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上周行情
数据来源：WIND，清控科创产业园REITs研究中心整理
1. 上周公募REITs价格继续走弱，中证REITs指数下跌-0.6%，其中经营权类REITs下跌-0.44%，产权类REITs下跌-0.53%；
2. 上周产业园REITs板块跌幅居前，下跌-0.87%，跌幅仅次于环保板块，11只产业园REITs中新上市的津开科工+0.28%及广开产园+1.21%上涨，其余均下跌，跌幅较大的有和达高科-4.60%、东久新经济-1.67%、及武汉光谷-1.18%；
3. 上周公募REITs平均日均换手率0.89%，周交易额19.62亿元，产业园REITs平均日均换手率0.836%，全周交易资金4.35亿元，与前一周相比变化不大。和达高科REIT交易活跃度大增，日均换手率增加0.2%，周交易额增加200%，且出现一笔1000万元的大宗交易，成交均价2.3元，高于上周成交均价，截止上周和达高科REIT已跌破发行价11.25%；
4. 本周武汉光谷REIT将进行2024年第二季度收入分红，权益登记日为10月29日，总计分红2010万元，每10份基金分红0.335元，基准日份额净值2.5827元，二季度分派率为1.3%，截止上周五收盘价2.286元，二季度分派率为1.47%。上半年武汉光谷REIT合计可供分配金额为3962.14万元，占发行时预测2024全年可供分配收入的52%；
5. 东吴苏园REIT发布公告将提升运营管理团队的浮动绩效激励水平，目前浮动绩效激励方式为将项目公司实际收到的净收入超出目标金额部分的30%，由项目公司作为绩效管理费支付给运营管理机构。本次公告提出将不低于50%的绩效管理费作为团队绩效激励到岗位个人。此举将凸显招商运营的专业人才化作用；
6. 华泰紫金南京建邺产业园REIT于本周10月29日询价，询价区间为2.161元/份~2.924元/份，相比基础设施资产10.16亿元的评估值折溢价率在-15%~15%之间。
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成都高投产园REIT今明两年去
化压力较大，估值下调1.5亿元
广发成都高投产园REIT回复交易所问询，部分前期问题解决情况如下：
1）作为重要前置程序的资产重组与租赁合同换签已完成；
2）底层资产约有不到5%的面积实际用途与规划用途不一致，最主要的是办公用途出租给餐饮企业，解决方法为主管部门出具无异议函以及原始权益人出具承诺函；
3）入池资产以外存在约占总建筑面积20%的散售面积及部分原始权益人自持面积，已通过获取小业主一致行动函及原始权益人一致行动函的方式，保障项目公司对入池楼宇共有部位、公用设施运营维护等事项的决定权；
4）占比4%的孵化器面积不涉及政府直接补贴，采用企业先行交租，第二年申请补助的方式执行；
5）值得关注的是，项目在排队申报期间新增4.58%的到期未续租面积，以及2024年四季度及2025年将分别有3万方合同到期面积，存在一定续约压力；
6）基于今明两年的去化压力，评估中的主要参数面临调整：首先办长期租金增长率由3%及2.5%分别下调至2.5%及2%，一个资产95%的出租率调整至90%~92%、收缴率由100%调整至99%，原1550万元建筑物残值在评估中不予考虑，即残值率为0。经过上述调整后申报估值从13.99亿元下调至12.45亿元，下调比例11%，首年资本化率提升至6.76%，处于已发行的研发办公型园区中的最高水平。
7）原始权益人持有其他同类资产接近300万方，包括天府软件园多区域、天府生命科技园、成都东部新区企业总部、拉德方斯、高新孵化园、新川人工智能创新中心一期、天府长岛一期二期等，且有人工智能创新中心二期、新川生物医药三期项目、新川二三四期人才公寓等新建及在建项目，可扩募资产丰富。
综上，成都高投产园REIT正式发行前出租率下降风险已暴露，在估值上得到了一定的风险对冲，原始权益人持有资产量大面广，运营管理经验丰富，结合成都市的城市能级及天府新区的品牌影响力，未来发展可期！
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清控科创产业园REITs研究中心
立足清控科创全国事业版图，以园区开发建设及运营管理两大核心业务为依托，积极挖潜公募REITs的工具价值利用，践行专业化能力建设及核心资源链接，致力于补齐产业园区“融-建-管-退”的最后关键一环。
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