我是紫沐，这是我第419篇日记。
这篇文章分两部分。
第一部分，聊聊最近的市场。
第二部分，聊聊黄埔现在还值不值得买。
在一大堆利好支持下，10月份市场活跃度上涨明显。
但对比去年，其实还是跌的。
因为利好而开始观望的人，远比因为利好而出手的人，要多不少。
而且本质上，这个成绩是以价换量的结果。
特别是二手，火了大半个月，挂牌比月初还多了300套。
不割肉，依然是无人问津。
现在的楼市，有点偏向政策市。
热度高不高，全看利好尺度大不大。
就像前段时间，“楼市组合拳”消息出来，市场信心立刻飙升。
但看到力度不如预期，又开始哀鸿遍野。
而今天，LPR降了25bp，广州首套房利率降到2.75%。
预计又会像之前那样，带来一波信心。
但这波信心消化之后，如果没有新利好出来，能不能稳住，是未知数。
归根结底，这就是筑底尚未完成的表现，波动太大。
楼市真想止跌回稳，短期看政策，长期还得看供需。
需求取决于经济。
经济复苏，就业回暖，大家兜里有钱，自然会爆发需求。
供应取决于土拍。
广州的供应量大不大，接下会不会克制，明眼人都懂。
这种供过于求，其实对广州房价影响很大。
如果不是有“实用率”这块遮羞布，广州这轮房价回调，会更夸张。
因为实用率从100%-130%，虽然明面上价格没变。
但说白了，就是种变相降价。
很难想象，如果后续利好不能持续。
为了维持现在的房价，实用率会放宽到多少。
150%，70㎡做四房，或许不再是梦。
有粉丝问，楼市怎样才能回到从前？
关键在信念。
大A跌了两年，个个都说不会再碰股市。
但只要来一波暴涨，大家还是疯了一样冲进去接盘。
买涨不买跌，才是去库存的终极武器啊。
给再多利好和优惠，不如让大家知道，晚买1年，白干3年。
让大家看到买房能赚钱，人家主动就会加杠杆。
可惜，现在的楼市，信念破得很彻底。
房价可以慢涨，可以不涨，但不能暴跌。
因为房子自带3.3倍杠杆。
房价下跌30%，六个钱包三代人的积蓄都会清空。
过去这波过度调控，让大量中产瞬间返贫，伤痕太深了。
所以想把信念捞回来，想楼市回到从前，很难很难。
等待经济复苏，供需重新平衡，让房子拥有保值能力。
能做到这一步，就已经难能可贵。
说回黄埔。
黄埔和万博一样，都不适合投资。
光是今年的新增供应，明年都不一定能消化完。
而且还有庞大的存量市场，上一代的三剑客，加起来也是天量。
供过于求的地方，是没有投资属性可言的。
所以买黄埔，建议是地缘性买家，比如在东部上班，自住还不错。
如果是在中部，比如天河这种地方上班，其实更推荐万博。
毕竟在城市界面、商业成熟度上面，万博更胜一筹。
买黄埔，不建议买二手。
这种新增供应巨大的板块，肯定是买新不买旧的。
就算价格差不多，更高的实用率，也代表更高的性价比。
而且要考虑到退出机制，供过于求的板块，产品越好，出手越容易。
实在是需要现房，建议也是买次新。
比如城光和富颐，淘笋去买，没笋就等。
还是那句话，供过于求的地方，别担心没有笋盘。
具体到个盘，这里主要分析两个盘：
未来方洲和黄埔润府。
中央公馆之前写过了，基本面没啥变化，不赘述。
而再往东，去到海丝城，地段差异又太大。
像黄埔这种不缺房子的板块，肯定是越靠近核心区域鱼珠，保值能力越强。
未来方洲的优点是全面。
总建面接近220万㎡，足够大的体量，能做出来不错的花园和配套。
玻璃幕墙+120%实用率+近地铁，产品和通勤，也算是第一梯队。
而且引进了九年一贯制的华师附，有学位价值，房价就不容易崩。
这点可以参考万博和樾府，和樾府明明综合素质不错，但却被万博润府压一头。
本质上不是产品和地段落后，而是学位不确定，带来了硬伤。
在边郊板块新房普遍配建名校的背景下，有好学位不一定能加很多分，但没有好学位，一定会扣很多分。
未来方洲最大的缺点，我觉得是地段，离老黄埔核心，还是远了点。
而地段这块，恰恰是黄埔润府的优势。
更靠近鱼珠，更靠近地铁，更靠近现有的商业体，就是它的核心竞争力。
但黄埔润府的硬伤也很大。
至少在现阶段，我觉得黄埔润府的竞争力不如未来方洲。
第一个硬伤是学位。
就像刚刚说的，在边郊板块，没有好学位，一定会扣很多分。
第二个硬伤是体量。
黄埔润府的地块太分散，首开区就两栋楼。
这注定很难做出足够大的花园，丧失了稀缺性，容易被后面新出的、产品力更强的小地块取代。
如果单纯只有体量硬伤，黄埔润府还能和未来方洲错位竞争。
但在学位还没确定的当下，确实缺点意思。
如果对黄埔润府有兴趣，建议还是蹲一下楼盘后续的学位走向。
像黄埔这种增量市场，是没必要担心晚买会吃亏的。
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