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问答401期
问答不间断，房哥周五见，中午12点，直播间开门，既然你们总担心买房站岗，今天聊聊各个区域房价红线，比如曲江、高新、航天、港务！
问：高三龙湖青云阙和西沣路中海锦业元晟，如何二选一？
答：这其实是一个大的命题，即原本西沣路是高新的自住平替，房价有梯队，但如今高新三期开始折扣降价后，到底买新区还是主城区，从目前的热议情况看，中海显然关注度更高。
虽然价格相似，但这两个小区的差别还是很明显的，从地段上，龙湖地处瞳南，周边确实有更好的商业，地标，地铁，学校规划，但目前仍是工地，需要漫长等待，而中海地处雁塔腹地，配套全部兑现，不用担心风险。
从品牌上，中海央企，交付小区下限都挺高，发挥也稳定，无功无过的那种，龙湖为民企，但在民企里也属头部，从产品上看，中海容积率稍高，其他无他。
求稳的人，几乎都在中海，而对新区充满想象，且愿与高新共成长的，也不会住在人多的雁塔，是去博高新的上限，还是保雁塔的下限，看你自己的选择。
问：为什么纯洋房越来越少，所谓四代住宅真的更香吗？
答：容积率和地块面积决定的，以目前普遍中小地块，2.8的容积率，对开发商而言，盖高层的收益是最高的，且在四代住宅是潮流的洗礼下，大家也默认接受这种楼间距30多米，家家大窗户，大露台的居住形态。
但从稀缺度和长期居住体验来看，密度更低，容积率更低的洋房，无疑是更好的，但可选择的很少，基本都集中在秦汉、国际社区、航天、泾河、沣东等外围区域，主城区土地寸土寸金，纯洋房太难了。
有这类需求的，可以在二手房里找，前些年的一些百亩社区，开发商流行高低配，比如浐灞中南樾府、绿城桂语江南，经开中南紫云集、绿城桂语兰庭、曲江天地源曲江香都、金地南湖意境等，都有不少洋房。
至于四代住宅香不香，取决于大量交房后，如今都是在平面看，露台的赠送面积，外加错落的外立面，确实是进步。
但考虑大量人群聚集，生活习惯的情况，露台管理，隐私，防止违建封窗等，会是大的考验。
（房哥约聊一对一沟通渠道）
问：16000+买的航天宸阅澜山，是不是站岗了？
答：西安人这两年买房的确是太脆弱了，不买担心涨，买了担心降，交房前担心延期，交房后担心降标，所有人都担心背刺或站岗，房价下跌后，各种悲观情绪都出来了，既说明市场的脆弱，也说明大家信心的缺失。
航天城是西安买房的优质区域之一，核心卖点在于低密，高绿化，产业强，住宅少，外加临近曲江，天然的富人需求外溢，因此航天的大户型，洋房，叠拼，合院颇受追捧。
但也正因如此，反而刚需的高层买的人寥寥，因此航天的新房越大越好卖，越小越滞销，产品两极分化。
唯一的例外就是宸阅澜山，很早就拿地的小区，面积跨度很大，最值得买的其实是小面积，大的并不纯粹，小区位置很好，紧邻揽月府，准现房，隔壁航天菁英学校。
16000+的高层价格，基本相当于西安的商品房均价，卖的一般是因为产品旧，融创代建，但已买请落袋为安，小区的岗没有那么低，轻易就站上了。
问：沣东沣水云间16700+毛坯购入，如何处理，还要等多久？
答：房子是好房子，就是周边的配套没跟上，面临同样问题的还有融创海逸长洲、华发长安首府，如果在当下这个悲观市场卖，二手房必然是折价的。
19年正是西安楼市的火热时期，更是沣东的高光时刻，以华侨城欢乐谷为圆心，周边新房热度颇高，核心卖点包括地铁16号线、诗经里小镇、华侨城商业、文旅、沣东第十学校、沣河生态公园等。
沣水云间又是低密度的小高层，洋房，大户型纯改善社区，在整个西安都很稀缺，16700+的均价在当年并不算高。
但从地图看，最难兑现的其实是配套和人气，一方面距离西绕城还有五公里，中间还有暂时无法开发的镐京遗址，外加大面积农田，人口导入是很大的问题。
类似案例可以参考高新梁家滩的国际社区，产品，配套，定位都很相似，对于这类房子，长期自住，养老为主，对通勤要求不高，基本生活配套有，但想要人气，繁华，非常困难。
问：21年买港务区招商盛会，现在租出去等行情，可行吗？
答：是可行的，目前城市主场，盛会，央畔三个地块已经全部交房，从交付水平看，在港务区是首屈一指的，小区的外立面，景观，公区，室内精装都做的不错，唯一的遗憾还是在地段上。
从去年开始，港务开始大力开发秦汉大道以北，而招商是这个区域落地最早的，目前能看到的除了社区自带配套外，还有地铁3号线，路边公园，城市面貌和奥体区域有差距，这也体现在房价上。
在往后的二手房市场上，招商的独立行情取决于以下方面，一是秦汉大道以北的开发成熟，即区域房价普涨；二是在建的交大陆港学区划分；三是与周边陆港、中铁、绿地、电建等小区同时竞争时的小区品质优势。
