重庆楼市真的回暖了！
10月9日至10月12日，重庆线下秋交会在观音桥步行街举行。根据重庆市房地产业协会数据，秋交会四天时间里，全市商品房成交面积41.66万平方米，环比增长161.9%、同比增长12.3%。
2024重庆秋交会线下展会现场
秋交会期间，中心城区商品房成交面积19.47万平方米，环比增长251.0%、同比增长27.3%，其中商品住房成交面积13.65万平方米，环比增长269.7%、同比增长49.5%。
2024重庆秋交会线下展会现场
自10月份以来，重庆各大售房部到访量大增，成交量也大涨。
根据重庆锐理的统计，进入10月以来，重庆主城九区连续两周认购套数超过千套，重庆楼市明显回暖。
来源于重庆锐理数据
此次秋交会期间楼市成交大涨，为重庆房地产市场稳步回暖进一步注入了强劲的信心和底气。预计10月份将延续国庆黄金周及秋交会势头，10月成交量可创今年新高。
重庆楼市为何能够企稳回暖？重庆房地产行业又有哪些变化？
PART.
01
中央定调，国家层面政策持续发力
9月26日，中央明确定调，要”促进房地产市场止跌回稳”。这表明了当前稳定房地产市场对于稳定宏观经济的重要性，释放出强烈的信号。
近期，"央妈”、“财爸"都亲自下场出大招，并且直接联手发力。
首先是“央妈”打出一系列组合拳，9月底，央行大放水，楼市获得降准、降息、降首付、降存量房贷利率等政策支持。
此外央行还有多项经济政策加持，比如创设证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款两项新的货币政策工具，有力支持资本市场发展，促进经济复苏。
接着是“财爸”接力，10月12日，财政部宣布推出一揽子财政增量政策，包括通过叠加运用专项债券、专项资金、税收政策等工具来支持房地产市场。
比如运用地方专项债和专项资金，可以用于回收存量土地，或者回购商品房，从而推动房地产止跌回稳。
另外，中国人民银行与财政部还成立联合工作组并召开首次会议，双方一致认为央行国债买卖是丰富货币政策工具箱、加强流动性管理的重要手段。直白说，就是“央妈”直接出钱， 买“财爸”发的国债，所谓中国式QE量化宽松传言再起。
随着国家层面和各地推出楼市政策“组合拳”以来，全国房地产市场止跌回稳的迹象明显。
凭借自身的多重优势，重庆楼市也率先实现了企稳回暖。
PART.
02
重庆城运爆发，重庆楼市政策加码。
近几年，在世界形势动荡、中美博弈加剧的环境下，重庆作为我国的战略大后方，获得了更多的发展机遇。
成渝双城经济圈建设，西部陆海新通道建设，央渝战略合作不断加码，金融机构5年为重庆提供9.8亿元综合融资.....近年来重庆城市利好持续不断。
而在9月25日，根据财联社电报，中央提出引导资金、技术、劳动密集型产业从东部地区向中西部地区、从中心城市向内陆腹地有序转移。按照民间的说法，新三线建设开始了。
上世纪60年代-80年代的三线建设中，我国产业大规模从沿海转移到内地，重庆也成为当时三线建设的大赢家。
历史上的三线建设产业转移
重庆作为战略大后方，且已拥有更雄厚的产业基础和更便利的交通条件，重庆也必将再度成为新三线建设的大赢家，这是重庆城运的又一次爆发，堪称史诗级的利好。
另外，重庆市房地产政策的制定和出台，一直走在全国前列。
9月1日，在重庆线上秋交会启动当日，重庆就同步出台了五项新政助力楼市，包括调整新购住房再交易管理、优化住房套数认定标准、支持住房“以旧换新”、加快存量商品房去化和加大住房租赁市场发展力度。
10月，重庆楼市政策持续加码。10月14日，重庆市住房公积金管理中心再出新政，推出三条重磅措施：提高贷款额度，降低首付款比例，放宽灵活就业人员贷款政策。
重庆政策的持续加码，将进一步释放和满足居民多样化、改善性住房需求，切实减轻购房人负担，促进房地产市场平稳健康高质量发展。
PART.
03
从房交会看未来重庆楼市风向
房交会其实也是是楼市发展的风向标，此次秋交会有一些明显变化值得关注。
第一，改善型品质住宅更受欢迎。
当下我国楼市供需关系发生变化，总量上已经不缺房子，但市场上缺的是高品质的改善型住宅产品。
政策层面，今年我国推进配售型保障房建设，开始探索住房双轨制。保障房解决人们的基本居住需求，让房屋回归居住的本质。而商品房将回归商品属性，逐渐向改善型高端化前进，满足多元化居住需求。
这两年，重庆高品质的改善型新房非常受市场欢迎，价格也比较坚挺。比如启元、观宸、云河颂、悦府等等。国庆期间，观宸热销2亿，据说观宸建面约366平米的楼王即将入市，网传其单价将站上7万+。
观宸千重锦楼王效果示意图
为了持续优化住宅用地供应结构，提高供地质量，重庆在房交会期间还推介了一批高品质住宅用地，进一步满足市场对区位条件好、交通条件好、公共配套好、居住环境好的高品质住宅用地需求，引导和鼓励开发商进行高品质商品住房建设。
未来重庆新房市场，我相信品质改善项目仍将更受欢迎。高品质改善新房项目也会越来越多。
第二，第四代住宅迎来大爆发。
相对于家电，汽车的更新换代，住宅的更新迭代显得太慢了。近些年来，通过增设空中花园及空中园林街巷的立体绿化住宅大受市场欢迎，被称为第四代住宅。
2024年，重庆第四代住宅迎来了大爆发。
2024年重庆市场首个推出的第四代住宅是龙湖云河颂，项目销售单价近3万，主力总价在500-600万区间，而在如此高的单价和总价基础上，项目从入市到售罄，只花了三四个月的时间，创造了一系列热销纪录。
龙湖云河颂创造热销纪录
在刚过去的9月底，海成在主城的首个第四代住宅项目云湖郡首开，实现约3亿销售额，这样优秀的销售表现相信也给其它开发商打造第四代住宅带来了更多信心。
海成云湖郡样板间实拍图
我初步统计了一下，目前重庆中心城区已有20余个第四代住宅项目，另外区县也还有一些第四代住宅项目。
除了以上项目之外，我知道其实还有一些潜在的第四代住宅项目，但尚未知案名，我们没有统计在内。
可以预见，未来重庆市场上还有更多高品质的第四代住宅项目将陆续入市，重庆新房将加速更新换代。
第三，核心地段资产卖爆了。
近些年，伴随着城市更新的推进，传统核心区也出现了更多优质项目，在市场上备受追捧，率先接住了这轮楼市行情，都卖爆了。
九龙坡核心三轨TOD大盘招商1872，入市以来一直备受市场欢迎，国庆前每月大约有1亿的销量，而国庆期间1周热卖了2亿元，刷卡都要排队，彻底卖爆了。
招商1872财务处刷卡排队
中海观音桥的璟里项目，今年面世以来持续热销，房交会期间悄悄完成清盘。
观音桥另一个项目联发观音桥在房交会期间开盘，首开房源去化率达到2.7亿元，揽金2.7亿元。据说有个山西游客，一个人就买了10套。
联发观音桥开盘排队
外地投资客，开始回来入场抄底重庆楼市了，这可能也是重庆楼市企稳回暖的又一个信号。
相信在核心区优质项目持续爆卖的带动下，市场将逐步回暖，新区项目很快也会承接到这轮楼市行情。
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