银行房贷利率调整之后，为什么他的是3.65%，我的是3.9%？|lpr|存量房贷利率|贷款

前段时间，张先生看到银行房贷利率那么高，还有4.6%，他就把剩余的120万元贷款提前还贷了。但现在，银行降低了存量房贷利率，降低的幅度有点大，跟之前的房贷利率相比降低，有一个百分点左右（即约1%）的降幅。如果早知道银行降低存量房贷利率会这么彻底，来得这么干脆，张先生无论如何都是不会提前还贷的。

的确，这次银行调整房贷利率非常大方，大方得让房贷客户不仅十分惊喜，还有点不适应。

自2024年10月25日起，银行对房贷客户的贷款执行利率由LPR（贷款市场报价利率）＋55BP调整至LPR－30BP，调整前与调整后相差85个BP（即0.85%），2025年1月1日调整的幅度还会更大，房贷客户受益还会更多。

小王是建行的房贷客户，他在建行有一笔贷款，这次调整之前的房贷利率是4.5%（当时LPR3.95%＋55BP），此次调整后利率为3.65%（当时LPR3.95%－30BP）。小王回忆说，他的房贷利率从最初的5.35%，调低到现在的3.65%，减少了1.7个百分点（即1.7%），银行持续让利的幅度非常可观，真切的感受到了银行让利于民的真心实意。

曾女士之前是在农业银行办理的房贷，这次调整房贷利率让她十分高兴，她说调整之前的房贷利率是4.665%，明年1月1日调整后利率为3.3%（按2024年10月21日公布的LPR 3.6%计算）。对于这种直接下降1.365个百分点（即1.365%）的降幅，曾女士说：“节约下来的房贷十分可观，这可以让我每月增加许多消费，既然国家让利了房贷利率，我们也要为提振消费市场做点贡献。”

细心的房贷客户通过对比各家银行的房贷调整幅度之后就会发现，各家银行的房贷利率10月25日降低之后，利率水平不太一样，并不是整齐划一的，有的银行的房贷客户利率高一些，有的银行的房贷客户利率低一些；即便是同一家银行的房贷客户，也会存在不同的利率水平。那么，为什么会产生这种情况呢？

其中主要的原因，是跟银行这次房贷利率调整的方式有关。一般来说，房贷利率调整之后的利率水平，与3个房贷贷款要素紧密相关：LPR利率、加点幅度和重新定价日。此次存量房贷利率调整，仅调整“加点幅度”这一关键要素，并不调整“LPR取值”“重新定价日”这2个关键要素。因此，10月25日调整之后的房贷利率与客户办理房贷时的LPR水平紧密相关。

例如，有两个银行房贷客户A和B，A客户办理贷款时的LPR是4.2%，B客户办理贷款时的LPR是3.95%。那么，10月25日调整之后的房贷利率，A客户是3.9%，B客户是3.65%。等到2025年1月1日，重新调整房贷利率之后，如果2024年12月公布的5年期以上的LPR利率还是3.6%，那么，A客户和B客户的房贷利率就会统一降为3.3%。也就是说，银行存量房贷利率要等到2025年1月1日，才会一碗水端平，大家才会是一个统一的房贷利率。

面我们举一个具体的例子，大家看完之后就会明白。

郑先生是工商银行的房贷客户，他当时与银行签订的房贷利率调整方式是“每年的1月1日调整”（这是绝大部分房贷客户采用的调整方式）。那么，他的房贷利率就分为如下三个阶段：

第一阶段：10月25日之前，他的房贷利率是4.75%（当时LPR利率4.2%＋0.55%）。

第二阶段：2024年10月25日至2024年12月31日期间，他的房贷利率调整为3.9%（当时LPR利率4.2%－0.3%）。

第三阶段：2025年1月1日，郑先生的房贷利率按照最新一期LPR重新计算，假设2024年12月份公布的5年期以上LPR还是3.6%，那么他的房贷利率就进一步下调至3.3%（2024年12月LPR利率3.6%-0.3%）。

陈先生的房贷利率从之前的4.75%调整到2025年1月1日的3.3%，调低幅度为1.45个百分点，100万元的银行房贷，期限20年，可以节省14.56万元；如果期限是30年，则可以节省21.81万元。

可以预见的是，在今后一段很长的时间内，住房贷款利率还会持续下降，因为贷款市场报价利率（LPR）一直在走下行趋势。近期的一次LPR调低是2024年10月21日，1年期的LPR为3.10%（前值是3.35%），5年期以上的LPR为3.60%（前值是3.85%），两个利率都比此前下降0.25个百分点。这是2024年以来LPR第三次下降，也是降幅最大的一次。