跟随北京的脚步调整。
作者|房涛
图片来源|AI
在小红书上搜“天津、转学”，能看到大量经验贴，以及评论区非常激烈的争论。
“外地人”在分享转学和生活经验。
本地人在“劝退”转学到天津的人，特别是“北漂”和“山河四省”的高考移民。
据天津本地人说，这种矛盾冲突不仅出现在网上，线下也经常有天津本土人去有关部门反映“高考移民”扰乱了教育公平。
之所以会长期出现这种现象，是因为相对于周围的“山河四省”来说，天津是一个绝对教育资源“红利区”，重点高校的录取率高了不止一个档次。
据统计，2024年全国高考各地985/211录取率排名中，985录取率最高的三个省市是：
第一天津：5.81%
第二上海：5.33%
第三北京：4.29%
211录取率最高的三个省市是：
第一北京：13.99%
第二上海：13.58%
第三西藏：12.77%
天津以12.68%排在第四。整体是高考大省河南的3.5倍。
因此，天津一直是北方“高考移民”的主要目的地之一。
“新津民”的另一个主力，则是“北漂”。因为北京一直在控制人口，收紧落户，所以很多拿不到户口指标的“北漂”，在有了孩子之后，会把在天津落户、孩子放在天津教育作为B方案。
因为以上两点原因，近几年的天津高考人数和生育率曲线呈现了相反的走势：
2019年-2024年，天津常住人口生育率从6.7‰下降到了4.5‰，参加高考的人数却从5.6万人升至7.08万人。
而一降一升的背景板：天津常住人口数量这个基数，甚至在变小，2019年至今下降了约20万人。
正因为这个原因，天津在解除住房政策限购的过程中一直比较“扭捏”。
今年517新政前后，杭州等重点二线城市都彻底取消了限购，但天津依然保留了市六区的限购措施，成为一线城市之外唯二的限购区域。
但刚刚，这个二线城市限购的最后一块铁板，也松动了。
2024年10月16日，天津天津市人民政府办公厅印发了《关于进一步优化房地产政策更好满足居民合理住房需求的若干措施》，宣布全面取消住房限制措施。
一下子把限购和限价都取消了。
同时，天津新政里面还有以下几个支持房地产市场的要点：
在需求端：
1、商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%；
2、优化个人住房贷款利率定价，可根据借款人资信状况和风险水平等因素协商最低利率。
在供给端：
1、加大房地产“白名单”项目贷款投放力度，督促商业银行尽快落实已授信贷款资金，提高新增融资贷款发放比例。
2、进一步优化完善住房设计规范和标准，支持房地产开发企业积极探索建设更多“好房子”，不断满足居民多样化改善性住房需求。（放宽容积率和公摊等限制条件，零公摊房子即将大量出现）
不仅如此，上周天津市滨海新区公安局还发布了关于对《滨海新区户籍制度实施细则》向社会公开征求意见的公告，其中提出，持滨海新区有效居住证满2年（近1年在津正常连续缴纳社会保险且同期外省市1年无社会保险缴纳记录）、且在滨海新区有合法产权住房的申请人（不得注册高中及以下学籍），支持其落户滨海新区合法产权住房。在北京市工作且累计在京缴纳社会保险3年以上（不含补缴），40周岁以下的全日制专科及以上学历在职职工，本人或配偶在滨海新区购置单套90平方米及以上新建商品房的，可以申请在合法产权住房落户。
也就是说，“北漂”只要连续在北京缴纳3年社保，年龄在40周岁以下，本科以上学历，就直接可以在滨海新区买房落户。
半年之内，天津市两次调整住房限购政策，在房地产政策转向“止跌回稳”之后，最终取消限购，预计将会吸引一大批“外来人口”在市六区购房。
据天津日报报道，在天津新房市场各类购房人占比中，外来人口购房占比30.8%，新天津人（即后续迁入天津户籍的人群）占全市购房比例的26.1%，滨海新区等部分区域的外来人口购房占比高达70%左右，是支撑房地产市场的一大主力。
而和平等市六区的外来人口购房需求很旺盛，但因为限购因素，一直被压抑，这次限购取消可能会成为新的市场上扬爆发点。
实际上，今年以来，天津楼市的成交量表现并不差。据官方统计，今年1-8月，天津新建商品房销售802.84万平方米，同比增长1.7%，增速在全国31个省、自治区、直辖市中排名第二；1-8月天津房地产开发投资完成822.96亿元，同比增长1.3%，增速在全国31个省市区中仅次于上海。
克而瑞统计的口径中，天津新房市场甚至在短期之内有供不应求的态势。今年前8个月，天津商品住宅的供求比是0.82，即供应0.82平方米的房子成交1平方米。
天津真正惨的是二手房市场，截至今年6月底，存量房挂牌套数已经升至42.5万套，创下历史新高，而成交量同比下降了12%。（中原地产数据）
在巨大的存量压力下，出现了“踩踏式”抛售。过去三年时间内，天津市二手房平均价格下跌了约3000元/平米，降至10844元/平方米。（中原地产数据）
而在外围郊区，二手房价格普跌30%以上。武清等地的部分项目，甚至被媒体比作“环京鹤岗”。
而新房市场的供不应求，是因为供应量的快速缩减。据中原地产统计，2024年上半年，天津商品住宅供应面积为292万平方米，同比下降了23%，处于历史低位。
在二手房的降价挤压下，天津楼市的二手房成交占比不断走高，今年前8月已经升至68%，相比三年前快速提升了14个百分点，与一线城市处在了同一水平。
因此，天津的土地市场也出现了成交低潮。
据克而瑞监测统计，截至8月31日，典型城市经营性用地计划（住宅和商业）平均完成率仅为24%，天津以26%略高于平均水平。
今年前三季度，天津宅地出让金总额为136亿元，约相当于去年全年的三分之一，为近些年历史新低。
作为直辖市，天津市的土地财政依赖度一直不高，在土地市场低潮下更是降到了11%。
但随着北京限购政策的放松，之前北京市场对需求挤出向周边城市的效应，有可能转向虹吸，天津在“止跌回稳”的宏观政策号召下，面对房价不断下行，也是时候进入楼市政策新阶段了。
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