今天上海出台《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，涉及限购优化、信贷政策以及税收政策等七条内容，回应市场关切。
新举措有以下看点：
一、 政策还是以“组合拳”方式，持续释放刚需和改善购买力，满足不同层次住房需求，符合市场预期。当前楼市消费力多样，单一政策照顾到的客群有限，多样政策组合可以最大限度满足差异化需求，提振楼市购买力。这次政策的核心在于限购优化，金融举措以及税收调整，这些都是买家或卖家最为期待的内容，市场各方能获得切实的实惠，也是对市场交易产生直接推动的内容。
二、 购买外环外住房的社保年限由3年降低到1年，一步降低限购门槛。1年的时间非常短，尤其对于刚需买家而言，“上车”非常容易。现在外环以外的成交占比大约在5-6成区间运行，也就是说大部分刚需产品在外环外。二者之间有非常高的契合度，可见这一政策是精准匹配供需关系。
其次，政策还照顾到部分改善群体。上海居住证满3年且积分达到分值的居民家庭可以享受沪籍居民家庭购房待遇。换而言之，对于非沪籍家庭而言可以多买1套房子。非本地户籍也有改善需求，但基于“房票”只有1张，无法释放多买一套的需求。加之当前的信贷政策相当友好，有利于激发这部分客群的购买欲。
再次，对于自贸区临港新片区施行差异化购房政策。临港政策上的特殊性吸引很多企业入驻，但不少职工还在市区居住，每天通勤时间长。现在针对特定群体可以在临港多买1套房，可以解决上下班便利性问题，某种程度上也释放改善型需求。
三、 降低首付比例。全国层面根据所购住房的性质差异，最低首付比例亦有不同，首套最低首付比为15%，二套房则为25%。上海执行首套20%的首付标准，二套35%，差异化区域30%。这次将首套房首付比例一步降到15%，不是全国最高的城市，释放对刚需买家的友好姿态。并将二套房首付比例下降一成，进一步降低购房门槛。相对而言，二套房首付比例下调幅度大于首套房，对于改善需求者而言有较高吸引力。并且“9.24”发布会上央行释放宽松货币政策信号，未来降息可能性非常大。降首付+降息的组合可以有效降低月供压力和置业总成本。
四、 降低交易税费。二十届三中全会中《决定》指出要取消普通住宅和非普通住宅标准，这次政策积极落实相关内容。取消普通住房标准可以减轻交易环节税费，起到交易润滑作用。
卖家需要缴纳增值税，不管是普宅还是非普宅，不满5年都要收全额征税。但满5年后，普通住宅免增值税；非普通住宅收差额增值税。
卖家还需要缴纳个税。普通住宅按金额1%，非普通住宅按2%收税。
以下举例，一套非普通住宅买入时300万，现在交易价格为800万，持有时间超过5年时的计算：
当前买卖双方对交易价格认同度不高，买家“杀价”厉害，9折是常见尺度，8折也不少，因为价格谈判进入僵持的案例较为常见。如此一来，在交易环节上可以省下很多成本，买卖双方都会得到实惠，房价上的损失可以在交易中补回来，谈判会顺畅很多。二手房交易的顺畅有助于置换需求持续稳定释放。
此外，还缩短增值税免征年限。原先需要5年，现在只要2年。缩短卖家持有时间，降低交易时间成本。
五、 后市研判：
1、提振市场信心和改变市场预期。“金九”市场期待很高，但台风天气和中秋假期因素，干扰正常交易节奏，导致前半段楼市表现不理想，不管是新房还是二手房成交量在低位盘整。近期的“小作文”比较多，上海老百姓对于楼市的关切程度又提高了。这次政策赶在节前落地，一方面落实中央有关房地产调控“止跌回稳”相关精神，另一方面，为上海楼市持续向上、向好发展起到巩固作用。有助于转变买卖双方看淡市场的预期。
2、借助近期向好的大环境，成交有望稳步增长。最近几天市场氛围相当好，管理层高频次释放积极信号，资本市场一改前期低迷，地产股出现涨停潮，乐观情绪又开始回归。进一步优化的政策会释放较多市场需求，一部分已经处于谈判中的客户这周末已经加速做决策的步伐，周末成交订单数量明显增加。黄金周的楼市表现值得市场期待，十月的楼市交易量也有望止跌企稳，四季度成交量有望走出翘尾行情。
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