近期有网友询问，祥浦苑还有一些房源，听说要上市，知道哪里可以购买吗，由于非从业人员，也不太关注楼市，不懂购买渠道，也不知消息是真是假，不过看到近期备案，看样子是真的，下面聊聊。
项目情况
2013年10月30日，福州建发（榕发）以2.84亿元竞得宗地2013-24号地块，楼面价2709元/平方米。当时地块要求：竞买人须为注册地在福州的国有一级房地产开发企业，企业2010-2012年在福州市区开发量超过300万平方米以上（以发展改革部门立项并签订施工合同为准）。
分析：地块当时的定位就是给为东部新城商务办公区配套周转房，只不过2019年上市，仅仅是给了团购优惠，依然是对外销售，2.4W的备案价，面都闽江世纪城2.8-3.2W的二手挂牌，很明显优势足够明显。
最终项目一次性推出870套，摇号开盘，3011人认筹摇号，也创造了福州的摇号记录。
后来的发展大家也知道，项目经历了部分减配维权，配建房移动等，最终依靠东办+地铁口+福高小初的优势，二手成交也来到2.8-3.1W。
可以说是这几年少有能涨价的新盘。
对于项目为何几年前已经清盘，还有房源拿出来卖，这里主要涉及的是限高问题。
当时的认筹公告，就做了说明，扣除空军限高，这就是这次重新上架的房源，也即每栋楼的顶楼、次顶楼房源。
从备案数据来看，合计128套，各个面积段都有，下面聊聊具体情况。
备案情况
对于这次的128套房源，全部位于高层，备案均价2.92W。
分析：看到价格，相信大家也意识到不对，这次的房源，虽然是高层，但是对比当初的备案价，大幅上涨，除了1、2号楼涨幅不算太大外，其他楼栋房源涨幅基本都在3-4K左右。
简单做个数据对比：
从11号楼的对比来看，可以发现新备案的房源，涨价4K，18还是楼市里面常规的敏感数字。
所以面对这个备案，如果实际市场没有价格优惠，可以预计性价比偏低，甚至不高。
二手情况
从项目的二手成交来看，近期成交的2套，一套中层精装3.07W，一套毛坯高层2.58W。
分析：如果仅仅从成交价来看，二手存在一定差价，不过可以预估项目目前二手毛坯成交价，基本在2.7-2.8W左右。
由于项目交房已经满2年，所以很大可能也没有所谓的高额税费。
简单的对比来看，新领证的房源，对比目前的二手，看不到所谓的价格优势。
此时也可以换位思考，项目的新房源上市，对于二手也存在一定的压力，虽然有价格差，但是对于部分挂高价的，可以说也是压制。
项目交房也蛮久，意向客源也消耗了不少，后续的二手可以看到挂牌压力会进一步增大。
盘点总结
目前整个南二环，以及江南CBD，不管是新盘还是二手市场，承受的价格压力都不低，前几年的郭宅后坂，目前价格基本都是崩盘状态。
祥浦苑，已经算是整个板块，唯一还在坚挺的项目。
从项目差不多配套的禹洲融信玺湾来看，项目的二手成交，已经来到2.4W左右。
对于祥浦苑而言，得房率相对一般，土地也已经过去10年，社区在目前的市场，也谈不上优质，物业等问题，也爆出过几次，未来的项目维护不确定性不小。
一个网红盘的出现，肯定吸引了很多关注，这里面投资、刚需等有很多。
随着时间推进，当周边都已经回落之后，一个项目要如何坚挺下去，值得思考。
对于福州这样的案例也有，比如榕心映月，周边的紫金九号，价格对比当初也已经大幅回落，周边划片金山小的老房子，价格也是大幅下跌。
近期的划片金山小纯商出现，其实就是打破二手需求的契机。
后续可以关注这些次新，依靠自身的配套优势，到底能维持多久的一枝独秀行情。
对于有意向的购房者，建议多评估价格看看，目前的二手谈价空间很大，如果新房源没有价格优势，根本没有购买的意义。
5年前的祥浦苑，备案价2.4W，对面的闽江世纪城二手成交2.95W，现在的祥浦苑，备案价2.95W，对面的闽江世纪城二手成交1.95W。
以前靠倒挂，全城摇号，现在正挂，会如何？
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