方”，挖掘内在气质，塑造个性魅力，越是个性的，越有持久吸引力。其次，在旅游载体的打造上，能够突破景区、景点等项目打造思维，更多从软性文化元素的塑造上下功夫，推出线上线下一体、品牌化运营的当地名牌等。
就质地感营造方面，需要在公共空间的人性化经营方面多下功夫。如：产业创新公园、休闲娱乐街区等，这方面，各地城投公司应该有巨大的创新空间；
至于精致感的营造，需要从景区、街区与社区的在地化改造和本地化运营商多下功夫。目前国内部分城市的消费综合体、消费街区以及社区更新与营造上都有不错的探索。
最后，我想说的是，从“建城”到“营城”，从“城市开发”到“城市运营”，意味着城市发展重心的根本性迁移。如何把握好这个城市化变奏曲，如何在营造城市三感上下功夫，挖潜力，找到业务机会，应该是诸多城投公司应该去潜心研究和下大力气琢磨的地方。只有为城市的未来投资，投资城市的未来，才能真正助力城投公司摆脱困境，才能为房地产行业找到新空间，才能真正开辟高质量发展阶段城市化的新天地。
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