最近接到的有关买房咨询的问题明显增多，由于“止跌回稳”口号之后部分城市出现了成交量的暴涨，因此很多持币待购的小伙伴开始陷入房价上涨焦虑。
比如这个是我之前一篇公众号文章的留言。
要知道当下的成交量暴涨是否会引发房价上涨，首先必须理解房价背后的驱动因素。
房价上涨的驱动因素很简单，就是供求关系，但由于供给在短期内变化不大，所以主要看需求。
而需求又由两个因素决定。第一是购房意愿，第二是购房能力。
那么这个月成交暴涨的原因是什么？
是购房意愿被大幅拉升了，而购房能力没变。
而拉升购房意愿的原因，简单的说，就是被“货币贬值”所裹挟的恐惧感。
因为“止跌回稳”的提出，导致潜在购房人对放水和刺激政策的担心，担心货币贬值和房价上涨，所以不敢等待房价的继续调整，于是被迫现在就进场买入。
这是本月在深圳和北京等地成交量爆发的根本逻辑。
当然，需求还有另一个决定因素，就是购房能力。如果购房意愿和购房能力都是向上的，那么房价必然上涨。
但非常遗憾的是，现在居民的购房能力是下降的，它对购房意愿进行了制约。也就是说，意愿向上而能力向下，那么房价是否能最终上涨，就由这两股力量博弈决定。
那么，哪股力量能最终胜出呢？
这在一点上，我们其实是有前瞻指标的。而这个前瞻指标，就隐藏在数据之中。
从情绪面（购房意愿）讲，北上深这三个城市，受到的情绪面影响，都是一致的。但表现在楼市热度上，却大有不同。
其背后的核心，就在于购房能力的不同，这个怎么理解？我们来展开解释。
在知识星球的同学都知道，我们衡量楼市的热度，或者说房东信心，有一个指标，称为房东挂牌价的跌涨比，计算方法是：
跌涨比 = 每日调降挂牌价的房源数/每日调升挂牌价的房源数
这个数据越低，代表市场热度越高，反之市场热度越低。
以跌涨比 = 10为分界线，低于10我们称为卖方市场，房东强势，反之，如果高于10，则是买方市场，买家强势。
而在这一个月，深圳的跌涨比维持在2~3的区间，北京维持在5~8的区间，上海则高于10。
也就是深圳最强势，北京居中，而上海最弱势，甚至上海已经滑落到了买方市场。考虑到三个城市受到的情绪面（止跌回稳）影响都一致，那么这种热度差的来源，就在于购房能力。
结论就是：上海的购房能力是最弱的。
这个又要怎么理解？为什么上海的购房能力最弱呢？
对此，我们需要对购房能力再次进行展开说明。
购房能力，取决于两个因素，一个是居民收入，另一个是居民的举债能力。
对于前者，也就是居民收入，取决于居民就职公司的营收增长。这个我们之前公布过沪深300（A股市值最大的300家公司）在一二季度的营收增速。
沪深300不能代表所有公司，但可以作为一个大公司的样本集合。从数据看，2022年之后，营收增速在持续下滑，直到今年进入负增长。公司收入下降了，也就能知道在其中的打工人也会遭遇降薪和裁员。
另外，在10月底之前所有上市公司的三季报也都会披露完成，所以后天（11月1日）我会在知识星球公布沪深300三季报的营收增速，供大家参考。
虽说从沪深300的营收状况可以得出打工人收入下降的结论，但这个影响，对于北上深是一致的。那么上海相对于北京深圳的购房能力不足，又是什么原因呢？
答案就是决定购房能力的第二个因素，也就是居民的举债能力。
我们来看今年以来北上深三地的居民债务增速。如下图：
上图从左到右的三列，分别是北京，上海，深圳的居民债务增速。可以看到，今年的上海居民债务增速，明显高于北京，北京又高于深圳。
我们有公式：
居民杠杆率 = 居民债务规模/名义GDP规模
也就是说，当居民债务增速超过名义GDP增速，则居民杠杆率上升，否则居民杠杆率下降。
二三季度中国的名义GDP增速在4%左右。对比上图的北上深的居民债务增速，我们有结论：
上海今年的居民杠杆率不但没有得到修复反而在继续上升。作为对比，深圳的居民杠杆率获得了实质性的下降，获得了修复。
所以在当下，深圳在和上海遭遇同样的情绪面（止跌回稳的口号）时，爆发了比上海强得多的购买力。
而北京居民负债的修复，幅度虽然不多但也没有导致杠杆率的继续上升，所以北京的楼市热度就高于上海低于深圳，处于中间水平。
上海的居民债务增速是从7月开始上升的，那么反推购房合同就是在6月开始签订。也就是上海的527政策，推升了一波成交，也消耗掉了部分存量居民的负债能力。导致整体的居民杠杆率继续上升，也就最终导致了本月行情的动力不足。
所以结论是什么？
就是上海，即是北京和深圳的前瞻指标，当北京和深圳把潜在修复过的居民负债空间耗尽，楼市的向上动力也将会遭遇到挑战。
所以，我们现在可以持续观察北京和深圳的成交持续性，当成交量无法持续且成交量开始下滑之时，也就是购房能力拖垮购房意愿之时，而这也就是失控信号出现的时间点。
我们可以先观察北京的动向，因为北京在今年的居民债务修复中，要弱于深圳。也就意味着北京会先行遭遇居民负债空间耗尽的问题。
当然，在这里，可能还存在一个变数，也就是下周末即将发布的大规模财政刺激政策。
从常规渠道，也就是目前外媒的说法，说是我们的副部长说规模将会“quite large”。
而非常规渠道，也就是小作文的说法是10万亿（若小作文兑现，则占比M2是3%，作为对比2008年的4万亿是10%）。
由于去年的M2增速就比今年高3%，所以纵向对比，在房价上涨这方面，10万亿的规模并不起太多作用。但重要的是这个刺激规模，到底能引诱多少人主动扩张债务和加杠杆。也就是还有多少人认为自己还有扩张债务的空间并拥有扩张债务的意愿。
并且，回看2009年，其实2009年的4万亿也不是重点，引诱出的居民猛烈加杠杆才是重点。只有居民加的杠杆，才会变为买房的购买力。
回看2009和2016，居民杠杆率都有非常猛烈的增长。
从2009和2016的居民新增债务来看，可能会更清晰。如下图：
也就是说，未来房价若要持续上涨，则居民杠杆率必须在当下位置继续上升。
考虑到我们可支配收入占比GDP低于主要发达国家的事实，加之居民杠杆率并不低于主要发达国家，向上的空间相比2009和2016是有难度的。
但正如我们前面所说，下周末的财政刺激政策，推动的也是情绪面，也就是被“货币贬值”所裹挟的恐惧感，到底能推动多少力量入市。
而在这方面，居民负债空间没有得到修复的上海，受到居民杠杆率的压制最大，所以又将成为先行指标。
而由于小作文已经开始传播，那么这种情绪面，也即将在接下来几天的楼市情绪数据中，得到体现。我们拭目以待。
后记：
最近政策密集期，对于楼市可能的变动，公众号的读者可以密切关注三个指标，一个是体现楼市情绪和热度的各城市跌涨比指标，第二个是体现购房能力的沪深300三季报营收增速指标，第三个是体现负债空间的各城市居民债务增速指标。
而对于知识星球的同学，这三个指标一旦有更新，我都会在星球第一时间发布并做出分析，有买房打算的同学，每天注意查看我发布在星球的楼市跟踪数据就好。
全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。
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