西安城北知名地标再次易主，区域前景恐又生变数！|北城|地标|城北|大学城|未央区|游乐园|西安城

作为西北地区曾经最大的人工湖，未央湖在游乐园项目建成开放后，可以说是西安市民休闲度假的首选之地，每逢周末或是节假日，可谓人山人海，划小船、吃烧烤、玩游乐设施……给予了很多西安人欢乐美好的休闲时光，也一度成为城北区域知名的休闲地标。

时光荏苒，伴随周边区域开发失败，开发商陷入困境，游乐园区设施过时种种因素，未央湖游乐园即便在今年开启免门票措施后，依旧客流稀少。

近日，在多次流拍后，西安未央湖游乐园有限公司100%股权在只有一家公司参与竞拍的情况下，由杭州大愚投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称“杭州大愚投资”）以1182万元的底价成功拿下。

而作为西北少有的湖景，未央区是寄希望于围绕未央湖打造足够具有吸引力和价值的重点区域，只是在规划多变的情况下，此次核心园区易主，能否为区域崛起带来不一样的变化呢？

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二度易主后未央湖游乐园的未来？

未央湖游乐园此次易主并非首次。

1997年5月西安未央湖游乐园正式开放，这个以水为特色，集旅游、度假、休闲、娱乐为一体的综合性游乐园，园区占地面积约850亩，水域面积约350亩。

开园五年不到，开发建设并运营的未央湖旅游开发集团公司就已经经营不善，亏损严重。2003年时还考虑由西安雅荷企业集团对未央湖游乐园进行了全面的股权收购并拟对其进行重新定位和二次开发。

当时因规划调整等各方面原因一直未能进行，只不过雅荷也借此入局未央湖板块，开发建设周边多个高档社区项目。只是后期未央区又回复称，西安未央湖游乐园已经隶属于西安雅荷企业集团了。

只是，自身难保的雅荷并没有大刀阔斧的对未央湖游乐园进行改造，还在保留既舍不得门票收入，又想要搭上房地产红利的落后思维。

而环湖兴建的10个别墅型小区，平均楼龄约为15年，其中老旧小区就有3个，荣光不再。片区市政设施配置不足，水电气暖覆盖不全，主次干道路况差等级低，背街小巷断头路未打通，交通环境拥堵不堪，通达率也不够，环湖南路以北还有空白点。

种种问题，造就了如今未央湖周边区域，别墅区、老旧小区、烂尾楼共同存在的窘境。

开发定位的失误，吸引不来足够的居住群体，继而产生连锁反应，无法吸引大型商业落地，并持续恶性循环下去，教育和医疗配套无力投入更新，中小学多为原行政村或长庆配建学校，片区二级以上公立医院没有，仅有2所社区卫生服务中心、1个小型民营医院和零散个体诊所。

直至成为被人遗忘的未央湖。

去年4月，未央湖游乐园有限公司100%股权因被法院查封而法拍，按照竞买公告评估价21,365,300元，起拍价14,960,000元。

只是很快，4月9日之前就已停止公开拍卖，据悉是因为案外人提出异议，拍卖中止。

今年采取“免门票”措施后，未央湖游乐园的另外自救措施还包括打造十大功能区，进行开放式经营。

只可惜，后续效果并不如人意，而在10号线一期开通后不久，有了重要交通协助的未央湖游乐园，在10月9日再次被摆上了货架，评估价变为2110.87万元，起拍价1477.609万元，但最终流拍。

2024年10月26日10时至27日10时，西安未央湖游乐园有限公司100%股权进行二次拍卖，起拍价1182.0872万元，最终被杭州大愚投资管理合伙企业（有限合伙）以底价拍得。

折价近半的原因，主要还是未央湖游乐园自身的不确定性。

从评估机构出具的西安未央湖游乐园资产评估报告可以看出，此次法拍本身就因民间借贷纠纷一案。

而未央湖游乐园自身土地还与未央区政府之间有着不明确的地方，历史遗留问题较多，负债颇高。

杭州大愚投资为何选择抄底未央湖游乐园，我们不得而知，从主要股东的投资方向上看，是以投资、母婴中心、餐饮等类型公司为主，似乎并没有类似文旅景区、游乐园区的管理经验。

未来，是投入重金大手笔改造，还是持地观望配合区域规划，又或者再度出让呢？还有待观察。

同时，还有作为债权方的同处杭州的保亿置业集团，是否会对这笔投资感兴趣，有无联合开发的可能，等等因素均还是未知数。

当然，未央湖游乐园的下一步，更多还需要未央湖片区的发展规划得到确认并予以实施。

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规划再度生变未来何去何从

以未央湖为中心的未央湖板块，其实也是当下未央区规划发展的重要板块之一。

但说起板块内的发展状况，也与未央湖一同逐渐落寞，不禁令人唏嘘。

破局革新，成为了未央区必须完成任务。

如何破局，未央区决定先在规划层面，将区域发展的方向与目标进行确定，但规划最怕的就是变动和不落实，未央区却在未央湖片区规划上屡屡生变。

2020年，未央区提出把片区建设作为发展的重头戏，计划把徐家湾片区、未央湖片区、汉长安城片区、六村堡片区、未央路片区“五大片区”作为未来发展的主战场，着力加速城市更新，推动未央由城市“中心”向城市“核心”转变。

