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节前的股市很热，因为互换便利和回购增持再贷款等一系列的政策，仿佛大家都看到了在股市赚钱的信心。
与其同时热的还有楼市。
还是老样子，在一线城市的各种放松的刺激政策下，国庆节开始后，各路财经媒体关于楼市火热的报道和约好的一样集体出现。
一切都和当初的517新政后的情况很像，像到很多稿子熟悉的让我怀疑是“旧文新发”。
什么售楼处的顾问嘴巴被问冒烟了，中介忙到天黑还没吃上一口热饭，还有深圳全家6口临时不去旅游改道签单买房。
总之就是各种热。
还好媒体的基本客观还有一些，今天再看一些传统媒体的报道，在部分文章的末尾处开始“扭扭捏捏”的承认，不管从新房还是从二手房中介那里了解到的信息都是成交正在下滑。
这个成交数量下滑是以天为单位且呈现曲线状，先是10月1号成交上升，2号成交量登顶，3号顶部过夜，4号开始下滑，5号继续稳步下滑。
刺激楼市的政策热度再次经历的，从发热到发烫再到降温的完整过程。
其实这种降温很正常，因为联动的看的话，从更早的土地市场上就会发现，房企们依然谨慎。
一线城市广州在全面放松限购的基础上，9月29号挂牌了天河面粉厂的绝对优质地块，而且政府为了让这块地成为扭转市场情绪的标杆，还把实用率放宽到了130%，直接给未来的成品做好了定位。
高端改善型住宅。
台子搭好了就该有好戏上演，中海保利和越秀三家房企耗时个5小时经过148轮的举牌后，最终由保利以88亿拿下。
地块的溢价率定格在了33.4%。
这个溢价率算不算高？
算，在今年这种市场内，这绝对算的上是高溢价。
但这个高依然比去年广州的59.2%溢价的地王，少了将近一半。
大家的信心明显还是不足，即使面对最优质的地块，这些财大气粗的房企，也一改往日豪情的一掷千金变成了今天周密的精打细算。
房企们大概明白，今日不同往时，政策无法长期扭转楼市底层的走势，因为当前的楼市底层的逻辑早已彻底的转变。
这种转变，不是几个刺激的政策就可以让楼市反转乾坤的。
1
首先要理清一个观点，那就是个体想在房地产市场的投资获利，最好盼着点别人的好。
如果你买了房是奔着投资去的（豪宅除外），那么你最好盼着大家的日子能越来越好，具体说就是别人的工资能稳步上涨，生意能越做越大，股票能盈利多多。
这不是让投资房产的你有“普度众生”的悲悯心怀，而是房产投资获利的一种必备条件。
你要担心或者说在买房前判断的是，你的接盘侠，你资产的付费“继承人”，你房子未来下一任的主人，那些个无数的“他”们现在过的好不好，未来会不会更好。
因为买房投资想要获利，无非是透支和折现别人的储蓄与未来收入。
那么是一个收入日渐下跌的基本盘便于让你获利，还是一个普通人都有了奔头，不管是工资收入还是生意回报都统统上涨的局面更容易让你投资房产的财富实现实质性的增长？
答案不言而喻。
穷光蛋和被债务泥潭困住的失意者们，他们救不了你的资产。
你费尽心思掏空财力买的房子，在他们那里是没办法变现成银行卡上一长串带0的数字。
很简单的例子，一匹狼在未来要吃掉不止一只羊，那么对狼利好的局面就是，羊群在一片水草肥美的地方悠然的生活繁衍。
当然还有最重要的事，长膘。
只要羊过的好了膘长的多了，狼未来才能吃的饱吃的好。
如果羊群所在的生存环境日益恶化，草地沙化水源减少再加上疾病横行，那么枯瘦如柴甚至疾病频发的羊群必然无法填饱狼的肚子。
这种情况下，狼除了挨饿没有其他可能。
所以，羊群本质上吃的不是草，吃的是狼未来嚼在嘴里的鲜美多汁的羊肉。
想让楼市中的房产投资变现成真实财富，那么那些还没进场的未来准接盘者们，需要是一个在经济状态上呈现稳步上升的状态。
他们过的好，你的资产才有升值后套现离场的机会。
如果他们过的差了，那么当前楼市那些主动砍价但却还无人接盘的二手房，大概率就是你投资的下场。
