作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
终于，楼市再次走到十字路口。
距离央行释放一揽子地产大招不过两天，今天（9月26日）中央高层重要会议针对当前经济形势，部署下一步经济工作中就特别提到“要促进房地产市场止跌回稳”。
这句话出现在这样的会议，不说是超预期，至少接下来各个层级以及地方加足马力全面配合拯救市场也是没有什么悬念了。
特别是会议还特别提到要回应大家关切的问题，比如放松限购，降存量房贷利率等。
所以更大的招式相信已经在来的路上。
但能不能真正把各地房地产市场从深渊中拉出来，还要时间考验，因为买房的底层需求不变，而各地新房项目又在抢时间入市。
最明显的，趁着十一黄金周将至，深圳各大新房已经开始陆陆续续做10月的蓄客工作。
比如位于龙华深高北学区的深业上城学府、位于光明凤凰的中建观玥、位于宝安沙井的鸿荣源珈誉·玖玺以及鸿桥世纪名园等。
总的来说，10月的深圳有望迎来新房供应的小高峰。
网红盘即将突围
虽然说预计市场有利好预期释放，但10月深圳率先热闹的新房估计会是网红片区沙井的鸿荣源珈誉·玖玺。
因为项目已经释放10.1样板开放的消息，接下来入市的节奏也就相应会快很多。
而且作为继华强城和万丰海岸城后沙井热度非常高的项目，大户型的加推同样也会引起市场观望群体的一番关注。
一方面，虽然沙井的市场已经不复华强城和万丰海岸城的高光，但加推的是独立地块的大户型楼王单位，254套房源，面积段为124-137㎡的4房，169-199㎡的4房，是沙井当下市场上比较有代表性的新房项目，销售如何，于区域性新房而言风向标意义。
另一方面，项目本身属于沙井能够与万丰海岸城体量比拼的超级综合大盘。
项目涵盖高端住宅、商业办公、星级酒店、大型购物中心等多种业态，配套齐全，距离地铁口也非常近，交通便利，再加上又是属于深圳外国语学校（集团）宝安学校招生学区范围，市场上有一定的议价权。
不过，这都是建立在市场销售不错、潜在的购房群体相对观望的情绪没这么强烈的基础之上。
现在网红盘想要靠着大户型改善突围还是会有很大压力，更不用说项目会自带一些无法忽视的短板。
比如项目体量大的好处是配套齐全，但也正因为体量大也带来了高密度。
最明显的就是同样作为鸿荣源打造的位于龙华的超大社区项目龙华壹方城，从2015年首期入市到如今，社区经过了将近十年的浮沉，实际居住的业主最深的体会就是出行拥堵。
而包括珈誉·玖玺的珈誉府以及万丰海岸城的项目，未来都是上万户的超大社区。
目前凤塘大道日常自驾出行已经很拥堵，就更难想象未来这两个超大体量的社区入住满员的情况。
比如项目属于鸿荣源旧改项目的其中一个地块，这就意味着周边会有持续施工的影响，整体环境面貌提升还需要不少时间。
这些都是无法忽视的实际问题。虽然不会成为购房群体选择的决定性因素，但也间接会成为大家自住考虑的依据。
竞品市场
网红盘要突围，除了项目实际的情况会有所影响，购房群体真正考虑的还包含市场因素。
现在的新房市场是什么情况呢？
一是新房格局未变，同类实在太多了。
近一点的有沙井最大的新诞生的大体量项目万丰海岸城，接近500套在售，一路之隔的鸿荣源珈誉府已经入市的1—8栋总共还有一千四百多套房源在售。
再远一点的有11号线地铁口鸿桥世纪名园以及位于沙井12号线海上田园东站A出口的大盘前海未来城，预计很快入市第一批房源。
前者将首推1栋A座/B座/F座，建面约89-188㎡，共399套房源，流传出的户型设计方正。
后者分五期开发，4块二类居住用地，总规划2380户，首推1栋1/2单元，共计595套。
还有更远一点的，比如跨区的光明，就更不用说了。
比如位于光明高铁站旁的几个项目，中建观玥、中海时光境等等。
更重要的是，后续入市的项目都在卷深圳建筑新规的面积，使用率也会更高。
比如前海未来城流传出的户型图中，约76㎡设计出紧凑的3房，约113㎡设计出了4+1房。
再比如光明的中建观玥和兰玉庭，从曝光的户型图来看，可以明显感觉到设计的户型，都是大阳台设计更大了，飘窗也更大了。
这样一来，其他项目实际的得房率也会比过去入市的项目更高。
而从珈誉·玖玺释放出的户型图来看，124平设计是3+1房，169平和199平大户型设计是4房，但户型够不够方正可以自行体会。
不仅同类新房在卷户型，二手房的低谷处选择也非常多了。
二是核心区甚至带优质学校的二手房，五六百万也能踏过门槛了。
比如位于龙华红山地段的金地上塘道一期，2010年的房子，学区是龙华实验学校初中部，不到500万的常规住家三房也能买得到。
比如位于南山前海的阳光花地苑，2010年的房子，不到500万也能选择紧凑一点的两房。
再比如位于南山南油的福满园，不到500万的两房也有报价。
再比如作为深圳核心改善型片区宝中，最近2007年的菁英趣庭挂出一套77平的户型，业主报价399万。过去的8月一套97平的户型成交是665万。
根据乐有家研究数据显示，截至9月22日，第三季度以来深圳低于“参考价”10%成交的二手房源达到14.28%，低于“参考价”10%至20%成交的达到30.64%，低于“参考价”20%以上成交的达到44.79%，也就是说已经是将近九成二手房成交价低于“参考价”。
这是成交价数据，而不是挂牌数据。
所以，后市的二手房价格也会相应地有影响。
即使楼市的预期在这几天陆陆续续有修补，在竞品众多的情况之下，还要看因城施策的具体细则以及项目的实际价格。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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