总结： 2024年上海第六批次土拍中4块商品住宅地块均成交，成功揽金148亿元。六批次土拍呈现以下四个特征：1，六批次延用“双高双竞”新规，但四宗地均未触发；2，供地规模有所提升，房企参拍意愿度低迷；3，土拍溢价率创新低，杨浦地块19轮竞拍仅溢价2.3%，三宗地块均以底价成交；4，4宗地块央国企全包，民企竞拍缺席。
01
六批次延用“双高双竞”新规，但四宗地均未触发
自2024年第五批次土地出让开始，上海对市场热度较高的地块实行“双高双竞”创新举措，即两轮竞价、两轮竞高品质建设标准，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。第一轮竞拍价格触及中止价后，进入第二轮竞品质环节，其中新增高端人才住房配建比例指标，达上限后进入第二轮竞价阶段，无最高限价，价高者得。本批次仅杨浦地块以2.3%的溢价率成交，其他地块均以底价成交，4宗地块均未进入第二轮。
02
供地规模有所提升，房企参拍意愿度低迷
2024年第六批次供应4宗地块，供应规模有所提升，但供应建面依然不高。本轮土拍4宗宅地出让仅5家企业意向竞拍，杨浦区地块热度相对较高，但也仅2家企业报名参拍，而其余地块仅1家国企参拍兜底。本次土拍4宗地块地理位置总体都不错，但房企参与度依然较低，体现了房企拿地更理性。房地产市场环境仍不确定性，房企资金压力大且对市场销售预期仍较弱。
03
土拍溢价率创新低，杨浦地块19轮竞拍仅溢价2.3%
六批次土拍溢价率创新低，本批次共出让 4 宗地块，其中仅有杨浦定海宅地有溢价，经过 19 轮竞价，中海以 32.131 亿拿下该地块，溢价率为 2.3%。 从今年前五批次土拍情况来看，1-5批次土拍平均溢价率为8.8%，本轮土拍溢价率仅0.575%，创新今年新低。
04
4宗地块央国企全包，民企竞拍缺席
六批次土拍拿地企业均为央国企，且本批次土拍无民企参与竞拍。 今年杨浦区两幅地块拍卖有高溢价。 但本次仅有两家国央企竞拍，且溢价率较低。 当前房企去化和资金压力大，虽有限价放开、“双高双竞” 新规及豪宅热销，对市场仍预期不足。 去年10月华润置地79亿摘得大场镇地块，其在南大拿地金额达 116亿，在此背景下，华润置地再于宝山南大竞得商住用地。
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