所以只有整个宏观经济继续的增长，并且让更多经济增长的红利不再局限于媒体报道中冰冷的数字，而是具象化成个体银行卡里不断上涨的余额时，楼市中所谓的投资才有回报的可能。
再说一个更接近现实的例子，你投资了一个CBD旁地铁口的住宅，然后地铁开通CBD内各类公司入驻，年轻毕业人口开始流向这里。
接着经济增长继续，CBD商圈内一些公司在各个赛道里都吃到了属于自己的那份红利，最关键的是，部分的红利变成了较为丰厚的员工劳动性收入。
工资变高了，而且接下来极大概率还会上涨，这时那些当初流入的年轻劳动力大概也到了安家置业的时候。
于是你的住宅，成为他们眼里可选择的对象之一，他们考虑是否把自己这些年的储蓄和未来一些年的收入全部交给你，从而换取你房产证上的更名操作。
你的投资有了获利变现的可能。
是什么给了这些人勇于“接盘”的勇气？是他们丰厚的储蓄，是什么给了他们在未来负债的勇气？是大概率继续上涨的劳动性收入。
所以简单说要想楼市站稳，除了经济必须维持一个较为可观的增长速度，其次更重要的是，更高的增长速度带来更多的“经济果实”，必须要在进行分配优化的基础上“分发下去”。
就像国庆节前那个重磅会议上提到的那句，“劳动性收入要提高在初次分配时的比重”一样，经济增长固然重要，但是让经济增长产生普惠性更重要。
例子中CBD商圈里的那些公司，不光是盈利要增长，还要把更多的盈利变成员工的劳动性收入才是关键。
个体必须能用实质性的收入增长来感受到宏观经济强烈跳动的脉搏，因为楼市是长周期的一种市场，短期的政策和情绪都极难扭转其走势。
只有收入的改善，这种实打实的物质世界中的变化，才能让个体产生真实的有效需求和对未来举债的信心。
而不是看着新闻上不断上涨的宏观经济数字，然后再低头看看手机银行中的余额从而产生一种巨大的，个体的寒冷与宏观经济温暖之间“诡异的温差”。
这种“温差”说的直白点，就是经济发展的果实落进普通劳动者口袋里的数量还是有点少。
分配出了点“小小的”问题。
总结下，看宏观趋势一片大好，看个体前程却“略显”茫然。
而现在经济系统是建立在信用货币的基础上，因为信用货币脱离的金本位货币那种“老成稳重”，所以其本质上是脆弱敏感且多疑的。
信心在这种经济环境下就显得尤其重要，而个体信心更多的来源于分配的多寡。
更具体点讲，用中国的一句老话说就是，钱是人的胆。
更优化的分配带来更多的收入，才能提高个体对未来的预期，才可以让个体有“胆子”去为楼市举债。
一个居民敢于举债的楼市，才有止跌回暖的可能。
而刺激和放松的楼市政策，恐怕只是一阵短暂暖人的春风，它既给不了居民真正发自内心的信心， 更无法长久的吹暖楼市。
短暂的燥热，恐怕持续不了多久。
2
有人可能会说，“那按照你这个逻辑讲楼市就快要回暖了，毕竟节前的会议上提到了要改善劳动性收入的初次分配重要性了”。
并不是这么简单。
首先我们知道楼市的投资和股市不同，区别在于楼市的变现时间更长，动辄就是几年甚至更久的时间需要把资金沉淀进去，且还需要大量的杠杆驱动，而股市不用激进的上杠杆也一样可以玩两把。
所以变现时间更长的楼市就需要更长的预期改变时间。
这不是个把月工资上涨可以解决的，而是需要更久的时间。
一年，两年甚至更久一点的改善，才能让个体建立起对未来的预期以及对负债和消费的信心。
所以即使现在把劳动性收入的初次分配的重要性放到经济发展的首要位置，这期间还牵扯到一个真空期的问题。
初次分配的改善，说白了就更改分蛋糕的刀法，这种改变必定要触及另外一群人的利益的。
触动利益比触及灵魂还难，所以分配的改善一定是一个较为缓慢的过程。
这段时间就是所谓的真空期，也就是短时间内个体很难感受到具体的分配优化而带来的变化。
在这个过程中，楼市不会出现本质上的改变，该出清还要出清，该下跌还得下得。
而想顺利过度这个真空期，就牵扯到一个过去的债务问题。
