都说互联网黑话多，其实房地产黑话也不算少。
仅这一两年就听到很多。
投资刻度，市场厚度，有效市场边界，能力封装，前置创新，超级底盘，城市浓度等等。
一定还有很多。
欢迎大家慷慨接龙，痛诉家史。
这些词汇一个一个自带闪光，对我本人还是有某种蜜汁引力的。
它最大的功效在于，把房地产这样一个长期靠政策吃饭的行业，美颜成一个可以科学管理的行业。
这些地产黑话一旦流行，内部拉平了沟通成本，外部创造出高级即视感，平添了很多技术含量，内外兼修，功德无量。
有效市场边界这个词，我是从保利发展一位投资经理那里听说的。
他如此解释：
何为有效市场边界？
把人口、产业与周边居民的置换需求这三个层次的因素，叠加在一个地图上，如果发现一个区域或者板块，不在这三个因素中的任何一个范围内，我们就认为，它不在市场的有效边界内，它就是不是一个有效市场。
这一方法，每半年到一年更新一次，以此形成投资策略。
我莫名好奇，就问能否发个详细系参数学习一下。对方作态说，商业秘密不便提供。
保利发展2023年卖了4222亿元，史上首次登顶全国地产一哥，不知道「有效市场边界」这个词汇具体贡献有多大。
但是，作为核心投资策略的代名词，它必定扮演了导航价值。
为了搞清楚这个问题，我就根据自己对北京楼市板块的理解，对过去四五年保利在北京的投资地图与发展特征做了一些验证。
结果，有了如下五六个令人惊讶的发现。
1，销售排行榜上靠前，但从未领跑，不唯大，自己的节奏感略显淡定。
过去五年，保利在北京基本都在十强以内，但是从未进入过前三强。前三强，一直在中海、首开、城建、华润、万科、金茂这几家之间轮换刷榜，每年三强名单都不同。
相比于保利发展在全国排行榜上的高调，我从未在公开场合或者私下场合听到保利北京透露过对规模的野心。但是，每年至少180亿元的销售体量就摆在那里，很难忽视它。每年三到四个新项目的落地，200亿的货值规模，在北京也能制造出足够的声量。
2，户型罕有200平以上，产品定位清晰，不托大。
保利北京这几年的楼盘，整体上户型配置很克制，基本上都在90-150左右，这似乎也没有什么特别。
但是，与中海、华润、招商、越秀等同行相比一下，做法就显得有点另类。
内部问了一圈，他们是这么解释的：
「我们主要定位于主流人群的主流需求。刚需基本不做，不太会碰极小的刚需与大户型。90-150平左右的主流产品，这个面积段是最安全的，它主要基于这几年的人才和开发经验的积累，自己更适合开发这个面积段的产品。200平以上虽然可能带来更高的溢价，但是，对这类客群的认知，以及产品系相关的开发经验，没有完全匹配，贸然去做，风险不小。」
你看，挺清醒也挺自省。果然知进退的公司，不让人讨厌。
3，合作开发较多，合作方均为优秀生。
合作开发，可能是所有进入北京楼市的房企的共有路径。
2021年前，大家是为了共担风险，降低地价，顺便一块钱当成两块钱花，多拿几块地。2021年后，由于大量民企退出牌桌，市场空白被外地进京国企与一众央企填补，被动显得权益比例都提高了。
保利发展并不例外，也逐年经历了这个过程。但是，它仍然是逐鹿北京的央企军团里合作开发比例相对较高的。
只不过，它仍然呈现一个特点，固定地与几家房企合作：建工、华润、绿城、金地，一个项目最多三家合作。
在合作中，争取操盘权，尤其是营销与设计的操盘权，是保利北京的一大诉求，一方面是为了便于品牌输出与市场存在感，另一方面也是追求操盘效率。
另一位投资经理对我解释说，
