最近楼市的热点集中在东区，在上个月首开的两个项目放出XXXX价任选后，月初建发美的君兰和鸣，也做出这样的操作，紧接着就是闹剧不断的桂语映月也跟上了，至此东区的价格有点守不住了。
特价情况
对于这几个特价项目，先简单看看当初的开盘情况：
首开香颂
2021年10月15日，首开香颂首次领证，其中8#-12#，5栋全部是安商房，可售的商品房6#，7#，共计188套。备案均价2.95W，加价后均价30870，折后均价30762。当天去化35套，去化率19%。
首开香悦
2021年12月17日，首开香悦首次领证，2#，共计64套，备案价毛坯32500元/㎡，折后成交价毛坯31976元/㎡。截止19日去化12套，去化率19%。
建发美的君兰和鸣
2021年11月12日，君兰和鸣首次领证，5#，9#，10#，11#，12#，合计320套，精装备案均价35752元/㎡，折后价格约34977元/㎡。当天去化16套，去化率约5%。
绿城美的桂语映月
2021年4月20日，桂语映月首次领证，B2#，B3#，B7#，B10#，B2#，合计168套，精装备案均价3.64W，实际售价约4.1W。
四个项目在2021年逐步上市，其中桂语映月算是唯一赶上2021年上半年回暖期的项目。
从最终的上市表现来看，4个项目的上市价格普遍不低，部分还弄出了额外加价等情况。
最终在市场不买账的情况下，这些项目也卖到了现房，时间也过去了近3年。
近期这些项目的特价大概如下：
8月初：
首开香悦：23888楼层任选
首开香颂：22245楼层任选+车位
9月初：
君兰和鸣：25188楼层任选
桂语映月：27999-8楼以下179平任选
如果与开盘的价格做简单的对比：
首开香悦：下降8K
首开香颂：下降8K
君兰和鸣：下降1W
桂语映月：下降1.2W
由于君兰和鸣和桂语映月都是大户型，简单计算，对比开盘价，一套最少亏140W以上，首开两盘亏损65W左右。
这里面，原因很多，比较直接的几个理由：
1、楼市下行，这些项目卖太久，去化不理想，房企做出行动，比如首开，在福州的项目都放出特价。
2、新地块的库存预期，三远的巨型地块，加上近期划片鼓山苑小学的地块，楼面价仅1W不到。
3、鼓台核心供应启动，改善外溢的需求减弱
除了新盘降价外，近期东区以泰禾商圈为代表的部分二手，也出现大幅度下滑，近期关注度最高的保利香槟国际。
小户型已经从原来的3W+降到了2W以下，幅度比新盘还狠，周边那些4W+的次新，基本都已经来到3W出头，部分跌破3W。
当然相比于二手的降价，新盘的热度一直都较大，给予市场的反应也足够强烈，加上高额佣金带动下，可以短时间做到刷屏楼市。
题外话：2年前，有个亲戚打算入手东二环的二手房，要求很低，不要跌太厉害就行，总价300左右，当时榕发哥推荐了他认识的中介，佣金相对低一点，由于预算有限，在当时的东二环，能上车的只有保利香槟，最终看楼市低迷加上非急需，就无疾而终了。
价格体系
回到板块的价格体系，2年前写过一篇：
当时的价格：
泰禾(4.5W)>鹤林(4.2-4.5W)>连潘(3.5W)=后屿后浦(3.3W)>三创园(3.2W)=东2.5(3.2W)>前屿(未知)>三远(未知)
个人：新盘方面，非安商+毛坯价，不考虑资源景观加持影响，
泰禾商圈3.5W，鹤林3.3W，东2.5环2.7W，连潘3.3W，后屿后浦3.1W，三创园2.7W。
实际情况：泰禾3.2W，鹤林3W，东2.5环2.5W，连潘2.9W，后屿2.6W，三创2.3W，三远2.1W
对于目前的价格体系，看上去也还是有一些出入，当然目前的行情，价格也稳不住，最终到底多少还是有偏差。
回到这次特价的几个项目，放在2年前，这种价格是不敢想象，君兰和鸣高价拿地，做刚改盘定位，卖最好的100出头的户型，现在特价后，130的价格比当初100的还低。
周边的保利云上，商品房做到清盘，售价在2.7-2.8W，毛坯配建人才房，2T4的连廊，如今君兰精装2.5W，板楼，虽然面积比云上大，但是如今君兰的总价已经和云上的连廊端头价格齐平了。
可以说，不用多想要知道云上在后面的二手也是要跌不少。
至于桂语映月，近期交房，风波不断，之前分析过，项目目前的库存，集中在175-245的产品上，当没有了品质光环，这个项目的大户型成了最大的硬伤。
试想如果这次2.8W是100左右的精装房，预计还是非常抢手，所以五里亭的价格到底是多少？
只能说五里亭已经没有改善的市场了，桂语的市场价比五里亭的真实价还低，因为这是一个错配的产物。
3年前，东区基本看不到3W以下的新盘，300W在这里，只能看看连廊的中间户，奈何时过境迁。
影响分析
通过群友的分享，当这些项目放出特价后，当初一些高位买房的业主，也出现了一些反应。
其中不乏和当初置业的交谈出现的争议等等。
只不过市场经济，谁也无法阻碍，房闹在这个时代下，已经没有太多理由支持，只不过房闹预计还会上演。
从东区几个项目来看，君兰当初的九年一贯制学校，短期内看不到苗头，桂语交房后持续的减配维权，此时又迎来了大幅度降价，可以说这些业主所承受的伤害不少。
当然除了它们，还有谁？
看看目前东区在售情况：
从这四个项目来看，君兰已经尾盘、香悦和桂语库存也不算多。
所以这些项目，面临尾盘的库存，每个月去化只有个位数后，很明显降价+提佣，做个尾盘冲击，算是市场营销的选择。
这些项目的房企真正受伤并不大，因为这个板块，它们已经没有其他项目，大降价后，拍拍屁股走人。
最终查看库存，可以发现，目前的主要库存：三号院、香颂、揽湖郡、誉湖、星悦颂、远山拾里等。
除此之外，还有拿地未上市的项目：
其中榕发一家，拿下三幅纯商，面积合计297亩，实际楼面价1.3W左右。
除此之外，榕发还有一幅，南湖旧改，111亩的纯商，容积率3.57。
所以这时候，可以很好的联想这个场景，前2年的南二环。
当中骏进入尾盘，面临房企暴雷，去化不理想后，直接甩出特价，打垮板块定价。
最终中骏卖完走人，刚入场的四大金刚，面临价格信心崩溃的市场，去化低迷。
此时对于东区，大部分外来房企库存都不算大，真正的库存都集中在本土国企身上，其中榕发更是一家独大。
所以最终的结局：建发降价，榕发受伤。
盘点总结
对于东区这次的楼层任选，已经又有其他板块的项目开始跟进，当然这里面，是否真特价，购房者要多评估。
对于东区，靠着东二环那一轮上涨，成了楼市最耀眼的板块。
这里的次新高价也维持了很久，如今外围的项目开始降价，后续板块核心楼盘要如何走，也是压力不小。
从目前板块定位来看，改善市场也只剩下晋安湖一圈的湖景房，剩下的项目也已经和其他板块没有差别。
后续本土国企的项目陆续上市，届时要如何面对也是难题。
当房企面对一个项目，不好卖之后，开启楼层任选。
可能不用多久，本土国企面对一个板块不好卖，开启楼盘任选。
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