四季度，一揽子救市政策会陆续出台！
推测11月、12月这两个月市场行情不会差。
01
河西中改善大宅产品发布
项目实景示范区即将公映！
10月30晚，位于河西中部的东方人文大宅——中建合玺东方的产品发布会在河西金鹰G酒店举行，我在现场了解到：
1、实景示范区将于近期公开，预计公开3套样板间，覆盖全部户型。
2、项目预计11月下旬首开，户型建面约190、235、268㎡。
3、据说首开会有优惠，总价约1200万起步。
作为河西中备受关注的第四代住宅，此次发布会，开发商中建八局邀请到《铿锵三人行》《圆桌派》主持人窦文涛，南京师范大学教授、江宁织造博物馆馆长和中国诗词大会的文化名人郦波老师，汇张思副总裁、总设计师刘迅以及顺景园林景观规划设计院院长赵卓毅等一批大师现身分享。
中建合玺东方前身为河西中G42地块，2023年8月25日，经过35家房企摇号，7轮竞价，被中建东孚以总价19.1亿拿下，楼面地价43056元/㎡。
项目位于河西中，地理位置较为优越，靠近豪宅海玥花园。周边有金鹰世界、IFC、奥体中心、江苏大剧院、安达仕酒店、华泰万丽酒店等配套，地标林立。
目前河西中仅一盘豪宅在售颐和天晟府，户型建面约269㎡、387㎡全四房，地价约40828元/㎡，销许均价达到了7.5万/㎡。
相比之下，中建合玺东方入手门槛降低了，产品升级为四代宅。项目由“地标缔造者”中建八局打造，是南京首个提出“宁静住宅”的楼盘。
与其他几个豪宅不同，中建合玺东方项目的命名和设计充满了东方美学元素，名字温润而不失王者霸气。也是中建八局公司在南京的首个高端改善住宅。
规划调整后，整盘由原有的212套，调整为206套，新增3栋架空层，达到5栋楼全架空；宅园合一，约80%土地用于造景，做到了园林景观最大化。
五栋住宅总高18-23F，采用围合式布局，户型建面约190、235、268㎡（分奇、偶层两种），全四房设计，配备私家侯梯厅。
建面约190㎡4房2厅3卫户型（偶数层）：除了客厅连接超大封闭阳台外，主卧带有挑空平台，并与阳台连通。
建面约235㎡4房2厅3卫户型（奇数层）：客厅打造270度巨幕视野，挑空平台设置在北面，与餐厅连通。
项目邀请汇聚汇张思、顺景园林、水平线、CCD、近境制作联袂打造，近400天匠心精研，以现代的设计语言，追溯中国建筑的传统，再现东方雅致的韵味。
现场汇张思副总裁、总设计师刘迅在演讲中指出，“东方文化与当代人居的结合，赋予建筑高辨识度、高艺术感”。从中轴对称的规划格局、顶部重檐的建筑立面，到再现空中庭院的“四代宅”，中建合玺东方既是东方的、更是现代的。
顺景园林景观规划设计院院长赵卓毅在演讲中指出，园林营造中汲取江南名园制式、赋形宋式美学风骨、镌刻金陵人文形构，铺陈约160米山水长卷。
南京首创“西贵北隐”双重归家体系：
西侧重檐大门相迎，煊赫门仪；北侧小桥流水归家，隐逸从容。
南京首创“行望居游”立体游园体系：
师法郭熙《林泉高致》，一展“池廊谷亭、屿台林溪”之美；在有高有凹、有曲有深、有峻而悬的立体游赏中，感受富于层次变化的景观之趣。
中建东孚公司副总经理吴天凯在演讲中进一步阐述，项目的规划中结合住建部提出的“好房子”概念，在产品力和服务力的打造上具有标杆性意义：
南京首创“东方雅集会所”：
一大下沉式私家会所：焚香、品茗、莳花、听琴、弈棋、游泳、健身、私宴……三五至交雅聚，追慕苏东坡、黄庭坚等名士的风雅之道，感受心灵的归属。
五大架空层泛会所：五栋楼首层全架空，规划图书馆、艺术展厅、会客厅、四点半学堂等功能，在河西首次引入内外双水系景观、首次提供酒店式轻餐服务。
项目还将携手“金钥匙国际联盟”，引入私人管家服务，一对一私人定制精装服务：提供多款升级方案与可选方案，让家成为业主意志的个性化表达。
对于中建·合玺东方这样的高端改善大宅，设计上不仅源于对东方文化的理解和传承，更融入了人与城市、自然以及自我内心的深度思考，更被中指研究院评为“2024产品力标杆项目”。
从效果图来看，外立面新增独立户外露台，中式飞檐与露台相结合，实现“家家带花园、户户带露台”的体验，自带高级辨识度。窗墙比非常高，放眼望去整面屏都是玻璃，视觉干净剔透。
中建合玺东方外立面效果图
关于开发商中建八局，这是综合实力非常强劲的隐形大地主，是世界500强排名13位、全球最大的投资建设集团———中国建筑集团有限公司的全资子公司，综合实力位居中建集团排头。
深度参与全球建设发展，国内外一些知名场所如迪拜棕榈岛、港珠澳大桥、香港迪士尼乐园都有中建八局的身影，说到南京，中建八局自1983年起已深耕南京41载，南京城不少地标建筑均出自八局之手。
诸如金陵饭店、南京禄口国际机场、南京奥体中心、金陵图书馆、南京南站、牛首山佛顶宫、大报恩寺、江苏大剧院、南京宁海路片区综合改造项目、江苏园博园、扬子江国际会议中心、宪法公园、金陵小城......一个个都让人耳熟能详。
而河西中中建合玺东方，是旗下的最高端产品。据说项目案名也颇有深意：合玺（谐音河西）落子河西中，见证并看好河西一路发展，后缀东方则是项目风格定位，蕴含与金陵这座城市气质文化的不谋而合。
项目将于近期公开实景示范区，最快11月首开，放风价1200万起。
