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解读
01
10月业绩整体上扬，楼市迎来积极变化
“止跌回稳”新政满月，10月销售见真章。“银十”叠加政策利好的上升期，房企销售业绩一转颓势。从门槛值的数据来看，由于单月销售业绩环比增长较为明显，带动了各梯队房企的门槛值降幅均有所收窄。1-10月，TOP10房企门槛值为849亿元，同比-36%，降幅较1-9月缩小4个百分点，TOP30/50房企门槛值分别为254/133亿元，同比降幅分别为-44%/-40% ，分别较1-9月缩小5.7和缩小0.1个百分点，TOP100房企门槛值为47亿元。
图表：2017.10-2024.10各梯队房企门槛值走势（亿元）
资料来源：亿翰智库
02
一周顶整月，国庆期间房企抢抓政策利好
国庆节前，一线城市集体调整限购政策，为“十一黄金周”的楼市升温奠定了良好基础。国庆假期期间，在政策暖风的吹拂下，十一假期期间各楼盘到访量、成交数据迎来大幅增长。
根据亿翰智库对于典型房企的调研，在国庆假期期间，政策利好带来的即时反馈十分明显，整体销售情况较为乐观。保利发展、建发房产、越秀地产等部分企业在国庆假期期间的销售金额超过了9月整月的全口径销售金额。中海地产、华润置地、招商蛇口等部分企业在国庆假期期间的销售金额也超过了9月全口径销售金额的75%。
据住建部统计，有1000余家房企的近2000个项目（楼盘）参加了各地促销。通过公开资料，我们可以了解到全国各地的龙头房企积极推出了丰富的促销活动：
保利发展在国庆假期期间，售楼部来访客户量超10万批次，累计成交额约260亿元，超过了9月整月的209亿元。保利湖北区域通过新品加推、国庆节日氛围包装，推出国庆“保利·线上购给利”专属购房节特价房，线上浏览量增长8倍，日均到访量环比提升237%，日均销售额破亿元；保利浙江地区推出“安家金秋保利游礼”活动；保利北京地区推出国庆黄金周7天9张“底牌”，专属一口价、到访赢好礼、美好推荐礼活动；保利华南地区推出“超级黄金周”活动，网上售楼部开放、产品加推与展示区开放、高管“保总热线”、优惠政策与贴心服务。
绿城中国华中区域开展“金秋美好结新实”国庆专题促销活动，通过设置来访礼、成交礼及国庆专属折扣等多种组合促销，项目平均来访量环比提升170%。
华润置地广西未来城市森屿项目举办文化周，推出一系列定制文化活动，“从早到晚，欢乐不打烊。”
中海地产西南区域3座城市的16处楼盘联动销售，推出1000万元折扣礼金进行派送。
越秀地产紧跟政策导向推出了“国庆买越秀好房，亿元补贴安心购”的主题活动。还推出了一系列购房权益，如“安心换”政策，旨在简化购房流程，降低换房门槛，满足改善型购房者的需求；“安心住”限时抢5万元物业费卡券的活动，减轻购房者入住后的经济负担；“安心礼”则通过国庆期间的直播抽奖活动，为购房者带来了额外的福利。
纵观“十一”楼市，各房企诚意满满，各种成交大礼包层出不穷。市场也给出了即时的正反馈，跑出一波好行情。十月开局表现超预期，市场“回稳”迹象明显。
03
“银十”变“金十”，一线城市销售明显回温
随着一系列楼市新政“组合拳”的持续显效，楼市止跌回稳迹象愈发强烈。10月份以来，多地新房和二手房市场逐渐呈现出显著的升温态势，其中一线城市表现尤为明显。
10月作为“止跌回稳”政策发布后的第一个月，正处于政策脉冲效益的利好期。对于新房市场来说，一线城市单月成交环比稳步上升，由于2023的低基数，同比预计也将转正。
2024年10月1日-30日深圳新房成交4465套，环比增加超过100%，单月成交量已达到近1年来新高。在国庆假期之后，深圳连续两周都出现了“日光盘”。其中，10月13日、19日，龙华区深业上城学府、光明区中建观玥项目先后开盘售罄，这也是近年来少有的非限购区域项目“日光”。
特别是中建观玥项目，作为深圳2024年第三个“日光盘”，推出住宅192套，实现1.5小时售罄，销售金额约6亿元，认购登记比高达1:10.66，刷新了近三年来深圳新盘认筹纪录。放眼2021年下半年至今，深圳多数日光楼盘的入围比在1:3左右，像观玥名邸如此高的认筹比更是少见。究其原因，中建观玥的开盘时间，恰逢深圳“9.29新政”之后，所处的光明区被调整为非限购区，叠加低于周边楼盘的单价，出现日光的情况也是在情理之中。
深圳其他热点项目也同样受到市场追捧，宝安区阅臻府、胤璇中心大厦，光明区润曦府等10余个项目已基本清盘，市场库存正在加速消化。
