微妙时刻，读懂上广深杭的楼市信号|一线城市|二手房市场|广州|广深杭|杭州楼市

目前来看，上广深杭的楼市信号是积极的，热度还能持续多久？需要观察。
不过，在人口总量的现状下，优秀的上广深杭们吸引走了较多年轻人、富人、现金，三四五线城市的楼市当如何？

作者：李捷（抱朴财经评论员）

最近，关于楼市的新闻很多。我们选四个城市来呈现信息，大家可以从这些趋势中做一些思考。

这四个城市分别是：上海、广州、深圳、杭州，她们发出的信号值得仔细品读。

01 上海楼市热了

上海楼市是个什么状态？

中原地产10月29日公布的数据显示，上周（10.21—10.27）上海新建商品住宅成交面积19.98万平方米，环比增加57.19%，这一成交量创下半年以来新高。

毫无疑问，上海的新房市场热了。

财联社记者从58同城、安居客今日获取的信息显示，9月29日-10月28日，上海新房成交14137套，成交量环比增长28.24%；二手房成交23234套，成交量环比增长44.87%。

二手房也热了。

大背景是上海出台楼市政策满月，所以，成交量终于上来了。

回顾一下政策：

9月29日，上海市六部门发出《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，提出调整住房限购政策、优化住房信贷、调整住房税收等7条政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

我总结一下上海的楼市政策：大方向就是释放购买力，允许一部分有购房资格的人士入场，同时在利率、首付方面给与优惠。

除了北京，没有第二个城市的户口、购房资格有上海这么金贵，确实有一大批在上海工作的外地户口人士出于刚需自住的目的，需要尽快买房以及解决孩子上学的问题。

所以，短期内，上海不可能全面放开限购了，因为只是有限放开，市场热度就上来了，需要继续观察，边走边看。

再就是，长三角诸多城市的富裕人士、金领以前因为限购，没法在上海买房，或者说可以买，但一直在等机会，如今，他们感觉差不多了，也在进场。

两股买房力量融合在一起，上海的楼市成交确实有较大改善。

02 广州豪客震惊全国

近期，关于广州楼市最大的新闻就是：位于珠江新城的侨鑫汇悦台网签了一套大单元，单价近37万元/平方米，单套总价高达4.61亿元，这一总价不仅刷新了汇悦台2021年超3亿元的成交总价最高纪录，也再次刷新中国内地单套住宅售价新纪录。

▲位于珠江新城的侨鑫汇悦台

据说是老业主复购，这位业主的身家确实可观。

广州和诸多市场化水平较高的城市一样，一直以来都是藏富于民。而且广州人既低调又传统，整个岭南文化圈都是如此，对于自己居住的城市有特别的眷念。无论风吹浪打，我自继续买房，这是广州富人们的选择。至于对不对，以后再说，先买。

数据会说话：2018年以来，北上广深四大城市单套2亿+的成交，只有广州、上海有网签，均集中在2024年成交，且广州的网签数据位列第一。

以广州市场来看，中指研究院的数据显示，广州总价在1000万元以上的一手住宅网签占比，从2023年下半年的7%上升至2024年上半年的9%。

除了富人在豪购，普通人也开始进场。

因为广州是四个一线城市里唯一全面取消限购的城市，14年来，如果某人没有购房资格，有钱也在广州买不了房，现在，有钱就可以买了。

羊城晚报记者统计官方平台阳光家缘网签数据发现，10月1-7日，广州楼市网签套数共为565套，网签面积约为6.2万平方米。对比专业机构中指研究院发布的国庆楼市数据可以发现，在四大城市中，广州的网签量为四大城市之首。

这个叫补偿效应，年轻时候不让买，如今终于可以从湖北、湖南、江西、四川飞过来买，从此在一线城市有了个家，广州的楼市热一些也正常。

来一个官方消息：

据广州住建局发布数据，国庆假期期间，广州房地产市场成交大幅增长，一手住宅总认购量5855套，认购面积约61万平方米，7天的认购量超过今年8月、9月全市一手住宅单月网签面积。