从目前看都有机会，但需要一定时间兑现，短期可出租，中期可持有，长期可置换。
问：雁塔的紫薇西棠，有必要置换软新的中建山海境吗？
答：可做腾挪，但意义不大，地段上，鱼化工业园区域发展确实弱很多，工厂腾笼换鸟拆迁后，招商，兑现需要很长时间，也充满不确定。
从开发商拿地意向就能看到，除早期的绿地、卓越、紫薇后，目前就只有金茂一家，周边面貌是限制发展最大的原因，且规划工业区，和一路之隔的高新，是有区别的。
紫薇最大的优势在于有洋房，且一期买的早，吃到了房价普涨红利，而到了二期，和卓越坊在售时，就是普通住宅了。
中建山海境优势在于地处高新，享受教育优势，同时大社区，门前有地铁规划，虽然TOD有争议，但目前还未兑现，外加特价房推出，性价比是有的。
这种置换，相当于更好的地段，但相似的产品，品牌，如果增加预算不多，小幅度升级，可以考虑，增加预算很多，不妨再观望，软件新城和沣东融合区，接下来还有新房供应。
问：雁塔中海和高新中建、高科，都是18000+，怎么选？
答：鸡头还是凤尾的选择，在西沣路区域，如果中海18000+，对周边次新二手房和新房，冲击还是很大的，中海除容积率外，在地段，品牌，产品上优势很足，交付也更有保障。
当然，在雁塔区域，房价定价权是由高新决定的，外加雁南公园周边千亩土地待供应，后续还有源源不断的新房，买这里图的就是生活便利，没有什么稀缺性，二手房的上限不会太高，尤其是高层。
而软件新城的中建、高科，属于区域的地板价，一个TOD，一个小社区，品牌和产品与中海无法抗衡，但胜在地处高新，大家对于区域的房价上限接受度更高，更核心的是有高新系学校加持。
求稳自住，就看中海，求一个高新身份和学校，同样价位，就去软新。
问：土门铜雀台拖了几年，如今按11000+买，值得入手吗？
答：也是远古小区，土门老城区里难得的新房，被周边一众家属院包围，好处是门口有跌8号线，土门街心花园商业，以及各种菜市场，小店，生活极为方便，缺点是区域面貌老旧，几乎无法改变。
能在这里买房的，都是周边工作，生活的当地人，不愿意挪窝，对于小区，开发商素质要求不太高，能住就行的，这也决定了小区房价不高是有原因的。
参考周边华发利君都荟城央18000+左右的售价，高品质的商品房定价如此，11000+买铜雀台的现房自然也不算贵，但前提是自住，且接受上述所有的问题。
问：预估德通昆仑序的开盘价格？
答：其实就是金地在大寨路储备多年的格林格林，城改项目安置房都做完了，最终金地把地给了陕北的德通，上一个项目是航天的映南山。
陕北开发商的特点是，资金实力强，愿意增加预算，不减配，但受制于开发经验，品牌知名度有限，目前主要有泰发祥、德通、辰宫、欣多升等。
昆仑序地块有95亩，容积率3.43，基本都是纯高层了，最大优势在于临近高新，地处雁塔腹地，相比鱼化工业园区域，城市面貌和配套更好，周边中航华府、铭城等都是成熟社区。
短板在于城建面貌上，和同属雁塔的西沣路板块，有挺大差距么，在学校、商业、公园上竞争力不足。
参考西沣路目前18000+的新房价格，大寨路卖多钱，可以以此参考，当然一切以最终公示价格为准，当下只是从周边现状，与土地基础情况闲聊。
问：融创宸院，碧桂园高新时代，天地源万熙天地，二手房三选一？
答：一分钱一分货，从入手价格看，融创12000+，天地源13500+，碧桂园16800+，如今二手房挂牌价西安宸院稳定在20000+，万熙天地18000+，高新时代21000+，购入成本不同，房东预期不同。
从小区品质上看，融创最好，有洋房，绿化、立面、大堂都是融创巅峰时期的水平，生活便利度上，与西沣路板块隔着西部大道，到商业、公园的距离远。
其次是万熙天地，国企稳定发挥，无功无过的小区，最后是高新时代，最大的痛点是小区西侧临太白南路主干道，南侧有绕城高新收费站，学校和天地源都是楼下的雁塔十小。
备选小区里，还有万科高新华府、金地西沣公元、海亮新英里、金地中央公园、新城首府，包括新房的中海锦业元晟。
【楼盘点评】
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【装修报告】
● 户型解析： | | | | | | | | | | | |
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作者：Kikyo
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