三重力量，决定了2026年全面洗牌。
上海楼市有两个数据很不正常。
第一是次新房太过保值，远远跑赢同地段老房子。
第二是2022、2023年新房太火，交易量甚至超过2019年。
这两个怪相，都是因为新房倒挂。
新房卖得比二手房便宜，抢了很多二手客户。
凭空出现的套利空间，也透支了未来购房需求。
好处就是，保证了新房短期火爆。
其实新房交易量超过2017年就不应该。
新房倒挂配套五年限售，又短期保护了次新房市场——大幅减少了次新二手供应。
次新房跑赢的原因很多，五年限售一定是一个重要因素。
这些限售的二手房，2026年会大量流入市场。
各区域限售房源数量不一样，对市场的冲击力度就不同，这会成为2026年区域分化的重要推手。
限售房源越多，市场冲击越大。
前几年大虹桥能流通的二手次新，就万科天空之城（部分）、中建锦绣天地、招商虹桥公馆（部分）、仁恒西郊花园等，一共没多少套。
这才维持了当时9万高价。
徐泾处于限售状态的二手有8927套，前湾还有一些。
意味着2026年大虹桥次新供应翻几倍，市场还能稳得住？
杨浦、虹口内环一带也一样，90-120的次新三房房源很少，所以相对坚挺。
能够相互分流的二手房源，大概有5746套被限售。
2026年这5756套房源陆续解除限售，大量次新房源涌入二手市场。
手握次新房的房东，你要清醒，你家房子坚挺有可能是限售保护了你。
你需要思考的是，2026年大洗牌时，你会面临多大的冲击。
2026年，上海的区域格局也会发生重大变化。
2021年十四五规划出炉，给了这几年区域发展的方向。
2021年的这版规划，基本延续了之前副中心、五大新城格局，只是新提出了南北转型。
其实大家都知道，这几个规划最近声音不大。
一方面是规划实在太多了，除了金山、崇明，上海全境重点开发（《房地产的红利，全面消失》）。
第二，2021年后内外环境变化实在太大。
这几年我们经历了千古未有之变局，堪称二次改革开放。
见证了历史，经历了转型，对经济、对城市发展的理解彻头彻尾的变了。
2021年做的规划，已经明显不适应新的环境。
2026年十五五开始，国民经济发展目标、国土空间战略可能都有重大变化。
具体怎么调整我们参与不了，只能坐等历史巨轮碾压。
目前能确定的方向是：
弱化五大新城战略意义；
大零号湾等三个未来产业先导区成为整体战略；
一江一河成为重要的城市格局。
十四五规划中一江一河完全没提，你看看现在的声音有多大。
过去十年，上海的舞台属于前滩、大虹桥、临港。
2026年后，前滩建成、大虹桥你懂的。
2026年后，东方枢纽有望取代大虹桥，成为新的当红辣子鸡。
十五五规划中如果再重点关照，大批开发商入场，几千万营销费用砸下去，热度直冲云霄。
我相信某媒体会发明新的文案：西有陆家嘴、东有大枢纽。
这样重大的规划更迭，不知会出现多少。
新版规划出来，区域价值迎来全面重估。
如果你还按照2021年的规划选房，可能要当韭菜了。
短短几年，我们经历了这么多触及灵魂的变化，你还拿2021年的报告当圣经？
新政后楼市如何分化
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2026年的市场政策跟现在完全不同，也会冲击旧有格局。
每一次新政，都是利益的再分配。
2024年，我们已经打开了70/90政策，120以上的大三房慢慢成为主流。
这些大户型为主的项目，2025年后批量入市，直接冲击2026年市场。
现在的新房，大户型单价高、小户型单价低，是因为70/90限制了大户型供应。
2026年大户型成为主流，大户型单价还会更贵吗？
现在买大户型新房的朋友，好好想想吧。
2000-2008年上海最受欢迎、单价最高的是两房，现在两房直接没人权。
市场变化就这样无情。
2026年，上海限购全部打开，对刚需房源的需求可能大幅增加。
现在上海楼市主力客群都是本地置换，2026年大量外地购买力涌入，对房屋的评价标准也会受到冲击。
上世纪末，古北的崛起已经让大家震惊过一次。
2026年，上海限墅令大概率也会打开，近郊独栋别墅有望再次火爆。
十几年了，上海别墅市场冷冷清清，几乎没有新的产品推出。
一旦打开市场，新的设计理念、新的建筑工艺全部上马，十几年前的别墅很快就落伍。
千万不要拿过去眼光看未来，我们正在转型期，变化之快会打得你措手不及。
这几年我们经历的重大变化实在太多，以上只是部分解读，其他的大家可以多多补充。
也可以来环线办公室，我们当面讨论。
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