其中未央湖片区定位为建设服务渭北工业区先进制造业集群的总部基地，打造“科创之芯”。

两年时间过去，第一次变动发生在2022年。

彼时，未央区在一次重要的大学城城市更新项目方案专题会议上，提出了环未央湖片区、环大学城片区，并直接表态环未央湖片区将按照“南有曲江池、北有未央湖”的视野，打造成北城品质最高端、生态最优美、现代产业最聚集的园林式片区。

2023年9月时，又发布了《未央湖片区规划项目规划研究（控制性详细规划、重点地段用地布局研究及修建性详细规划）招标公告》，10月中标公示后，仍未给出未央湖片区的最终答案。

2024年年初，未央区在部署今年重点任务时提到：要在推动片区发展上实现新提升。与此同时，“五大片区”也在全新动能中有了更为具象的发展目标。

此时，三大细分板块从“环未央湖-华圣板块、大学城板块、大明宫市场板块”，改至“大学城、环湖、渭河南岸”。

定位从为建设服务渭北工业区先进制造业集群的总部基地，打造“科创之芯”，改为按照“大西安北跨战略核心辐射区”目标定位，积极实践北跨发展战略，全面推进大学城板块城市更新，启动环湖板块综合改造提升，布局高端商业、精品住宅、总部经济、数字金融等多功能复合业态，打造品质最高端、环境最优美、现代产业最聚集的样板示范区。

按照今年的任务目标，未央湖片区将：

传导“文化科教组团、居住生活组团”功能，实现拥水而生、协调发展。

助推未央算力调度中心尽快投入运营，为北城提供算力支撑；加快陕科大“三项改革”成果转化平台和西安工业大学未央科创中心建设，打造秦创原武德路科创街区，着力打好“科技创新牌”。

布局集“汽车展销、新车发布、汽车文化”等为一体的新能源汽车展销综合体，抢占商贸业发展新赛道，精心打好“新能源汽车牌”。

依托未央湖游乐园和周边酒店，建设涵盖稀缺场景、服装道具、设备器材、住宿娱乐等要素聚集的一站式微短剧拍摄基地，打造文旅融合新名片，用心打好“网络流量牌”。

“科技创新牌”和“新能源汽车牌”今年并未太过出彩，反而随着短剧市场的大火，围绕未央湖打造的微短剧拍摄基地、新媒体产业园成功博得市场青睐。

当然，按照未央湖片区发展服务中心2024年工作打算中给出的原计划是，成立注册资金5000万元的未央湖文化传播有限公司（暂定名称），打造位于未央湖游乐园内湖心岛及西门道路区域的未央湖影视城（预计分为三期）。

按照目前形势来看，耗资颇大的原计划并未全面展开。不过，以小投资、快节奏的微短剧拍摄基地来试水，未尝不是一种合适的选择。

如果说该方案的修改是根据现实因素和市场情况做的改变，那么未央湖片区的再次修改规划，确实令人难以理解。

今年8月，未央区发布未央区未央湖环湖片区、大学城片区、西航产业片区相关规划招标公告。

29日，中标（成交）结果公告发布，由广州市城建规划设计院有限公司，联合体成员：西安市城市规划设计研究院，联合中标。

实际上，这俩家单位与未央区之前的互动在今年颇为频繁。

1月召开的未央湖片区和西航产业园片区规划研讨会，邀请广州市城建规划设计院有限公司参会。

未央区相关负责人表示，未央湖片区是未央区近年来抢抓西安市“北跨”发展机遇着力打造的重点片区，片区毗邻浐灞国际港，区内拥有多所高等院校，区位优势浓厚、科创底蕴深厚，但也同时面临着规划定位不清晰、发展方向不明确等问题，迫切需要进行再规划、再设计、再塑造、再提升；西航产业园片区是全市44个市级产业片区之一，但产业布局“小核心、大协作”的作用发挥不明显。

3月，未央区召开未央湖片区和西航产业园片区规划专题会。会议听取了西安市规划院和广州市城市规划设计院有限公司关于《未央湖环湖片区、大学城片区及西航产业片区总体发展战略规划、城市设计、控制性详细规划及各专题研究》第一阶段工作初步思路有关情况的汇报，安排部署下一步工作。

未央区希望，要推动未央湖片区和西航产业园片区成为未央区未来高质量产业空间承载区和工业发展的主阵地，努力在建设现代化产业体系上取得新突破。