接下来，11月南京还要上市的豪宅有河西中招商金陵序、江心洲贤坤花园，价格预计都将在6万+/㎡及以上，产品类型涵盖四代宅、东方大宅及低密实景准现洋房，将是南京当下最高产品力的较量。
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02
不必再等一年！
六大行发布公告！
就在今天，各银行陆续发布公告！房贷利率重定价周期要变！利率重新定价不必再等1年！11月1日起，贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，当然还可以保持为一年。
10月25日，根据各银行发布的公告显示：各行符合条件的存量个人住房贷款已集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新利率水平执行。
而随着存量房利率的下调，房贷利率重定价周期的变更也提上了日程。
新的重定价周期可以是按年、按半年、按季度等，而此前一般为一年，进行调整之后存量利率的变化相比会更迅速，也能省下更多钱。
目前大部分存量房贷都是浮动利率，利率由LPR与加点数共同决定，重定价周期一般为一年。
重定价日一般分为两种情况，第一种是每年的1月1日；另一种是贷款放款日。重定价日调整时，依据的是最新LPR（以央行官网公布的5年期以上LPR为准）。
10月25日的调整只涉及加点数（并不调整lpr取值、重新定价日等其他贷款因素），考虑到每个人的重定价日可能不同，由此对应的LPR也可能不同。因此，今日调整后的利率可能存在差异。
所以在这一轮的存量房利率调整中，各买房人利率调整幅度不一，3.3%、3.55%、3.65%、3.9%.....都有。
先来看下主流银行公告详情：
截止发稿前，工商银行、交通银行、邮储银行还未在官微发布有关存量个人住房贷款利率定价调整机制的明细公告，预计明天会连续出来。
03
主城巨无霸地块
配套落实先行！
近期南京公共资源交易平台公告显示，安德门雨花西路137号地块（原自行车厂）配套市政工程已经立项部门批准建设，工程所需资金来源为国有政府性资金，为62124.92万元，现已落实！
联想到今年3月曝光的2024年南京市城乡建设计划，官方表示今年将推进安德门地块市政配套。
公告显示，工程监理服务期：730日历天，监理合同估算价：345万元。建设内容及规模：新建道路工程、交通工程、排水工程、管线工程、绿化工程、电力预埋工程等。
除了市政配套利好，就在上周，软件谷官网还发布的南京市安德门雨花西路137号(原自行车厂)地块中学建设项目规划设计方案。
项目总建面约38516平，其中：地上建筑面积约31438平，主要建设行政办公、教学及教学辅助用房，地下建筑面积约7078平，主要建设厨房、食堂及一层地下车库。学校效果图一并流出。
由此可推测，安德门附近市政配套+学校建设或将同步推进！
效果图如下：
相关资料显示，安德门巨无霸地块，地块东至邓府山村小区，南至规划紫荆花路，西至安德门大街，北至雨花南路。2007年就启动了拆迁，2009年完成拆迁，十多年来有多家大牌国央企、民企曾前往探地。
这块地曾在2021年雨花土地推荐会中正式亮相过，后来也搁置了。十几年来一直没有挂牌出让。但启动开发还要追溯至2023年11月南京秋季土地推介会上，据当时的土地招商会资料，该地块已确定引进金陵中学。
事实上，早在2018年就有加快该学校建设的提议。当时官方给出的回复是：雨花台区已和金陵中学签订了合作办学协议，以此来完善安德门片区教育资源布局。
资料显示，安德门自行车厂地块将规划打造人文社区，落实十大场景，包括安、憩、学、医、老、产、住、弱、康、幼。规划了6幅住宅用地+3幅商办混合+1幅商业用地+2所9班制幼儿园+1所30班初中以及社中心、公园等，业态十分丰富。
今年5月，在2024第十一届中国（苏州）城市土地展上，安德门地块（即自行车厂地块）亮相，总出让面积19.10公顷，包括二类居住用地和商办混合用地，住宅综合容积率约1.6。
此前，自行车厂南侧地块已列入2024年市本级土地出让清单中。今年2月，部分地块首次挂出G03地块，后因系规划边界和地铁有关要求调整，地块终止出让，具体交易时间另行发布公告。如今过去8个月，地块尚未传来挂牌消息。
不过，前G03地块城市设计效果图中，可以看到安德门中学、小学的身影。考虑到项目体量较大，对拿地房企，操盘手提出一定的要求，不排除会分一二三期建设，参考赛虹桥片区上铁淮风晓月的操盘思路也有可能。
从地块基本面来看，这块地不仅自带教育配套，还是纯正的地铁盘，紧邻换乘枢纽安德门站，交通便利。 目前有已通车的地铁1号线、地铁10号线和在建地铁10号线二期3条轨道交通线路在此交汇。
附近不远处有华为南研所、VIVO等通讯企业，2公里范围内有雨花客厅、宜悦城等商场配套，常驻人口集中，生活浓度高。
周边二手房有翡翠天际，9月挂牌均价42762元/㎡，今年以来成交了16套，今年最高成交单价为40559元/㎡。
安德门近河西，待区域低密地块上市，有利于承接头部板块的外溢客群。
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