10月22日，广州市住建局发布数据显示，新政实施以来（截至10月21日），广州全市一手住宅认购量7680套，较9月全月一手住宅网签总量（5164套）增长48.7%。此外，近期二手住宅成交也持续活跃。

03 深圳楼市刚需成色高

深圳如何？

深圳楼市也有大消息的，主打一个“抢购”和“秒光”。

10月13日，位于深圳龙华区的某小区开盘，超744批客户“抢”332套房。该项目经过3个多小时的选房后告罄。

可能有很多人不信，那么，我们就把这新闻放一放，看看数据。

据深圳市房地产中介协会统计，2024年第43周（10月21日-10月27日），深圳全市二手房（含自助）录得2209套，环比增长4.9%。深圳二手房录得量已连续3周超2000套，二手房市场持续保持火热态势，楼市政策效果显著。截至10月27日，二手房已录得6811套，按当前二手房市场走势，10月大概率会突破8000套。

确实有增长，至于以后，以后再说。

深圳的增长原因和上海、广州不太一样。

深圳的年轻人口多，曾经入户很容易，大专就可以入户，即使是现在入户也比北京、上海的门槛低很多，但是深圳的厉害之处在于，相对容易找到工作：数据显示，截至9月底，全市就业登记人数超1200万人，城镇新增就业人数18.2万人，就业局势保持平稳。

年轻人有了工作，就会给在内地的父母“做工作”：赶紧把老家的房子卖了，我在深圳凑个首付好上车。

这种情况在上海、广州也有，但要讲年轻人所占的比例，深圳肯定是最高的，这种情况很突出。而且，深圳女性非常奋斗。

深圳中原曾发布2023年深圳购房者画像，展示深圳购房者的各项数据。

数据表明，2023年女性买家比例已经超过男性，其中男性占比46.9%，女性占比53.1%。另外，从年龄层来看，2023年深圳购房者的平均年龄在39岁左右，较过去几年有所上升，31-40岁的80后、90后是主力购房者，其次是41-50岁的购房者。

另一个值得留意的现象是，尽管婚前买房是多数人要经历的一道关卡，但婚后买房依旧是深圳市场主流，占比超过六成。

也就是说，深圳楼市的刚需成色真的很高。

相比之下，广州的豪宅市场真的是老钱话事。

04 杭州的城市形象极好

说说杭州。

杭州楼市的大新闻很有意思，居然是卖地卖出了新高度。

10月22日，杭州一宗位于江湾新城核心板块的宅地拍卖，吸引了绿城、滨江、华润、保利、越秀、建杭、中海等国央企及本土实力民企激烈争夺，历经77轮角逐，最终被绿城斩获，成交金额34.2亿元，溢价率28.5%，成交楼面价50717元/m²，成为杭州新单价地王。

这个背景就是：10月9日，杭州发布《关于进一步优化调整我市房地产相关政策的通知》，取消新房限价，商业性个人住房贷款首付比例最低15%。

而且，杭州早就放开了限购，外地人可以随便买。

绿城可能是觉得自己做高端精品楼盘确实有一堆拥趸，而且也有品牌，既然不限购也不限价，可以进场加仓了。

杭州楼市成交量怎么样？实话实说还可以。

根据杭州贝壳研究院，10月9日新政后首周，贝壳平台二手房新签单量日均比9月上涨了106%，相比国庆假期日均涨幅为50%。截止10月16号数据，新政过去的一周时间里，杭州二手房日均带看量比9月上涨35%，比国庆期间上涨15%；成交量比9月翻了一倍，比国庆期间上涨50%。

从网签数据看，十一国庆后每天的成交量都在300套以上，10月14日更是冲破400套，为近4个月来的杭州二手房单日最高签约记录。

提醒大家注意杭州的老龄化问题。

《杭州市长寿老人报告》显示，杭州是国内较早进入老龄化社会的城市，按户籍人口统计，截至2023年底，杭州全市有60岁及以上老年人口216.35万人，占总人口数的25.13%，比上年增加12.45万人，增长5.38%；65岁及以上老年人口155.61万人，占总人口的18.07%；80岁及以上高龄老年人口29.89万人，占老年人口的13.82%。