法律案例：购买农村宅基地出卖人反悔起诉合同无效，房产律师解析|农村宅基地|房产律师|法律|法院

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告李明杰向一审法院提出诉讼请求：

1. 判令李明杰与孙晓宇之间就位于海淀区 H 号房屋买卖合同无效。

2. 诉讼费由孙晓宇承担。

李明杰上诉请求：撤销原判，改判支持李明杰的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。

（二）事实与理由

李明杰提出以下理由：

1. 孙晓宇提供的《宅基地转让申请表》中，乡政府意见处没有负责人签名，且是乡政府办公室盖章，办公室无审批资格，相应审批应由乡政府盖章确认。

2. 农村房屋买卖应由县、乡、村三级审批。

3. 孙晓宇不是村集体经济组织成员，不能依法取得宅基地使用权及房屋所有权证。

4. 孙晓宇提交的村民村规守则是其自制的，不能证明其村民身份。

（三）被告辩称

孙晓宇辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。涉案宅基地的转让发生在1999 年土地管理法修订之前，且已经村、乡镇两级审批通过。

（四）法院查明

位于北京市海淀区H 号院系李明杰的祖业产。1987 年，李明杰转为居民。1996 年 12 月，受转让者孙晓宇与转让者李明杰签订《宅基地转让申请表》，主要内容为：所转让宅基地上的情况房屋 6 间，房屋折价款 20000 元；转让双方原因：授转让无房居地，转让全家农转非；缴纳转让管理费（原房主）上交转让总额 10%共计 2000 元；村委会意见：同意转让；乡政府意见：同意转让。

协议签订后，孙晓宇向李明杰支付了房屋折价款20000 元，并向北京市海淀区 S 村村委会交纳了房基地使用费 13000 元。后孙晓宇就涉案宅院落内房屋进行了多次翻建。

庭审中，李明杰主张双方之间就涉案宅基地及房屋形成买卖关系，其中出让方的宅基地使用权人分别为李明杰、钱某、赵某，该转让行为没有经过钱某、赵某的同意，宅基地转让申请表所载内容是关于宅基地买卖的，违反了法律法规的强制性规定，应当被认定为无效，为证明其上述主张提交宅基地转让申请表、宅基地宗地图、宅基地确权情况表、宅基地使用户家庭成员情况表、宅基地登记卡、宅基地登记审批表为证。

孙晓宇认可宅基地转让申请表的真实性，对宅基地宗地图、宅基地确权情况表、宅基地使用户家庭成员情况表、宅基地登记卡、宅基地登记审批表真实性均不予认可，同时主张宅基地转让申请表系由当时的宅基地管理审批机关制作，双方并不存在私下的农村房屋买卖行为，而是在相关的宅基地流转审批过程中，对宅基地上的房屋进行的折价补偿的行为，李明杰主张宅基地的流转没有经过钱某、赵某的同意，但是此二人只是与李明杰存在亲属关系，不属于涉案宅基地上的共同居住人口，即使二人是涉案宅基地上的共同居住人口，宅基地的审批流转也不需要他们的同意，应当以土地管理法及村民委员会管理组织法规定的宅基地流转、审批为依据，而上述规定没有规定宅基地的流转需要经过宅基地同住人口的同意，李明杰提交的确权证据是在1992 年或 1993 年发生的确权行为，但是该确权行为并没有完成，也没有据此确权行为进行过宅基地使用权证的颁发，因此该份证据不能作为宅基地确权的凭证。

另外，孙晓宇主张自己取得涉案宅基地是基于S 村当时的村民的规定，为证明其主张提交 S 村村民村规守则为证。李明杰对该证据真实性不予认可，主张该证据并没有加盖 S 村村民委会的公章，且只有孙晓宇一方的签字，根据村规守则的第一条规定，孙晓宇作为国家公职人员，并不是 S 村的村民，所辖片区也不是 S 村，谈不上对 S 村的经济建设作出贡献，不符合村民的获得条件。

法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，孙晓宇虽主张与李明杰之间并非农村房屋买卖合同关系，但未向法院提交相应证据，法院对其主张不予采信，依据双方提交的《宅基地转让申请表》，双方之间就涉案H 号院内房屋实际达成的系农村房屋买卖合同关系。庭审中，孙晓宇主张其系依据 S 村关于村民村规守则取得了 S 村村民的身份，在征得 S 村委会、乡政府的审批许可后，合法取得了涉案 H 号院内房屋。虽李明杰对孙晓宇的村民身份不认可，称孙晓宇并未对 S 村作出任何贡献，但就其上述主张未向法院提交相应证据，法院对其抗辩不予采信。

宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。李明杰与孙晓宇之间的房屋买卖行为业经村集体经济组织及其乡一级主管部门批准，且支付了相应对价，应属合法有效，故李明杰要求确认双方就位于海淀区S 村 H 号房屋买卖合同无效的请求，于法无据，法院不予支持。

二、裁判结果

驳回李明杰全部诉讼请求。

三、办案心得

（一）农村房屋买卖合同效力的认定

在农村房屋买卖纠纷中，合同效力的认定是核心问题。本案中，李明杰与孙晓宇之间的房屋买卖合同签订于特定的历史时期，即1999 年土地管理法修订之前。这一背景对于合同效力的认定具有重要意义。

一般来说，农村房屋买卖合同的效力认定较为严格，通常以认定合同无效为原则，以认定有效为例外。然而，在本案中，法院根据具体情况认定合同有效，这为我们处理类似案件提供了有益的参考。

首先，土地管理法及相关政策在不同时期有不同的规定。在1999 年土地管理法修订之前，对于农村房屋买卖的审批程序和要求与之后有所不同。本案中，孙晓宇所提交的《宅基地转让申请表》已经取得乡村两级审批，这在当时的历史背景下，符合一定的交易习惯和审批要求。

其次，孙晓宇并非农村户口这一事实，并不必然导致合同无效。法院在综合考虑各种因素后，认为合同有效，这也体现了法律在维护交易稳定和公平方面的考量。在判断农村房屋买卖合同效力时，不能仅仅依据当事人的户口性质，还需要综合考虑合同签订的时间、审批情况、对价支付等多个因素。

（二）证据在案件中的重要性

证据是决定案件胜负的关键因素之一。在本案中，李明杰主张合同无效，但未能提供充分的证据支持其主张。例如，李明杰对孙晓宇的村民身份提出质疑，认为其提交的村民村规守则是自制的，不能证明其村民身份，但李明杰未能提供相应的证据来反驳孙晓宇的主张。

相反，孙晓宇虽然也面临李明杰的质疑，但他能够提供《宅基地转让申请表》等证据来证明自己的主张。这就提醒我们，在诉讼中，当事人必须重视证据的收集和整理，律师也需要帮助当事人分析证据的有效性和关联性，以便更好地维护当事人的合法权益。