今天上午住建部等部门召开了有关房地产的新闻发布会。
之前资本市场对这个会议预期颇高,昨天万科港股大涨18%,就是等待着这场会议带来的超预期消息。结果会议开完,发现没有什么给力的增量政策,因此万科港股再度大跌17%,A股地产龙头保利和万科接近跌停。
会后各大券商的热门研报的解读也都比较一致,也就是重在托底,不搞强刺激(比如海通证券研报)。这个和我们过去一直以来的判断是一致的,也就是托而不举。
至少到今天,楼市政策没有脱离托而不举的范畴。
资本市场今天很失望,但是原本上面说的就是“止跌回稳”,从来没说过什么“止跌回升”。他们自己脑补了“止跌回升”的戏码,也不怪房地产板块的大起大落。
市场关注点在货币化安置100万套住房上面,并和2016年的600万套做对比。数量上肯定是低得多,另外一点则是,上次是央行提,这次是住建部。所以没办法期待太高,主要还是为了化解债务兑付风险。
房价要涨,只有靠拉升居民杠杆率,而这只有两个办法可以达成。
1 居民收入上涨,建立信心。
2 搞QE,大幅提升名义GDP,从而被动降低居民杠杆率,使得居民有加杠杆空间。
上面的1很好理解,2是什么意思?
我们有公式:
居民杠杆率 =居民负债/名义GDP
名义GDP是包含放水和通胀的,就比如去年我国实际GDP增速在前五大经济体中排名第二,仅次于印度,但名义GDP增速却垫底。原因就是美日德的高通胀,拉升了他们的名义GDP增速。
所以,只要放水,就可以大幅提高名义GDP,使得居民杠杆率被动下降,从而给居民加杠杆留出空间。
但问题在于,从目前的数据看,没有任何迹象表明,上面会采用QE的方式。
当然,我们也会持续跟踪央行资产负债表和央行月中发布的金融数据,寻找可能的QE迹象。
上个月底以来,一线城市成交大涨,大概是“止跌回稳”的说法,再次刺激了一波需求入市。
从当下数据看,市场情绪迅速升温,成交量也达到了高热的水平。但跟踪其趋势,似有震荡下降的迹象。后面还会不会反复不清楚,我们还会继续跟踪下去。
知识星球的同学,注意每天关注我们在星球发布的跟踪数据,以及我对楼市的实时判断说明。
不在知识星球的公众号粉丝,可以关注下实时成交量。
比如北京的同学,可关注链家周末两天的成交量,如果超过1200,则视为热度维持,介于1000~1200之间,则成交热度适中,若跌破1000,则视为市场较冷。
如果要房价上涨,周末两天1200以上的成交量,至少要维持2~3个月。如果后续有跌破1200的趋势,卖房的同学记得要趁热度还在的时候抓住机会。
目前只有北京是链家中介一家独大,可以跟踪实时数据。其他城市没有垄断市场的中介,就只能看网签量了,这个数据会有半个月左右的滞后。但即便是滞后,总归也是一个指标。可以作为判断依据。
总体来说,我不是很乐观,但具体还是要以我们后续跟踪的数据为准。
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