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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱
入行这么多年，总能遇到一些带着中式买房思维来咨询日本房产的朋友：
“日本房子这么老，还有投资价值吗？”
“这套房租金回报率这么高，肯定买这个！”
“这房子不朝南，不想要。”
“日本人住的房子面积都这么小吗？”
我印象最深的一位客人，我们暂且叫他G先生，非常执着于高租金回报率。他联系上我们的第一句话，就是让我们帮他找套回报率高的房子。
于是，我们帮他在东京23区，找了几个毛租金回报率在5.5%上下的房子。
但是G先生表示，毛回报率才5.5%，扣掉七七八八的杂费到手才4个点出头，太少！说完就不搭理我了。
过了一段时间我才知道，原来G先生买下了福冈的房子，价格低不说，回报还说有7%。
一听福冈这个城市，我的内心就警铃大作。
要知道，日本是一个少子老龄化严重的国家。除了首都圈和大阪，其他几乎所有城市人口都在负增长。在这些城市买房，虽然价格低，回报高，但无论是出租还是转手都很困难。
果然，过了几个月，G先生找到我们，问能否帮他的房子招租。我们才知道，他这套房子，空了大半年都没租出去。
只看收益率的中式投资思维，让G先生走进了大坑。
今天，就结合我在日本房产行业内的多年经验，给大家说五个常见的“中式思维投资坑”，一定要小心自己落入其中！
日本的人均GDP是中国的三倍，东京房价应该很高吧？
这个误区，是大家投日本房产时一定要规避的思维。如果用国内的房价和理所当然的想法来“锚定”国外的房价，有些商家就可以利用这点故意抬高价格卖房给你。
实际上，东京的房价并不贵。今年8月，东京23区二手公寓每㎡成交价为111.93万日元（约5.6万元），对比国内一线城市的同等地段，便宜了不少。
日本市场的投资逻辑跟国内大不相同，价值定义也有出入。所以，不要用国内价格锚定日本，会影响你的价值判断。
投资回报率高，就是好资产？
这个就像开头的案例中，G先生的思维，只看回报率，不看其他。
但其实，拿东京来说，现在东京23区的租金表面回报率往往只有4-6%左右，到6%都是凤毛菱角。
除去所有的支出成本，拿到手的净收益大概在3-5%，要清楚这样的市场现状。
而那些回报率高的资产，经常出现在远离市区的市郊、都下部（八王子市、多摩地区这些），虽然租金高，也不好出租，这类资产的空置几率和最后平摊下来的回报是没有东京都区部来得高的。
如果想进一步了解怎么挑对日本好房，可以下方扫码阅读我们整理的【日本选房避坑指南】，告诉你要怎么选、怎么避坑、怎么买对房子等：
只买朝南向的房子，其他不考虑。
这也是我们不少客人有的思维。但大家要记住，我们不是居住者，而是投资者，为什么要像在国内买自住房这般执着朝向？
日本人虽然也喜欢朝南的房子，但作为租户其实并不那么在乎朝向。
一是因为日本的租客基本都是朝九晚五的上班族，早上出去太阳刚出来，晚上回家早已华灯初上。加上日本的房子基本都配有空调暖气烘干系统，朝向对于他们来说，影响不大。
二是日本人重隐私，房间的窗帘长期紧闭，在这种情况下，朝哪边其实并不是问题。
相比于朝向，好租好售（市区内，交通便利等因素）的优质房才是你应该看的重点。
若是因为犹豫朝向，错过了收益回报很不错，地段、房屋内部配套都很好的物件，那就得不偿失了。
日本的房子都这么小，能租出去吗？
日本的投资型小公寓平均面积在16㎡-25㎡之间，相当于国内的单间。
东京的租金高，人口密度大，地方寸土寸金，所以要有效利用空间，就需要缩小住宅的大小。
而跟国内租客不同，日本单身族租客因为注重隐私，会更喜欢住这种配套很齐全的单间，这是一个非常普遍的现象。
一个人如果住一室一厅，那租金会比一个十几平米（甚至几平米）的单间贵许多，为了节省房租，选单间居住的人不在少数。
老房子不能买！
有这样思维的朋友，可能认为日本的房子也像国内一样，超过20年的房子就成了“老破小”：房屋外墙腐蚀严重，小区内杂草丛生，物业管理混乱，垃圾随意堆放。
但其实，日本老房子的投资性价比是最高的。
一是这样的房子更保值。日本房子的价值分为建筑物价值和土地价值，建筑物价值会折旧，而土地价值则不会。老房子折旧已经基本差不多了，未来建筑物价值下降空间很小，而土地价值又在不断升高，所以更保值，也更有性价比。
二是日本的老房子管理得也不错，早在1980年，日本政府就提出了百年建筑的目标，旨在房子要按照可以居住100年的标准去建造和保养。通常日本3、40年的老房子，还管理得非常新净。
所以，80年代的房屋还意外地挺受欢迎。因为它房屋结构比之前的更稳、更好（新耐震），而租金却比90年代、00年代的便宜，物业管理的水平都差不多，很平均。因此，考虑到租房的性价比，它在租户群里仍保持很高的人气。
以上，就是5个常见的“中式思维”的投资坑。
记住，买日本房产可不是在选自己的住所，是要给日本社会的居民居住的，所以，一定要针对日本人的居住思维，改变以往的固化思路，才能买到性价比高、质量又不错的优质投资房产。
海外房产投资的大忌，一是“凭感觉”，二是照搬国内的买房经验。日本买房不难，但想买到绝佳好房，专业和经验不可或缺。
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