住宅小区安全风险、原因与解决思路探讨

1、现在小区存在着严重不安全的问题有哪些?

1房屋自身质量问题和修缮保养不到位

外墙质量:粉刷层、保温层、外墙砖、石材幕墙开裂、空鼓、脱落、渗漏、锈蚀、断裂

结构质量:超龄超负荷、违规装修改造

案例:2024年已发生的有,706沈阳合肥阳台垮塌;910五常市阳台坍塌:912哈尔滨阳台坍塌

屋面质量:违规搭建/种植、超负荷承重、屋面渗漏

(2)设施、设备、管网自身质量问题和修缮保养不到位

消控系统:灭火器、消防栓、喷淋烟感、通风排烟、广播报警欠压失效、无水欠压、失去功能、灵敏低

排水系统:污水管网、雨水管网淤堵及窨井盖缺失、简易遮盖

案例:2024年9月21日,西安龙湖春江天境女童坠井事件

燃气管网:燃管管网燃气泄漏

化粪池系统化粪池井盖缺失、有毒气体

案例:2024年10月21日,广元天赋名邸爷救孙化粪池死亡事件

(3)消防防火管理与应急处理

电动自行车:乱停乱放、违规充电、违规上楼、违规进电梯导致火灾隐患

电动汽车:未设电动汽车专用车库、专用消防设施火灾导致隐患

楼梯走道:违规堆放杂物导致火灾隐患

屋面逃生:出入屋面的防火门违规锁闭影响逃生

(4)电梯使用与管理与应急处理

装修期管理:装修时电梯使用与管理导致电梯轿厢或零部件损坏

平时使用管理:电动自行车出入轿厢、轿厢内跑跳等容易引起电梯误动作

电梯维保:缺少对电梯维保质量或更换部件的管理,维保难免次充好、流于形式;或压低维保费致低服务

应急处理:缺少对电梯故障情况的应急处理经验,困人心理崩溃、慌张扒门

2、我们应该采取、能够采取的主要对策是什么?

(1)加强工程验收质量关,确保不带病交付

(2)加强质量终身要求,别让质量保修期成为质量终身制的克星,让相关单位金蝉脱壳

(3)提倡现房销售,提倡业主自行成立验房团进行再次验收

(4)职能部门须发挥全过程监管作用,改变房屋交付后基本不管现状

(5)改变开发商30%成本撬动项目局面,确保建设资金到位可开工,杜绝抢进度拼销售回款行为,减少赶工质量隐患。

(6)物业应加强自身专业技术能力,改变基本只会扫地站岗剪草换灯的低级状态,改变在房屋质量检查判定、房屋维修保养、设施设备维护保养上的极不专业现状,改变基本靠外包(还不能发现外包弄虚作假)的现状 ,物业行业应学习日本房屋维修制度。

(7)改变物业只进不出,不愿投入的局面

西安女童坠井和广元爷救孙死亡,都反映出物业区区几百元投入都不愿意,也缺少基本应急救援物资(救援绳、救生圈、救生杆)等。

(8)改变更换物业比登天难的局面,让物业优胜劣汰,真正建立物业服务质量决定生存的竞争机制。

(9)修改建筑法、质量管理条例、物管条例、民法典等不适条款,把维护业主权益,夯实责任,加大奖惩、违法代价。

3、物业管理资金—-用于建筑物及附属设施设备等安全维护的资金来源和使用是怎样的?

常见资金来源公共收益、公共维修基金、开发商质量保证金

物业费:物业基本不用于维修,或比例很少;良心物业可能用5%以内资金用于修缮。

政府补贴:五水共治、庭院改造、二次供水、电梯维修改造等,部分地方有政府补贴。

使用流程:物业或业委会提出修缮项目,然后申请动用公维或质保金,符合补贴政策的,打报告申请补贴。

4、政府建立公共账户资金是那些、怎么进行对接?

根据最新的房屋养老金制度概念,公共账户资金来源是:土地出让收入、质量保证金利息、维修基金利息、政府投入一点,四个维度筹措资金

公共账户资金的筹集和管理,应该是建设或房屋主管部门负责落实和管理;使用流程,可能与动用维修基金类似,可能走两个不同方向:(1)小区维修基金不足,方可申请动用公共账户;(2)每个获批维修项目,小区维修基金出大头公共账户基金出小头。具体如何操作,带政策细化后方能明朗;

动向研判:老公房等(非商品房)维修靠政府公共账户支撑或企事业单位自行筹资解决。

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