分配改善只是楼市恢复健康的条件之一，注意我这里用的是恢复健康，而不是稳住现在的价格。
除此之外还有居民债务需要修复。
在房价收入比高的离谱的楼市中，过去绝大部分普通人的进场，都背上了沉重的债务。
这些人被债务吃掉的可支配收入，发生了连锁的反应，也就是我们常说的一个人的支出等于另外一个人的收入。
在高房价收入比的过去（当下其实依然是），每一个进场的人都等于被迫向楼市让渡出来了相当一部分的消费能力，而这部分消费能力，就是他人可能的收入。
于是在内需不振的背景下，大部分困在其中的“普通”个体都集体的产生一个相似的想法。
“钱越来越难赚”。
难赚就要节省，你省了他就少赚，于是少赚的人也跟着节省，大家互为因果，终于一起陷入到了通缩的循环。
一些人会有这么一种疑惑，“不对吧？现在楼市价格好歹也下降了一些，但内需貌似还是不太给力啊，这不就说明楼市和内需没有直接的因果关系么”。
为什么没起来？因为大家还在还债。
资产价格是弹性的，而债务则是刚性的。
过去买的300万的房子现在可以跌到230万，但300万房子中70%房贷的210万可一分都不能少还。
所以房价现在的确是跌了那么一点点，但在高房价时进场的那些个体，却依然还深陷在债务泥潭。
宏观层面上调控经济机器的部门们显然是认识到了这一点，节前的第二次存量房贷降低的政策，不就是对症下药的典型操作么？（虽然量还是小了）
不把过去陷入高房价债务泥潭里的个体拉出来，他们就无法将更多的可支配收入流入到经济大循环中，他们的现金会在还债之后窖藏在银行的户头中成为真正名义上的“死钱”。
我们一直在说M2很高，没错，但巨量的M2中奈何死钱过多，这些没有参与到交易中的货币，除了能增加M2的体积之外，再无任何用处。
为什么这些货币会成为死钱？因为死钱可以给个体安全感，是个体用来度过对未来经济增长预期放缓的背景下，唯一可以给自己上的“心理”保险。
所以在初次分配改革“谨慎”稳步（其实就是慢）进行的背景下，让更多的个体先走出债务泥潭，让那些还躺在银行里的死钱和被债务吃掉的现金流，可以先成为激活消费和循环的“弹药”。
让货币从你的口袋流入他的钱包，再从他的钱包流回你的余额，更健康流速更快流量更大的货币新循环是走出债务阴霾下，通缩这个幽灵纠缠的关键所在。
有人又会说了，“不是吧？内需怎么可能不振？统计的各类消费数据明明都是上涨啊，形式不是小好而是大好”！
没错，数据上形式是美好的，但是现实中情况相对就比较复杂。
这种复杂就是前文提到的，宏观经济和微观个体之间的在经济“感知度”上的温差。
数据是涨了，但个体的收入却没达到同步的涨幅（还有债务拉后腿），这其中的利润除了正常税收取的一些之外，相当一部分是被各种债务吞噬掉。
这种吞噬，可以是公司的高利息借款，同样也可以是员工按月偿还的房贷，还有可能是高债务和低需求之下为了生存的价格内卷。
总之就是有点“不太赚钱”。
这种不赚钱的效应，直接导致了内需市场逐渐出现了“局部”的通缩现象，而通缩是比通胀更为讨厌的存在。
所以想扭转这宗趋势，只靠再次降低存量房贷利率是远远不够，财政政策的大力介入才是必不可少、而且必须是及时尽快毫无犹豫的介入！
不管是从税费，还是福利补贴，又或者各种直接和物质挂钩的等价货币返还，财政的政策必须站出来，把个体身上的债务通过间接或直接的“物质福利”政策转移到自己身上。
给个体债务减负，让个体手中的货币有底气加入到流通循环中，是在初次分配改革逐渐落实的漫长黎明前，必不可少的“组合拳”。
说必不可少，是因为只有让个体减轻了债务负担，才能让居民端手中窖藏的那些货币以消费甚至投资的方式重新进入流通，而这些流通才会给企业带来实打实的利润。
不然的话，不管居民端因为负债而导致的有效需求不足，只是一门心思搞初次分配改革的话，大概率是很难落实。
原因很简单，你总不能让商品（或服务）都不畅销的公司，给员工还涨工资吧？
