在今年2月末，香港特区政府宣布撤销长达14年的楼市“辣招”（防楼市过热强力限制举措），这一政策变动一度让香港楼市重回火热状态。市场交易明显转旺，政策效果一度“好于预期”，楼市呈现出短暂的繁荣景象。然而，随着时间的推移，市场的热情逐渐冷却。如今，距离政策颁布已有半年，大批购买力被消化后，香港楼市又重归冷清。
楼市现状：成交量下滑，楼价下跌
据香港土地注册处数据，8月香港整体物业（包括一手私楼、二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他等）注册量录4729宗，较7月5262宗下跌约10.1%，创近半年来的新低。楼价方面，也已下跌至2016年9月底时的水平。中原城市领先指数CCL（中原地产按周统计的楼价指数，用来反映楼价走势）最新报138.68点，为近8年的第3低位。该指数自2024年以来累计下跌5.79%，较2021年8月191.34点的历史高位跌27.52%，较2024年3月撤辣前的低位也下跌了3.03%。
具体楼盘来看，8月份，太古城最新平均呎价录约14039港元（呎为香港面积计量单位，一平方呎约等于0.09平方米），较2021年高位下跌约33.8%；沙田第一城及美孚新邨则分别录约31.6%及约31%的跌幅；康怡花园也下跌了约30.2%。十大屋苑中，已有3个屋苑平均呎价跌穿万港元水平，其中嘉湖山庄平均呎价为十大屋苑之中最低，8月份最新报约8224港元；至于美孚新邨及映湾园则分别录约9793港元及约9863港元。
内地买家减少，市场观望情绪浓厚
此前，因“撤辣”后内地买家在香港购房无需支付大额“辣税”，吸引了大批内地客赴港看房。如今随着香港楼价的下跌，去香港买房的内地人也越来越少。据中原地产数据显示，在2月份宣布“撤辣”以后，反映内地客入市情况的“普通话拼音买家”买卖登记数字一度连升3个月，由撤辣前2月份的388宗急升至4月份的2280宗，涉及金额超过272亿元，创下了自1995年有纪录以来的历史新高。不过，自5月份以来该登记数字已连续下跌3个月，7月最新录得723宗，较6月的758宗减少近5%，创5个月新低，较4月的最高峰更是下跌了近七成，成交金额已跌至不足80亿元，但仍属于历年高位水平。
然而，近日伴随香港楼市热度的下降，开发商之间也打起了价格战，多个新盘都推出了低价促销活动，价格优势也吸引了部分内地买家出手购房。比如，大鸿辉集团旗下的西营盘尚逸，首批单位呎价不足2万元，创同区一手新盘8年来的新低，还推出了“买楼送楼”的抽奖活动。据中原地产统计，该盘在7月录得的81宗买卖登记中，有超过一半的买家姓名为内地买家，是内地买家当月购入最多的楼盘。其次是屯门的NOVO LAND，录得的38宗成交中，内地买家占比也达到了18%。
住宅租金稳步上扬，租赁市场活跃
在香港楼价出现下滑的另一边，住宅租金却呈现出稳步上扬的趋势。在仲量联行9月最新发布的《香港住宅销售市场综述》指出，香港私人住宅租金指数距离2019年的历史高位仅相差3%。尤其是小户型的单位，即A类及B类（面积在431-752平方呎）单位，租金升幅最为显著，租金指数分别录得6.9%及7.3%的按年增幅。
“面积较小的单位租金升幅更为显著，主要是受选择邻近商业区居住的非本地学生及专业人士所推动。而C类单位（面积在753-1075平方呎）的需求增加主要来自于‘转买为租’的趋势”，仲量联行研究部资深董事钟楚如指出。近年来，香港的“专才”计划为香港引进了大批人才的同时，也为香港楼市带来了不少新增需求。据政府数字，2023年至今年上半年，经各项人才入境计划到港的人才及受养人数合共已突破25万人。
