小区配套幼儿园的物业费可以按商业用房的标准收取吗？|住宅|商业用房|幼儿园|建筑面积|物业公司|物业服务|物业费

【案例索引】

案号：（ 2024）鲁 06 民终 5575 号

案件名称：上诉人烟台市福山区阳光**幼儿园（以下简称阳光**幼儿园）、王*华因与被上诉人北京*世物业服务有限公司烟台分公司（以下简称*世物业烟台分公司）物业服务合同纠纷一案。

【基本案情】

2014 年 11 月 17 日，原告*世物业烟台分公司（乙方）与烟台阳光**房地产开发有限公司（以下简称 “ 阳光**公司”，甲方）、阳光公司（甲方）签订了《烟台市福山区阳光**花园项目四期前期物业服务委托合同》，约定：甲方通过招标方式将烟台阳光**花园项目四期物业委托乙方实行前期物业服务工作；物业类型：住宅和商业；物业类型：多层、高层，其中多层 50198.14 平方米，高层 51412.22 平方米；物业服务区域四至：东至：20 米小区规划路，南至：汇福街北侧，西至：松霞路东侧，北至：盐场街。委托服务期限自甲方书面通知乙方后，乙方正式进场之日起 12 个月；合同期限届满，业主大会成立后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效，本合同终止；物业服务收费标准：多层电梯住宅：1.5 元/㎡ ·月（含电梯运行费 0.3 元/㎡ ·月）。高层电梯住宅：1.5 元/㎡ ·月（含电梯运行费 0.3 元/㎡ ·月）。商铺物业服务费：2.75 元/㎡ ·月。

2017 年 3 月 21 日，王*华与阳光公司签订了《商品房买卖合同》，约定：王*华购买阳光公司开发的位于福山区阳光**花园 1 号楼房产（三层，建筑面积为 2259.83 ㎡），房产用途为幼儿园楼；王*华购买阳光公司开发的位于福山区阳光**花园 3-57 房产（二层，建筑面积为 231.12 ㎡），房产用途为服务办公楼；王*华购买阳光公司开发的位于福山区阳光**花园 3-58 房产（二层，建筑面积为 182.09 ㎡），房产用途为服务办公楼；王*华购买阳光公司开发的位于福山区阳光**花园 3-59 房产（二层，建筑面积为 290.32 ㎡），房产用途为服务办公楼。该合同签订后，王*华分期支付了购房款。

2017 年 6 月 6 日，王*华（甲方）与逄*芹（乙方）签订了《阳光**幼儿园房产使用协议》，约定：甲方将其所拥有的位于福山阳光新业花园 1 号楼、3-57 号 3-58 号、3-59 号，建筑面积 2963.36 ㎡提供给乙方使用，约定乙方在使用上述房产期间发生的水电费、采暖费和燃气费、物业费等正常开支均由乙方负担，概与甲方无关。

2019 年 10 月 31 日，原告*世物业烟台分公司（乙方）与烟台市福山区阳光**花园业主委员会（以下简称“ 阳光业委会”，甲方）签订了《阳光**花园物业服务合同》，约定：物业项目基本情况如下：名称：阳光**花园，类型：住宅、商业；物业服务期限为 5 年，自 2019 年 10 月 31 日至 2024 年 10 月 30 日。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层、高层住宅：1.5 元/平方米 ·月（含电梯费），别墅：3.5 元/平方米 ·月，商业物业：2.5 元/平方米 · 月，二次加压费 0.1 元/平方米 · 月（七层以上（含七层），洋房不收取二次加压费），根据政府规定价格而变动；业主无正当理由逾期未足额缴纳物业服务费，应当按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。

2021 年 3 月 17 日，烟台市福山区行政审批服务局做出《关于同意成立烟台市福山区阳光**幼儿园的批复》：同意成立烟台市福山区阳光**幼儿园，为全日制普惠性民办小区配套幼儿园，办园地址在烟台市福山区阳光**花园 1 号楼、 3-57 号、3-58 号、3-59 号，举办者王*强、逄*芹。

2021 年 4 月 28 日，王*华（甲方）、逄*芹（乙方）、阳光**幼儿园（丙方）签订了《租赁合同主体变更协议》，约定甲方同意乙方将租赁场所转租给丙方，即自转租日起丙方作为新的承租人乙方退出租赁协议。

2021 年 12 月 17 日，原告通过 EMS 向王*华寄送了 1 份《告知函》，向其催缴物业费。王*华认为其所购置房产为小区配套幼儿园，该幼儿园完全独立于小区之外，且已形成一个封闭的空间，不管是从使用的道路、安保、保洁，都与物业服务公司无关，物业公司并未为其提供任何物业服务，故无论是其本人还是幼儿园均不应缴纳物业费。双方对此发生争议，遂原告*世物业烟台分公司诉至法院，主张王*华及幼儿园缴纳物业费。

