作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
市场有热度了，新房也开始敢赌了。
要说最近的楼市热，自然少不了深圳的新房。
除了龙华区梅林关的深业上城学府以“日光”出圈，光明区的凤凰片区也冲出一个热度项目。
几乎以低价打得同片区新房措手不及。
位于光明区光侨大道的中建观玥名邸，昨天发布销售方案，192套住宅房源，备案均价约3.79万/㎡，单价区间约3.54万—3.97万/平，总价区间约284万—439万/套，预计2026年12月份前带精装交付。
（近期实拍）
开盘给出不同程度的折扣——
开盘约89.42折 （诚意登记97折+VIP升级97折+认购96折+按时签约99折）；
首付五成以上约88.53折 （开盘折扣+99折） ；
一次性付款约86.76折 （开盘折扣+98折） 。
以开盘折扣核算，折后均价约3.38万/㎡；
80㎡3房2厅2卫，折后总价约253万-270万，单价约3.16万-3.36万/㎡；
89㎡3房2厅2卫，折后总价约285万-306万，单价约3.22万-3.46万/㎡；
110㎡4房2厅2卫，折后总价约350万-391万，单价约3.16万-3.54万/㎡。
这几乎击穿了同地段所有新房的备案价格。
要知道，项目拿地之初，可售楼面地价约为24277元/㎡，普通商品住房平均销售价格不高于50300元/㎡，是光明首宗限价突破5万元/m²的住宅地块。
而周边的新房备案价基本在5万+/平，一路之隔的项目，最新一批房源备案均价也要4.47万/平。
虽然周边项目同样也经历了开盘优惠，但整体价格力度始终不如中建观玥名邸。
这意味着整个光明的核心片区的新房备案价已经被击穿。
所以，可以看到这几天项目的售楼部，人声鼎沸。
据了解，参与登记的人数已经突破千批。
市场上已经有预测，年内深圳楼市第三个正儿八经日光的项目，也即将要诞生了。
为周转拼了
就整个项目而言，低于市场价很多的备案，实际是比较少见的。
一方面，项目位置处于光明凤凰城核心地段的外围，2公里范围内是光明区的区政府、体育馆、文化艺术中心以及万达、蓝鲸世界等商圈，都市生活配套成熟。
（近期实拍 ）
而直线约650米便是高铁轨道光明城高铁站以及在建的13号线光明城站，半小时内可以通达南山、福田的腹地。
（近期实拍 ）
除此以外，周边一两公里范围内还有光明虹桥公园、光明新城公园环绕。
（近期实拍 ）
很明显，位置地段都不算差。
另一方面，正常来说，市场见好，项目参照过往周边新房价格即可，并不需要过度让价于市场。
并且开发项目，最终的目的是在地价上赚到足够多的利润，轻易让价，必然意味着年终的报表不够好看。
那么，为何项目低出市场价备案？
一方面，深圳新房已经放开备案价指导，回归市场，给开发商留足了备案价格的空间；另一方面开发商回款任务紧急。
项目的开发公司深圳新宸房地产开发有限公司是隶属于中国建筑第八工程局有限公司的子公司。
昨天（10月15日）在2024年三季度运营分析会上，中建八局的领导班子喊出了不少目标和口号——
要奋力冲刺保增长，想方设法扩大营销成果，全员奋进冲刺产值目标，坚定不移完成创效指标，坚决做大高质量发展“基本盘”；
靶向发力，全力冲刺年度营销目标；
快速行动，全力推进结算和回款；
防范风险，全力保障稳健运营。
又要扩大营销成果，又要冲刺营销目标，又要加快结算回款，还要防风险稳健经营，既然领导层面都已经下达了指令了，那么项目的团队、营销的团队也就只有全力冲刺了。
无论如何都要完成任务。
既然要完成今年的任务，也就意味着各个项目开盘要快，回款也要快，不能踏空了这波政策行情。
所以也可以看到，兄弟公司中建一局旗下北京的两个项目北京宸园、中建璞园PARK也在加足马力冲刺业绩，冲刺销售榜单。
既然不能踏空这次楼市行情，自然就要想方设法跑赢对手项目，吸引更多的购房群体。
而跑赢对手项目最好的做法，就是不卖那么贵了，给市场让出足够的价格空间。
所以与其开盘跟随片区的新房价后续再进行降价促销，不如一步到位，直接按照片区市场价的七五折左右卖房，只要不亏本能少有盈利就可以了。
这样一来，既能避开竞品的锋芒，加快去化，确保完成营销任务，也避免了后期重新申请调整备案价格的繁琐，更可以避免因为降价促销引发前期业主的不满。
总之，一箭N雕。
但在围观群众看来，开发商此举何尝不是为了周转速度拼了？
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作者观点，不代表格隆汇立场
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