「现在市场风格切换的太快了，要想保持敏感的应对，合作股东的选择就是重要一课。决策要快，要有互信，不搞内耗，关键的时候，我们也希望股东是有资金能力继续投资的。」
4，投资地图上，有票仓，有禁区，不迷信「政治正确」。
这一点，保利的风格就更显著了。单从过去两年看，保利在北京深度押注了两个行政区：顺义与朝阳。
尤其是朝阳与保利互相成全：朝阳成为了2024年保利北京最大的票仓，保利也成为了朝阳签约额最大的开发商。
与此同时，保利在顺义也保持了很高的热度。把时间拉回到过去四五年，大兴也是保利的核心阵地之一。
相比之下，保利对丰台、亦庄、石景山、通州就相对谨慎。
票仓与禁区的选择，让保利的投资地图披上一层面纱。按理说，海淀的永丰与经开区的亦庄是北京楼市投资的最大确定性，有亦庄是王、永丰是神之说，堪称政治正确。
但是，保利没有迷信这个政治正确，而是遵从内心的神秘选择，对海淀永丰的加码，也仅仅是今年才出现的新鲜事。
这里，有话要说的保利朋友可以在留言区留下你的内心戏。
5，小地块，速战速决，不恋战。
地块不大是北京土地市场这几年的行规，土地太金贵，面积一大，就容易搞成大新闻。但是，没有哪个开发商像保利北京这样痴迷上了小地块。
最有代表性的是两个案例：朝阳的朝央和煦，建面规模5.5万方，394套房；顺义的星宸和煦，建面规模4.9万方，270套房。
地块小，套数少，赋予开发商的是灵活度，在今年观望严重的市场氛围下，开发商没有太大包袱，不管是定价灵活度，还是流速与利润的取舍，都更从容。
最大的一个例外是海淀永丰地。今年7月25日，保利熬了十年终于玩了一个大的，联手建工89亿元拿下永丰地王。这个已被命名为嘉华天珺的地王项目，预计将在十天后开放。
6，每年确保至少一个明星大卖盘，战术验证。
关注北京楼市的朋友都知道，北京新房市场是从去年第三季度开始加速进入调整行情，今年上半年尤其明显，情绪蔓延至今。
但是，保利北京至少有三个盘避身事外。
去年是朝阳东坝的保利天汇，抓住了22号线地铁规划的风口时间，很短的时间内去化过半，顺势还成全了北京一些抖音卖房的网红，佣金拿到手软。
今年则扩大为两个。顺义的星宸和煦，今年7月，顶着指导价出街，开盘当晚认购 198套，去化率高达 90%，7天开盘冷静期后，解筹率93%。
而另一个朝阳的朝央和煦，去年9月拿地，今年年初以8万+单价出街，在旁边竞品 7万+的背景下，今年上半年已经基本清盘，销售周期仅仅半年。
这些大卖的网红小体量盘，最值得复盘的还不是产品力、高得房率，而是它对狭窄的销售时间窗口的把握。
它们的成功，不仅归因于有效市场边界的方法论，反过来又验证完善了它。从更大的层面说，这些小项目的成功，才是保利敢于做大项目的底气，它们在底层一定是心意相通的。
以上六个观察，相当碎片，但是，透过这几个碎片化的发现，保利北京投资定位的形象，基本上呼之欲出：保利在北京跑出了自己的独立行情。
独立二字，是行情的独立，也可能是背后投资方法论的独立。
过去四年的北京楼市，对不同开发商，既是乐园，又是泥沼。有诸多进京赶考的开发商，付出了很多代价，也有很多开发商出师大捷，被市场狠狠奖励了一把。
分化的魅力，结构性的真相，让市场五彩斑斓，很刺激。但是，说到底，大家比拼的还是那点认知，那点参数，那些公式与手感的平衡。
这些能力从哪里来呢？
一个保利的朋友对我说，他有个同事，去年5月提的新车，到今年6月跑了 3.7万公里，全北京看盘。
我呢，将信将疑。顺便问下万能的粉丝，谁有底稿详版，可以私信我一下。
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