在仲量联行最近一项有关“携子女来港生活的人才计划家庭的具体情况”调查中显示，有86%的非本地人才受访者正在租住单位，这比例显著高于整体人口的比例。另外，在截至2024年6月的一年时间内，香港家庭住户平均人数由2.7人减少至2.6人，且家庭住户数目按年增加1.5%即增加了39800户，达到了276万户。“这一趋势显示对住宅租赁物业的持续需求将继续推动租金增长”，仲量联行项目策略及顾问部资深董事李远峰表示。
楼市前景：期待美国减息带来转机
对于当下香港楼价的下跌态势，行业普遍期望9月在美国减息后市场会有所好转。“如果美国如期落实减息，香港银行虽然未必即时跟随，但方向十分明确，而且相信减息可为各行各业带来刺激，对楼市甚至经济均会带来裨益”，香港某地产界人士表示。
摩根士丹利研究表示，美联储9月减息后香港楼市将非常受益，香港的住宅价格将在2025年恢复5%，且相比于零售和写字楼市场，住宅市场更容易直接受惠于此。不过，也有市场声音表示，美国加息周期来得快且急，香港经济的复苏未必能追得上，减息的效果释放需要时间，再加上目前香港市场情绪的普遍悲观，或许效果不会特别快的表现出来。
美联物业预计，由于加息影响过于深远，而且减息来得太迟，减息前楼价料仍会向下调整；即使美国减息，香港亦未必实时跟随，预计楼价未会实时急弹，而成交亦难以恢复到三月时的水平，因此调整全年楼市预测，料全年楼价或跌约8%，重返2016年中水平。成交方面，因应减息推迟至9月才公布，其下调全年一手成交量预测至1.6万宗，但同比仍升超过五成；全年二手成交量预测亦下调至4万宗，同比仍升12%。
楼市调整背后的多重因素
香港这一轮房价调整，始于2022年年末。一方面，香港房价持续上涨时间太久，过去五、六年都处于一个上升通道当中，累计上涨的幅度非常高。其房价绝对值位居全国第一。香港房价高点时期，均价差不多是17万元人民币/平方米。香港的薪资虽然比内地高得多，但面对如此高的房价，普通民众依然难以承受。
另一方面，多个利空叠加，扭转了楼市上涨的势头。2022年受疫情影响叠加加息影响，香港遭遇了资金撤离、经济疲软、人口转向、利率狂飙，共同迫使香港房价大转向。2022上半年，香港成为黑天鹅的漩涡。受此影响，香港的经济当年上半年出现了负增长。2022上半年香港GDP同比下降2.6%，GDP折合1.12万亿人民币。当年人口也减少了6.83万人。
更大的影响在于，香港的金融排名后退，被新加坡超越，退居到了全球第四位。新加坡成为了亚洲最大的金融中心。屋漏偏逢连夜雨，美国在2022年开启加息浪潮。而港元与美元在汇率制下深度绑定。利率从2022年年初的0.5%一直加息至如今的5.75%。货币政策收紧，对楼市构成利空。叠加经济负增长的影响，最终让香港的房价转头。
香港楼市的未来展望
香港楼市是一个被资本过度炒作的市场。如果按照内地逻辑，其泡沫早就该破裂，但纵观香港楼市过往的调整周期，都很短。这一轮大概率也是一样。一方面，香港面积有限，而人口随时可以增加。另一方面，香港本来就是一个依靠纯粹的玩金融的城市，这座城市的大部分资产抵押，都是房地产。
上个世纪八九十年代，香港进入转型期，但策略上出现了偏差。当时的香港，快速出清了第二产业，也即制造业，大力发展第三产业（占比超90%），尤其是第三产业中的金融业，香港如愿登上了全球金融中心的宝座。但由于实体经济、制造业被出清，金融本该给制造业的赋能，全都给了房地产，职业玩家与开发商们，通过股市吸取资金注入楼市，又从楼市收获回报进一步刺激股市，循环往复，香港的房价终于成了世界第一高。
同时香港的供地中，住宅供地仅占7%。从人口和土地面积来看，香港其实不缺地。香港目前的土地中有66%是闲置。被使用的34%的土地中，用于住宅建设的仅占7%。而在这7%的用于住宅建设的土地中，34%是私宅，21%是公屋，45%是乡郊居所。有人计算过，香港目前有200多万套
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