自从9月底“止跌回稳”口号的提出和一线城市楼市政策调整后，北京和深圳的成交量就开始暴涨。对于这种成交大涨会否在后面转为价格上涨，多空双方的争辩很激烈。
股市中存在放量上涨和放量下跌，但楼市从过去历史看似乎只存在放量上涨。但这仅仅只是因为我们只经历过经济上行期的楼市放量。而从来没有遭遇过下行期的楼市放量。
比如日本在1995年，其楼市成交量就超过了泡沫经济之前，但并未在1995年就扭转其价格的下行趋势。
所以对于后市来说，成交量不是重点，也不是唯一需要考察的因素，重点在于成交的逻辑和结构。我们可以把放量逻辑分为以下两种。
第一种，良性放量
良性的楼市放量，一定伴随着居民债务的扩张和上升。
比如购房者A首付30万，贷款70万买入房东B的100万的房子，然后B拿到100万后，又可以贷款200万买入C的300万的房子。C拿到300万后，可以再次贷款600万去买900万的房子。
这个，就是置换链条。并且在这根链条上，每个人都扩大了自身的债务。而这些债务造成了居民杠杆率的总体上升，并推动了房价的上涨。
我在过去，曾多次引用过下面这张图。
如上图，2016年，居民新增贷款大涨推动了房价上涨，2022年，居民新增贷款下跌也会使得房价失去债务支撑而下跌。我们也据此数据在2023年初开始减持房产（请参照我去年2月在京沪房价周期顶写的文章：），得以在房价周期高位成功套现。
第二种，非良性放量
也就是楼市的放量并没有伴随居民的债务扩张。
什么样的楼市成交不会带来债务上升呢？
简单的说，就是债务转移。也就是房东卖房并不是为了置换房产，而是为了解决债务问题。
知识星球的同学可能经常能看到有人在星球提问，说是工作收入下降，月供压力太大，打算卖出投资房归还一部分债务，来减轻月供压力。
在这种情况下，购房者A首付100万，贷款200万买入房东B的300万的房子。从A的角度，新增了200万贷款，但如果房东B拿到300万没有去买房，而是归还了自己的贷款。那么，购房人新增的债务，又被房东消灭。或者我们也可以说，房东将其债务转移给了买家。
在这种情况下，每一套房源的成交，都消灭了一个潜在的肯背债的刚需，使得后续的需求力量会变弱。
综上，在楼市交易中，有人卖房是为了置换，置换需要贷款，那么就会扩张居民整体债务。也有人卖房是为了还债，就会导致居民债务收缩。所以关键要看这两股力量的博弈，其博弈结果，就会体现在居民杠杆率之上。
简单的说，如果成交量爆量的背后，是居民债务的快速增长，也就是居民杠杆率上升，那么房价就会上涨；但如果居民杠杆率涨不动，那么房价要反弹可能就不太乐观。
很多房V天天在那里分析成交量，殊不知，居民债务才是底层逻辑。
那么，什么情况下居民会增加债务呢？这个就取决于居民的负债信心，而居民的负债信心来自于自己的收入增长。而收入增长又取决于自己就职公司的营收增长。
所以，要判断房价止跌触底的拐点，我们可以看两个重要的数据。
第一个，就是沪深300（A股市值最大的300家上市公司）的营收增速情况。营收增速起来了，企业才有钱给员工加工资，居民才有信心加杠杆。如下图，是原发表于我们知识星球的沪深300的一季报和二季报营收和利润增速统计。
可以看到，从2021~2022年开始，沪深300的营收增速就在不断下滑，直到今年变为负增长。其背后的含义，就是在这些企业上班的打工人，其工资增速也会不断下滑，直到今年遭遇裁员降薪。
在这种情况下，希望居民普遍加杠杆，是不太符合逻辑的。所以，我们重点要看什么时候企业营收增速会迎来向上拐点。企业迎来业绩拐点，也就意味着打工人迎来了工资增长的拐点。
第二个，就是直接看居民杠杆率的增速，由于9月底提出了“止跌回稳”，那么10月应该是居民债务扩张最大的一个月。居民新增贷款，会在11月中旬由央行披露，披露后我会立即发公众号文章进行解析的。
下图是截止9月的居民新增债务情况，可以看出，无论是9月单月还是累计，都是十年来的较低值，体现在房价上就是下跌。我们下个月可以看下10月份的居民新增债务，看是否有反弹。
综上，有关本月的楼市成交能否带来后续的价格反转。我们后期重点需要关注两个数据。
第一个，是沪深300的三季度财报，所有上市公司会在10月底之前完成三季度的财报披露。也就是还有一周时间。届时公众号的粉丝可以找些三季度研报或资料关注下企业的营收状况。
对于知识星球的同学，我会和过去一样，在财报披露完成后的第一天（11月1号），立即跑程序对300家公司的营收利润进行统计，并将结果公布在星球。另外，由于A500上市，我这次也会新增这500家公司的业绩统计。由于A500包含了各细分行业的龙头，所以更具备参考性。
第二个，就是11月中旬发布的居民新增债务。发布后我会立即发公众号文章进行解析。
另外，北上深及若干二线城市也会发布自己城市的居民债务数据（从债务增速我们可以判断出居民杠杆率的升降趋势），时间上会比央行更晚一点。昨天我已在星球发布了截止9月底的各城市居民债务增速，下个月我也会及时发布10月份的各个城市的数据。
我们的逻辑和数据，是横跨宏观，股市，和楼市的。和只会看成交量的房V，是有着本质不同的。
因为房价的上涨，和企业营收，居民收入，居民加杠杆，都密不可分，仅从成交量来分析，会比较片面。
如果后续这两个数据不好，那么这个信号，恐将使一线城市在成交热潮后再次迎来房价下跌。
我们一切靠数据说话。
最后，我注意到昨天很多媒体推送了管清友的一个采访。
文章提到，虽然一线城市目前稳定在2016水平，但未来可能难以保持，可能还会继续下跌到2013~2015的水平。
由于2015之后一线城市是有翻倍式暴涨的，如果跌回2015之前，那就很可怕了。
管清友的预测对不对并不重要，只是在北京深圳成交抬头的当下，各媒体大量推送这种文章，也不知道是不是要给楼市降温。
我对楼市不做预测，我只根据最新的数据，来做出当下楼市该买还是该卖的决策。
但是软着陆，必然是要有人付出代价的。高空重物落地时，如果下面铺垫几层韭菜，就可以充当这个缓冲区，使得重物实现软着陆。
只希望大家不要变成缓冲区的韭菜。
我们现在每天都在知识星球跟踪楼市数据，并给出最新的判断，对于星球想买房的同学，可以每天关注下。
什么时候可以买，我们会根据各项结果综合判断后给出结论。在此之前，请保护好你那通过996赚来的血汗钱。
赚钱不易，所以请小心决策。
全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。
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