01.下沙，是下沙人的下沙
下沙，是下沙人的下沙。
过去，这句话极其精炼地概括了下沙的特点。
地段上，下沙位于杭州东面，有点偏安一隅，从市中心前往下沙，多少有点走进另一个世界的感觉。
但这一定程度上也促进了下沙的“自我更新”。现在住在下沙，真的不需要像以前，要坐上一个小时的公交前往市中心“逛吃逛吃”。
下沙区域内自带丰富配套，已经完全能满足日常生活所需。其中，以金沙湖商圈最为出众，难得的城市湖景外，地铁1号线横穿，邵逸夫医院已运营，三座龙湖天街已开业，各种市政配套一应俱全。
下沙的新房供应区域很广，早期的下沙沿江、大学城北，如今已经成为大型居住区，后来随着金沙湖逐渐崛起，这里成了下沙新房的“高点”，不管房价还是品质，都比较出众，大有和市中心其他板块抗衡的能力。
事实上，过去很多年，金沙湖新房势力一直压着位置更靠近市中心的九堡板块。
直到今天，下沙的新房依然是楼市的主力供应，甚至出现了几个现房项目。
从新房价格来看，目前下沙新房分两档；从新房布局来看，又覆盖了三个小板块。
金沙湖北面，是以潮映望月府与锦上云澜为代表的元成板块，精装限价27500元/㎡。
金沙湖核心区，精装限价38300元/㎡的偏改善新房，比如紫棠园、御湖镜、杭臻园、璟高府等等。
金沙湖南面区域是东部湾新城，目前以兴耀月琉璃为主力代表，精装限价27500元/㎡。
02.为什么下沙的楼盘不太好卖？
去年开始，大家可能已经感觉到了，下沙的楼盘不太好卖，什么原因呢？
首先是下沙面积太大了。这很容易造成的一个结果是——板块断层。
举例来说，很多年前，大学城北、下沙沿江有不少新房供应，楼市年景好的时候，卖得还不错。但是一个问题是，卖得好，对与下沙其他板块比如金沙湖或下沙开发区来说，好像没啥关系。
其次是价格。这么多年，下沙的价格上行幅度不太大，而且比较受楼市波动的影响。至于金沙湖的价格，多少离不开限价政策的托举，现在次新二手房的价格，已经有所回落。
再有就是产业比较复杂。工业、服装业、医药港、大学城等等，下沙的能打的牌很多，但好像有没有一个能像未科产业一样，撑起半边天。
最后，就是合区后，钱塘区的重心慢慢往大江东方向挪移，很多资源也逐渐往东边倾斜，这一点上，下沙是有点吃亏的处于主城和新区之间的游离地带。
03.下沙三个板块，怎么选？
那么金沙湖、元成、东部湾三个板块怎么选呢？
金沙湖就不展开赘述了，城市界面良好，配套齐全。目前出现的新盘，基本也是偏改善定位的，比如御湖镜，除了门槛户型110㎡三房，四房户型直接139㎡起步，总价500多万，放在杭州来看，这个价位还好，但是放在下沙来看，不便宜了。
好在金沙湖在售或待售几个盘，产品力都还不错，御湖镜、紫棠园，都有不错的呈现，接下来面市的沐晴川，也很值得期待。
德胜高架以北的元成板块，与金沙湖仅一条高架相隔，但由于板块内新盘也并不算多，所以元成板块在楼市的存在感并不高，很多人对板块名字都非常陌生。
就目前的情况来看，配套方面还是有所欠缺，尤其是地铁和商业。但从远期来看，规划21号线在《杭州市综合交通专项规划（2021-2035年）中已有规划，起点大致就是在元成板块，未来还是可以期待一下的。
元成另一个优势，是有比较好的书包，但是随着学区优势的弱化，这种资源已经不如过去这么香了。
接下来要讲讲东部湾新城，过去我们对这里的认知就是产业集聚区，有很多工厂。
但目前的东部湾，开始进入了城市更新的阶段。宏观来讲，可以依托钱二的发展，作为后者的拓展区。这是东部湾新城未来的机会。
微观来看，接下来几年，这里会是下沙重点兑现的区域。比如区域内规划48班文海钱塘汇学校，还有华润万象系商业已经签约落地，地铁21号线也在杭州地铁5期规划中。
短期内，这里可以依靠金沙湖的成熟配套，长期看，内部有自生的机会。
04.东部湾27500元/㎡到底香不香？
所以，目前东部湾新城的新房卖得还不错，比如兴耀月琉璃，开了6次盘，目前仅剩少量前期房源在售，另外还有最后一幢5号楼待售。
看过兴耀这几年在杭州的产品，还是挺佩服它的。产品上比较舍得投入，而且审美比较在线。
兴耀月琉璃就是大玻璃+三面铝板的外立面，边框很细，远远看去还是挺震撼的。
而且月琉璃是目前下沙这波新房中，第一个做了风雨连廊设计的新盘，2万+的新房用风雨连廊，倒逼金沙湖3万+新房也不得不跟上，这一点要为兴耀点赞。
户型方面，有89㎡三房、103㎡三房、120㎡四房以及150㎡四房。刚需得很友好，改善得很到位。
89㎡三房在功能满足的情况下，相比市面上的90多方三房，可以省下不少钱。
120㎡四房也是同样的逻辑，满足功能的前提下，把面积段尽量做小一点。
另外，我看了一圈室内精装，也够诚意。壁纸、中央空调、地暖、方太三件套是带的洗碗机，都是很贴近生活的配置。
不过我觉得兴耀月琉璃最大的亮点是，它在东部湾紧贴金沙湖的位置，但精装限价只有27500元/㎡，性价比在这里就凸显出来了。
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