2024年10月1日-30日上海新房成交10801套，突破1万套达到近1年以来单月新房成交量的新高。具体项目来看，上海的豪宅市场行情高热延续，10月27日，融创中国位于上海黄埔滨江的豪宅项目—外滩壹号院二期第三批次开盘，158套房源与此前的两个批次一样，短短数小时内全部售罄，实现58.82亿元销售额；10月8日华润置地开发的中环置地中心·润府，在中环“烫金地段”，六开六捷，全盘销售额突破百亿。
2024年10月1日-30日广州新房成交9872套，已经仅次于2024年6月的11596套。2024年以来，广州单月新房成交量除了6月以外，还没有单月超过5500套，根据目前的涨势，预计能够在月末踏上1万套，达到近1年以来次高。网签量来看，广州新房十月网签同比增长了四成多。重点项目方面，广州的豪宅市场也掀起了波澜。10月9日，位于广州珠江新城的侨鑫汇悦台网签了一套建面约1251.44平方米的单元，单价高达36.86万元/平方米，总价更是攀升至4.61亿元，这一总价不仅刷新了汇悦台2021年超3亿元的成交总价最高纪录，也刷新了中国内地单套住宅售价新纪录。
2024年10月1日-30日北京新房网签4686套，虽然环比增长超过35%，但是尚不及1月的6167套和8月的5308套。相较于沪、广、深三地较为明显的拉升，北京可能由于“四限”政策开放力度相对保守，调控更为严格，在新房销售端仍有待政策发酵。
图表：2023年10月-2024年10月30日一线城市新房成交情况（套）
数据来源：各地住建部门官网、亿翰智库整理
注：北京为网签数据。
二手房市场同样明显得到了提振，广、深两地二手房销售行情尤为突出。
2024年10月1日-30日，广州二手房成交量突破了1.6万套大关，达到16475套。2023年以来，广州二手房成交突破1万套的月份本就不多，即便是2023年3月短暂出现的小阳春，二手房成交量也才接近13000套。而再把时间拉长到最近的“牛市”2021年4月，单月最高成交量也才刚超过16000套。换言之，广州2024年10月的二手房成交量已超越2021年4月，达到2021年以来单月最高峰。
2024年10月1日-30日，深圳二手房成交5966套，已经提前锁定自2021年4月以来二手房销量最高单月。
上海二手房销量同样回升明显，随着10月26日单日成交量达到1301套的全年单日次高销量之后（单日最高销量为10月13日的1334套），上海市10月二手房销量突破了2万套。截至10月30日，10月上海二手房成交量已达23699套，按照目前的增长趋势来看，上海的10月二手房有机会突破2.4万套大关，紧追6月2.6万套，达到近一年以来次高。
相较于新房市场，新政对于北京二手房市场提振较为显著。从数据上看，截至10月30日，北京二手房网签量已达15967套。据悉，由于网签存在滞后性，截至26日北京10月二手房实际成交量已经突破2万套。如果按照这个趋势来看，北京10月二手房总网签量有望突破1.7万套，创下近19个月的新高。
图表：2023年10月-2024年10月30日一线城市二手房成交情况（套）
数据来源：各地住建部门官网、亿翰智库整理
注：北京为网签数据。
不限于一线城市，部分二线城市的销售行情也不甘示弱，展现出了较为强势的复苏势头。
国庆假期期间，杭州新房成交量环比激增187%。销售端的热度还传导到了杭州的土地市场，10月22日，杭州出让1宗宅地，该地块地处江湾新城核心板块，吸引绿城、滨江、华润、保利、越秀、建杭、中海等国企、央企及本土实力民企激烈争夺，历经77轮角逐，最终被绿城斩获，揽金34.2亿元，溢价率28.5%，成交楼面价50717元/平方米，刷新了杭州宅地保持了八年之久的楼面价。
10月1日-16日，郑州全市商品房累计网签套数3793套，同比增长20.41%。其中商品住宅累计网签套数3449套，同比增长19.14%。
长沙楼市同样在10月份持续升温。长沙内五区商品住宅10月1日-16日成交2248套，成交量在33万平方米左右，环比9月同期上涨了2倍多。
也并非所有城市都迎来了增长，例如青岛在新房成交环比中有所下降。由于政策性原因，青岛成交多在6月、9月等季度末集中释放，基数较高，使得10月成交环比有所回落。
总的来看，当前房地产市场仍处于调整中，随着政策利好持续释放积极的调整效应，随着各地继续坚持因城施策，加快各项政策落实，房地产市场“止跌回稳”不会是空谈。短期来看，新政将继续显效，四季度的销售数据或将会有较为明显的拉升。长远来看，房地产行业仍有发展空间，主要在于构建房地产发展新模式。其中，推进的保障性住房建设、推进城镇化进程、推进“好房子”建设等方面仍具备较大的发展潜力。
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