不现实，对不对？
再想想7月份上面提出的消费税改革，讲的是未来要逐步将消费税后移到零售和批发环节，且更多的划给地方征收的份额，以此减轻地方的债务负担，并逐渐改变地方对土地财政的依赖。
这个改革是好的，但前提依然是居民的消费对吧？
有旺盛消费才有大量的消费税，这样拿到更多消费税份额的地方，才有可能逐渐减轻对土地财政依赖。
而一旦土地财政的依赖被降低，那么房价中那些完全被地方因为债务压力而堆起来价格泡沫，就会更迅速也更持久的消散，直到房价收入比降至远比现在健康的状态。
届时的房产投资，才可能有少部分城市出现真正的价值投资，而不是浑水摸鱼的泡沫式上涨。
消费拉升带动内需旺盛，内需旺盛又给予分配优化的前置条件，而最终更好的分配又间接的给了地方税费改革的重要条件。
环环相扣（起码目前是这样），这大概才是一整套组合拳想达到的真正目的。
3
再说说未来。
股市的“造富”运动如果能长久一些，加上短期楼市政策上带动的情绪引导，也许少部分城市会出现小范围小幅度的回暖。
但如果把时间拉长，未来的房价必然会在泡沫湮灭的前提下继续下行，除了及其个别的城市，比如京沪可能还能因为自己的经济体量和结构，延缓这一趋势。
注意，这种延缓也只限于这些城市中的少部分所谓的核心区域，也是那种被“老钱们”一直视为心头好的存在。
除此之外，其他地方想打翻身仗再次逆势上涨达到新的高度，基本上是没有什么可能的。
那是不是房价就永远和回暖上涨说拜拜了？
不是。
就像前文提到的，最起码要等待房价收入比回归健康。
现在我们是什么房价收入比？均值在11.6，一线城市是28.5，而隔海相望的日本普通城市也就在8.3，最繁华人口最密集的东京都也才13.6（还有数据是12）。
我们是从普通城市到一线城市，都超过日本，尤其是对标东京都的内地一线，更是甩的日本只能吸我们的尾气。
所以，泡沫大概还要挤一挤，最起码让收入先追上来再谈楼市的健康也不迟。
道理很简单，健康的房地产市场还有其价格理性的上涨，这些一定是经济发展的果，而不是因。
在这个收入追赶，房价又自发的挤泡沫的未来，房地产投资难度会直线升高，过去那种全国一盘棋，你买一线我买二三线，你吃肉我喝汤的局面绝对不会重现。
这一点我在以前的文章里其实就有提到过。
以前房地产投资属于全民普惠性赚钱的阶段，不管你是资金充沛的高净值人群，还是敢极限杠杆的赌徒，又或者是战战兢兢迈出人生第一次不动产投资的嫩“雏儿”。
只要进了楼市，大家几乎都有的赚。
这么说吧，过去的楼市就像一个距离很近标靶，大家是站在靶子面前开枪，这种情况下只要不是盲人就都可以上靶。
区别无非是，别人一枪命中10环赚100，你一枪命中4环赚40。
赚的多与少罢了。
而未来的楼市，盈利的标靶会距离很远很远，这个时候不要说赚钱了，脱靶都是再正常不过的事情。
那些还能上靶的属于少数的存在，上靶且命中靠近10环更是少之又少，而剩下的大部分人大概率只是用“体量”不菲的债务贡献了一声枪响之后，黯然退场。
曾经那种滥竽充数，全靠透支居民负债和城镇化加速的那种遍地黄金的房产投资时代将彻底结束。
甄别、考量、计算、判断、未来的房地产投资是完全理性下的选择，狂热的情绪不会再主导市场。
那种政策上的变动，什么限购的放松限售的叫停不会再成为值得大惊小怪的新闻，真实价值的回归会让一切市场杂音黯然失色。
而在以上这些成为现实之前，尽量不要让情绪左右自己，不管出现了什么看似热火朝天的楼市现象，多一份冷静少一些冲动总是好的。
想想在2020和2021这段时间进场的人，警钟还是有必要隔三差五的敲响一下。
毕竟，如果在化债周期里因为投资而跌到，那就真的很难再站起来了。
就这样。
感谢大家阅读，如果喜欢
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