这是喝了多少假酒，才会说出“二次棚改”的结论。
10月17日开了一场关于房地产的重磅会议，住建部拉着财政部、央行、自然资源局以及国家金融监管总局。五部门联合开会、打了一套组合拳，目的其实就两个字：救市！
我是看了整场直播的，这套救市组合拳概括起来就是四四二：4个取消、4个降低，2个增加
具体内容我就不念了，你们自己看图。
说实话，还是熟悉的配方，还是熟悉的味道。
如果一定要说有什么新提法的话，那就是倪部长表述中提到了：货币化安置。
这个词是上一轮棚改时高层文件里提到的词，现在又提到这个词，难免让人浮想联翩，尤其是卖房子的。我这几天看到一些广州房产自媒体大V，纷纷喊话二次棚改要来了。
虽然唱多楼市是一件永远正确的事情，不会被限流，还会获得推荐，但堂主还是想说一句，有事没事别喝那么多假酒，但凡稍微带点脑子，也不至于一点脑子都没有。
第一，房屋范围不一样。
上一轮棚改的起源是2005年辽宁省试点，然后2008年开始推向全国，2014年成立国开行住宅金融事业部后，2015年才开始大力推进货币化安置。
2015年6月印发《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》；里面提到了一个数据考核：
——2015年到2017年，改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套（其中2015年580万套），农村危房1060万户（其中2015年432万户）。
梳理一下你就能发现，之前棚改是全国范围推进的，城市和农村一同推进的。而这次提到的货币化安置，主要是大中城市的城中村和危旧房改造，这样一对比，范围小了很多。
而且从资金投放来看，上一轮货币投放工具：PSL投放目标主要就是棚户区改造，而这一轮PSL并非完全投给地产，包含了城中村改造和保障房建设。
第二，数量级别也不同。
从2015年到2018年，棚改规模年均在600万套左右，整个十三五时期（2016到2020）,一共搞了2400万套。
但是现在提出的只是100万套而已，这数量对比就不是一个级别的。
中指数据统计：上一轮的棚改，在十三五时期帮助5000多万居民实现“出棚进楼”的梦想，完成总投资7万亿，其中货币化工具PSL占到37%。
细看这个表格你会发现，货币化工具的占比是逐渐降低的。
2016年PSL净新增占棚改投资额的比重达65.9%，此后一直降低。
因为后来财政部和住建部搞了一个《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，从此专项债逐步代替PSL成为棚改的主要资金来源。
第三，时代任务主线不一样。
这点我们可以看看高层的文件表述，来梳理一下最近十年房地产发展的主线
：
2013年7月，发布《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，掀起了轰轰烈烈的棚改大潮。
2020年7月，印发《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见 》，旧改开始接力棚改。
我们用了三年的时间，完成了旧改任务。
2023年10月，中央金融工作会议提出“三大工程建设”（保障性住房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设）
也就是说，在顶层设计中，三大工程是当下的主线。
再细看一下，这次五部门开会提到的货币化安置100万套保障房，不过就是顶层设计的其中一个类目罢了。
所以，你不能抱着之前全国范围内的棚改大潮，去看现在的保障性住房建设。
接下来聊聊，今年要完成的新增100万货币化安置房子，能带动多少套新房的销售？再直白点，这次能转换多少购买力？
因为这次还没有透露货币化安置比例，所以我们大概做个预测。
上一轮棚改时，住建部都有公布货币化安置比例，不过2017年后就不再公布了。
假设我们取上轮的高点比例：货币化安置比例去到50%，那就是50万套货币化安置
然后在50万套货币化安置的基础上，按照70%-90%的购房率，折算下来就是能转换成35万-45万套购买力。
而2023年商品房销售总量，包括一手和二手，总量大约是1161套、
按照这样计算的话，100万的货币安置工具，大概可拉动3%到3.9%的商品销售。
目前来看，这次的100万套，在整体的比例中还是挺小的。
当然了，以后要是扩大，那就另当别论。
不过有一点要提醒大家的是，三大工程之一的大中城市的城中村改造，现在还有一个主要选择：房票，所以还想着之前棚改的拆迁暴富，估计是不大可能了。
给大家梳理一下最近几次大会关于楼市的政策逻辑，不管是9月底还是10月的这几次大会，策略其实都一样：化债+收储，两头抓两边要。
化债方面，先给房企化债。
这次说了，白名单额度提高到4万亿，还提到了重要的话——要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。
啥意思呢？这些房企天天喊穷、老是说项目推进难，兜里没钱了。
现在好了，把全部商品住房项目都纳入进来，给你钱让你搞。
还有，对于即将到期的债务，给你展期：
1、本地房企可以申请延期展期，本来是2024年，现在可展期到2026年；
2、房企的经营性贷款债务，之前要还的贷款也可展期到2026年，同时，贷款用途还可以扩大。
这又是什么意思呢？四个字：无本续贷。
在收储一侧，地方可发专项债用于土地储备，并且优先考虑企业无力开发、不愿开发、还没有动工建设的地块。
开发商没钱搞不了开发是吧，那你手上的地块都给我吧，我来搞。
简而言之，房企化债加土地收储，这便是救市的政策逻辑。
至于鼓吹的二次棚改，你听听就好了，认真你就输了。
文末给大家讲个细节，面对美国记者的提问，倪部长在会上很坚定地说：“房地产已经开始筑底！”
这话要怎么来解读呢？
很简单，转化为大实话就是：家人们啊，房价不会再跌了，要筑底了喔！
那要怎么去看待呢？
不用慌也不用怕，在居民家庭负债表没修复之前、又或者是没看到收入改善的迹象，就算有回暖，不过是短暂的起伏。
因为基本面是底层的东西，决定的是长期的走向。
我是堂主，希望内容对你有所帮助，我们下期再见~
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