“不等了，买了！”就在最近，观望一年多的小王，终于下定决心买了房。
当地置换改善的小王，也是南京楼市众多购房者中的一个缩影。去年，他将河西南的小三房成功出手，便开始了等待期，天鹅堡、正荣润峯、建发缦云等都是小王名单上的候选。
但就在最近，第一顺位的华侨城天鹅堡，不仅未降到自己的心理预期，反而出现了房价抬头的趋势。于是，小王决定出手第二顺位的正荣润峯——总价500万出头拿下一套全新未住次新房。
不止正荣润峯，锐评君翻阅贝壳发现，近期涨价的房源不在少数，尤其是河西、鼓楼等主城区域，甚至有多数房源一夜跳涨数百万。
南京二手房，要大涨了？
01
翻看数据就能发现，南京越来越多的优质二手房源，都挂上了红彤彤的“涨”字。
贝壳找房数据显示，上周（10.21-10.27）涨价房源高达1046套，其中过百万的就已超过10套，主要集中在河西、鼓楼滨江等区域的优质改善小区。
比如鼓楼滨江的江望润府，一套建面约273.06㎡的底跃户型，一夜跳涨530万，以1200万总价成为目前小区挂牌价最高的房源。
鼓楼滨江的江望润府，位于拉小直属分校旁，集成熟配套等稀缺优势于一身，11-18F小高层、精装修（含升级装修包），去年年底交付，因此大多数房源为精装且无居住痕迹，是板块内为数不多的优质改善次新房。
目前链家网上小区挂牌均价在5万/㎡左右，多数房源挂牌总价在600万-700万之间，单价多集中在4.6万-4.7万/㎡。
一夜跳涨530万的这套房源为底跃户型，全新未曾入住，虽然单价仅约4.4万/㎡，远低于挂牌均价，但底跃户型面积较大，因此总价相对较高。
河西南的海峡城云玺湾，同样有大面积、高总价房源，一夜跳涨数百万。
二手房网站显示，海峡城云玺湾一套建面约204.4㎡精装复式，挂牌初始价518万，10月中旬降价40万，仅4天后涨价324万，目前挂牌总价900万、单价约4.4万/㎡。
海峡城云玺湾二手房成交以低总价小户型为主，受行情影响，近两年来成交单价从3.9万+/㎡一路降至3万+/㎡。
今年5月份，小区成交单价从约3万/㎡涨至约3.3万/㎡，近几个月来虽有浮动但幅度较小，基本稳定在3.3万/㎡左右。
近一个月内，像江望润府、海峡城云玺湾这类跳涨数百万的房源不在少数，比如涨557万的拉德芳斯北苑、涨510万的江岛华庭、涨396万的金陵湾等，多以改善大户型房源为主。
有中介向锐评君透露，短期内大幅涨价或远高于成交均价的挂牌房源，大多分为两种情况，一是不急卖的房主心态转变，不再“贱卖”，另一种情况是“护盘”业主趁行情大势，拉高小区整体均价。
但无论哪种情况，仅从数据上来看，南京二手房涨价房源套数还在逐日增加，预示着热度不断的卖方市场一片向好。
02
楼市热度高涨，不仅仅体现挂牌价大涨，还有一再拔高的成交数据。
我爱我家南京研究院数据显示，上周（10.21-10.27）南京二手房成交量仍稳定在1700-1800套。相较于9月底的2200+套，本月周成交量较为平稳。
10月21日-10月27日南京二手住宅每日成交情况
其中，10月前3周交易量基本稳定在1700套/周左右，且日均成交波动也较小；月底市场反应较为积极，不排除成交量继续拔高的可能，可以期待一下本周最终数据。
成交均价上，在进入10月份以来持续小幅上涨，从月初第一周的2.09万/㎡涨至2.24万/㎡；同时，挂牌涨价房源数量在本周，仍呈现小幅上涨趋势。
2024年南京二手住宅逐周新增挂牌量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
同时，南京二手市场供应端也十分稳定，10月周新增房源量均在1400多套，逐周波动较小。值得注意的是，今年3月以来，南京二手房成交量大多要高于挂牌量，全市二手房库存量也出现明显下降。
整体来看，南京10月份行情整体呈现企稳回升，在一系列楼市维稳政策下，买卖双方心态都迎来新变化，因此个别优质房源上涨也属正常行情变化。
03
“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”，这句话适用于市场上绝大多数房源，但在仍以价格优势为卖点的行情下，仍有不少房主扛住压力卖出了心理价位。
那么什么样的房子能率先逆势增长呢？锐评君以贝壳二手房数据为例，总结出以下两类房源：
首先是优质地段的改善型房源，在二手房以价换量的滚滚洪流中，最抗跌的当属一线板块、主城区域的豪宅小区。
在贝壳找房涨价榜单中，前5名多以豪宅小区为主，居住舒适度高、大户型、高总价，精确瞄准有高端改善的买房人，比如仁恒江湾城、江悦润府等小区，或跳涨数百万，或成交总价破千万。
还有就是主城配套较为优质的房源，占据主城绝佳地理位置、拥有完善且优质的生活配套。
比如河西有名校傍身的次新房，还有鼓楼以及主城区有顶级教育资源学区房，前者有区位和居住环境加持，后者多以名校为主要卖点。有数据显示，近90天内成交单价排行前三甲，均位于鼓楼宁海路。
站在买房人角度来看，虽然有少量小区价格企稳且有上浮趋势，但“价格”仍是影响成交的重要因素——以最合适的价格买最合心意的房子。
今年以来，在降低置业门槛上，南京在政策、金融等维度不断发力。不仅房贷利率不断下调，南京也迎来公积金、落户、以旧换新等政策调整，买房人的购房成本大幅降低。
当下，卖家心态已有明显转变，市场也在逐步恢复信心，买家同样在政策利好的加持下，激发置业积极性。在锐评君看来，当下房价友好、利率下调，有置业需求的买房人不妨锚定心仪房源，及时出手。
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