01
楔子
前几天，一个朋友让我写写一个叫泗泾“绿中海”项目的户型解析。一开始我以为是中海的项目，后来一看资料真是大吃一惊。
在泗泾这种郊区建了近100米的楼 ，从鸟瞰图来看，真的是“鹤立鸡群”啊。 （如上图）
户型是东西向为主的 ，这在上海地区可是有非常大销售抗性的啊。 （如上图）
而且还是“塔楼”的设计，并不是市场流行的“板楼”，这多少有些反常啊。
带着这些疑问，我好好的做了一番功课，今天这篇文章就是和大家一起去看看泗泾“绿中海”这个盘，以及它为什么会设计成这样的原因。
02
项目介绍
泗泾绿中海
备案名为绿中海山水苑，由上海大得同置业有限公司开发。项目总占地4.7万方，总建面15.9万方，容积率为3.0，由9幢楼组成，共1249户。
项目位于松江区泗泾古镇 ，紧邻地铁9号线，距国家会展中心约8km，周边商业配套成熟，生活便捷。
开发商
该项目的开发商是台湾宝路集团，上海大得同置业有限公司应该只是项目公司。虽然这家公司在业内不出名，但是在徐泾、赵巷和昆山都开发过项目。
据说这块地是 台湾 宝路集团2004年取得的开发权，中途一直囤着未开发，直到2020年左右才开工建设，去年才首次开始销售。主力户型为87-89平2房、124-133平3房。
03
户型
大家莫要吃惊，上图就是我通过耦合关系，手工拼合出来的户型组合平面 。 核心筒部分我是百思不得其解，就只能示意一下了，有熟悉规范的朋友，可以斧正。
观众们是不是有些震惊， 都2024年了，居然还有塔式住宅的产品出现在上海的房地产市场上。
这个小区一共4种户型，分别是87的两房，89的两房，124的三房，133的三房。 （如下图）
在如下组合平面中，大家可以看到：最南侧是133的大户型，最北侧的是124的中户型，而夹在中间的是87的小户型。而89户型的面积微差，可能是核心筒位置的管井造成的。 （如下图）
这是一个轴对称的户型，非常敦实，看上去像一颗印章，这就是塔楼的特点。
塔式住宅的优点就是得房率高，这个小区的得房率为81%；而一般板式楼的得房率在70%左右。
但塔式住宅的缺点也非常明显，户型很难南北朝向，可能还有“互视的问题”。而华东地区比较看重的“南北通透”也很难做到。
据说这个项目的销售情况不太理想 ，我想和户型设计也是有一定关系的 。不仅比同区域的竞品同济晶萃、融创壹号公馆卖的便宜，去化还慢。
04
容积率
作为建筑师，我对塔楼的造型一点也不反感。但是住宅使用塔楼的形式，一定是有原因的。不然没有哪个开发商会傻到“自断一臂”，去和同区域的开发商竞争。
那么 泗泾绿中海到底为什么要设计成”塔式住宅楼“呢？
答案藏在总图和规划指标里。
上图是这个项目的规划公示图，虽然未必是最终的施工图，但是从和现场的模型比对，我认为基本是吻合的。
这虽然是一个项目，但是分成两块地，北侧地块是用来建拆迁安置房的，南侧地块才是我们看到的”鹤立鸡群“的塔楼，是作为商品房开发的地块。整个地块的综合容积率在3.0左右，详见下表。
其中北侧地块的容积率为2.55，建筑高度目测在6-7层 。我其实挺好奇：18米左右的楼，是如何做到2.55容积率的。 （如下表）
而南侧地块的容积率则高达3.46，建筑高度为100米。我印象中，上海郊区的住宅用地容积率限值为2.5，当然市中心的风貌别墅地块除外。 （具体如下表）
正是因为地块的容积率太高，而建筑高度又限制在100米以下，总图如果排”板楼“，建筑容量是肯定达不到的，因为还要考虑日照因素。
所以开发商别无选择，只能将小区设计成塔楼。换任何一个开发商，可能也只有这种选择吧。这就是泗泾绿中海，在2024年还开发塔式住宅的真正原因。
除去”塔楼“这点不表的话，整个项目的品质还是可以的 ，我们不妨一起看看。
新中式风格的售楼处，后期可能是商业，样子还是挺让人震撼的。
小区的景观也是别有一番风味，和国内的开发商确实不是一个路数。
而室内，不管是大堂还是户型内，也给我一种”我是来自宝岛台湾“的联想。
05
结束语
虽然我通过不懈的努力，找到了泗泾绿中海设计塔式住宅的原因，但是一点也高兴不起来。
虽然地块容积率指标是用足了，但是这样的产品在市场上能好卖吗？
全社会都在大谈”工匠精神“的今天，这样的户型产品是否符合”工匠精神“的标准呢？
从土地资源利用的角度来说，只有满足人民群众对美好生活追求的户型，才能真正发挥一块土地的价值。
上海是华东地区，不是华南 ，但愿这样的产品不再出现吧！
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