来源：成都淘房志
撰文：齐麟
在当前这个环境下，除了新房、二手的日子不太好过，法拍的环境也每况愈下！
法拍房数量越来越多，成交数却逐渐降低，可以说捡漏越来越简单！
据中指研究院数据，今年前8月，全国法拍数量累计50.3万套，累计成交约10.9万套。
成都法拍房数量也高居不下，法拍房挂拍超2.2万套，截止7月底，成交3960套，成交率仅18%。
图源中指研究院
据中指数据显示，截止7月底，成都法拍房成交折价率在0.7~1.9倍之间，评估价7折成交超千套，高于评估价的仅有一百来套！
图源中指研究院
在当前的法拍市场中，低于评估价、市场价已成常态，在法拍中捡漏，已不是什么天方夜谭！
有数据统计，6月，合能枫丹铂麓二期一套149㎡房源，起拍价208万，经过58次出价，最后成交价291万，低于评估价219万，低于市场价近200万！
6月，高新南的翡翠半岛，一套104㎡的房源，以起拍价119.8万成交，低于评估价94万，低于市场价65万左右！
4月，锦江区的总府花园，一套110㎡的房源，以起拍价130万成交，低于评估价103万，低于市场价70万左右！
所以法拍虽有风险，但漏是真有的捡啊！
01
捡漏200万！
成都法拍真香？
9月初，成都法拍市场几套别墅火出圈，淘房君发现，一些热门房源中，仅围观就超过5000人！
房源是位于双流华府大道三段869号的几套别墅，案名万锦城花千墅。
项目实拍
淘房君二手平台上发现该项目还没有正式进入二手市场，也就是说，该项目一些房源还是在售的新项目。
至于受到众多关注的原因，淘房君认为有这些：
1、超大的赠送面积，建筑面积130多㎡的别墅，使用面积或接近400多㎡；
2、起拍价低，101-151万/套起，比售楼部在售房源价格便宜了一半之多；
3、别墅现房；
4、一手房源，安全性强，后期产生纠纷概率小。
在阿里法拍上，这几套法拍房源目前大多已经拍出，最高成交价接近500万！
图源阿里拍卖
据淘房君的观察，早在房源挂拍之际，每套房源几乎都有数百人设置了提醒，热门房源的围观已超5000人次。
不得不说，在法拍市场中，价格优势的确是产生吸引力的第一条件，其次就是房源安全性，这也是这些别墅能够受到如此高的关注度的重要原因。
除了这类有保障的房源吸引力较强，还有一类法拍房也是不少人眼中的香饽饽，那就是豪宅！
因为，豪宅一旦捡漏，那真是抵得上打工十年！
8月底誉峰一期一套194㎡精装房源被拍卖，起拍价为7473130元，折合单价约为38430元/㎡。
图源阿里拍卖
经过15轮竞价，该房源最终成交价为8323130元，折合单价约为42801元/平米。
去年上半年，誉峰一期有一套相似建面的精装房源有成交，该房源成交价为1148万，折合单价约为59060元/㎡，这是誉峰一期二手成交第二高价。
今年8月，一期再次成交一套203㎡房源，成交总价942万！
图源贝壳
因为市场原因，今年二手的降幅比较厉害，同样波折到了豪宅市场，不过该法拍房源对比今年的市场价，同样捡漏超100万！
这就是豪宅法拍捡漏的含金量！
02
成都主城各区法拍情况
平均打7折！
在当前市场中，法拍房的折价率在不断下降，虽然捡漏的概率变大，但也变相的说明，法拍房同样不好卖了！
1-7月成都法拍住宅平均折价率是82.3%，最低折扣率56%，相当于是在市场价82折基础上成交的，但8折以下成交的房源占到约7成。
据成都放小团统计，目前成都主城5＋2区域的法拍情况如下：
截至7月底，成交了252套住宅法拍房，起拍均价430万/套，评估均价615万，成交均价503万/套，是全城成交均价最高的区域。
每套房的平均报名人数9人，平均出价次数51次，成交折价率约81.64%，比市场价便宜了近2成。
天府新区：
截至7月底，成交的法拍房数量只有82套，是5＋2区中量最少的，起拍均价217万/套，评估均价323万，成交均价261万/套。
每套房的平均报名人数5人，平均出价次数43次，成交折价率约78.54%，比市场价便宜了2成多。
锦江区：
截至7月底，成交的法拍房数量92套，起拍均价147万/套，评估均价224万，成交均价171万/套。
每套房的平均报名人数4人，平均出价次数34次，成交折价率约75.75%，比市场价便宜了2.5成。
青羊区：
截至7月底，成交的法拍房数量172套，起拍均价151万/套，评估均价225万，成交均价173万/套。
每套房的平均报名人数4人，平均出价次数38次，成交折价率约75.9%，比市场价便宜了2.5成。
武侯区：
截至7月底，成交的法拍房数量153套，起拍均价152万/套，评估均价232万，成交均价175万/套。
每套房的平均报名人数4人，平均出价次数34次，成交折价率约74.62%，比市场价便宜了2.6成。
成华区：
截至7月底，成交的法拍房数量146套，起拍均价105万/套，评估均价153万，成交均价119万/套。
每套房的平均报名人数5人，平均出价次数37次，成交折价率约76.74%，比市场价便宜了2.4成。
金牛区：
截至7月底，成交的法拍房数量163套，起拍均价105万/套，评估均价100万，成交均价117万/套。
跟二手房市场情况一样，金牛区的法拍房成交均价也是主城5＋2中最低的。
每套房的平均报名人数4人，平均出价次数36次，成交折价率约66%，比市场价便宜了3成多。
03
法拍有风险
捡漏需谨慎！
对于普通买家来讲，法拍也并不是全部能捡漏！
就拿前问提到的万锦城的别墅来讲，其中一套最高拍到500万，但该房源无论是新房还是之前的法拍的价格均没有这个高，所以也不存在捡漏的。
此外，一些房源在拍卖后还存在纠纷的风险！
最典型的纠纷就是法拍房源已经被出租，后期你拿下之后，却不能搬进去！
所以，淘房君建议，对于法拍房：
1、看价格。
当前市场中，房源的市场价已经非常透明，所以你竞拍的标的，在拍卖中出价到什么程度比较合理，十分关键！
参拍之前可以在拍卖网站上多看几套已经拍出的房源，成交价和二手房比较就可以差不多评估出来自己的出价范围。
2、仔细查看房源信息情况。
准备参拍的买家除了熟悉拍卖公告外，他建议应实地查看房源情况！
也就是说拍之前，一定去实地考察一下!
对房源有任何疑虑都可以找法院提前问清楚，在拍卖页面都有对应的法院咨询电话。
实地查看加法院信息确认，加过往成交以及二手房成交价格的对比，基本就能了解法拍房的真实情况。
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