【主要争议焦点】

上诉人阳光**幼儿园、王*华是否应向被上诉人*世物业烟台分公司交纳物业费及交纳物业费的标准的认定？

【裁判摘要】

一审法院

一审法院认为，本案系物业服务合同。被告阳光**幼儿园系经政府主管部门批复的普惠性民办小区配套幼儿园，……2019 年 9 月 27 日，山东省第十三届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过的《山东省学前教育条例》第六十二条第三款规定了“城镇居住区配套幼儿园免缴物业服务费”，2021 年 12 月 3 日，山东省第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过的《关于修改 <山东省动物防疫条例> 等七件地方性法规的决定》，删除了《山东省学前教育条例》第六十二条第三款规定的 “城镇居住区配套幼儿园免缴物业服务费”。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条 “法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而做出特别规定除外” 的规定，修改后的《山东省学前教育条例》不具有溯及力。故，根据上述条例，被告阳光**幼儿园在 2021 年 12 月 3 日之前无须向原告交纳物业服务费，2021 年 12 月 3 日之后，被告阳光**幼儿园拒绝向原告交纳物业服务费，缺乏法律依据。

虽然被告阳光**幼儿园主张其是独立、封闭的部分，《阳光**花园物业服务合同》并没有约定小区配套幼儿园的物业服务收费标准，其自行雇佣人员从事保洁和保安服务，幼儿园的电表在幼儿园自己的配电室内，幼儿园的化粪池、污水排放也没有经过小区的网络，而是直接排到城市公共管道中，但是，阳光**幼儿园主张的上述部分属于业主专有部分，不属于小区的公共部分，且，阳光**幼儿园的系整个阳光**小区的一部分，原告对该小区内的共用设施、设备进行了日常维修、养护、运行和管理，对共有绿地、景观进行了养护和管理，对物业共用部位、公共区域进行了清洁卫生、垃圾等工作，原告履行了《阳光** 花园物业服务合同》约定的义务，被告阳光**幼儿园的该项主张，与事实不符，一审法院不予支持。……《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定 “业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力”。本案中，根据原告与阳光业委会签订的《阳光**花园物业服务合同》约定的 “商业物业：2.5 元/平方米 ·月”的物业费收取标准，阳光** 幼儿园应支付原告 2021 年 12 月 4 日至 2024 年 6 月 4 日物业费 266702.40 元（ 2963.36 平方米 ×2.5 元/平方米/月 × 36 月），原告主张的 2021 年 12 月 3 日之前的物业费请求，不在阳光**幼儿园应缴纳物业费的义务范围之内，一审法院不予支持。国务院《物业管理条例》第四十一条规定 “业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主承担连带交纳责任”。本案中，王*华系案涉房屋业主，虽然根据《阳光** 幼儿园房产使用协议》和《租赁合同主体变更协议》的约定，案涉物业费应由使用人阳光**幼儿园交纳，但王*华应对阳光**幼儿园案涉物业费的交纳承担连带清偿责任。

二审法院

本院认为，本案各方当事人争议的焦点问题为上诉人阳光**幼儿园、王*华是否应向被上诉人*世物业烟台分公司交纳物业费及交纳物业费的标准的认定问题。本案一审法院认定阳光**幼儿园系普惠性配套幼儿园，在 2021 年 12 月 3 日前无需交纳物业费，各方当事人对此均无异议，本院予以确认。对于 2021年 12 月 3 日之后的物业费，……上诉人阳光**幼儿园在整个阳光**小区范围内，被上诉人*世物业烟台分公司为小区公共部分履行了物业服务的义务，依据《阳光**花园物业服务合同》的约定，上诉人阳光**幼儿园应向被上诉人*世物业烟台分公司交纳物业费。上诉人阳光** 幼儿园以其专有部分独立封闭、未接受被上诉人*世物业烟台分公司服务为由主张不应交纳物业费，理由不当，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定 “建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”上诉人王*华以其未与阳光业委会签订物业服务合同为由主张被上诉人*世物业烟台分公司主体不适格，于法有悖，本院不予采纳。2021 年 12 月 3 日后， “城镇居住区配套幼儿园免缴物业服务费”的相关法律规定已被删除，上诉人阳光**幼儿园主张其作为普惠性配套幼儿园在此之后仍不应交纳物业费，缺少法律依据。一审法院依据《阳光**花园物业服务合同》中约定的商业物业费收取标准计算上诉人应交纳的物业费，符合本案的实际情况，并无不妥。综上所述，烟台市福山区阳光**幼儿园、王*华的上诉请求不能成立，应予驳回……驳回上诉，维持原判。

【案例评析】

笔者此前已撰写过两篇有关小区配套幼儿园物业费收取的案例分析文章，分别为：《》、《》。在以上两篇文章所引用和解析的案例中，可以看到与本案高度类似的情节，即，案涉幼儿园均为独立封闭的小区配套幼儿园，物业服务公司并未为其提供物业服务，且双方也未签订物业服务合同，不具备缴纳物业费的合同依据。故，以上两篇文章所引用的案例中，终审法院最后均未支持物业公司向小区配套幼儿园收取物业费的主张。但从本文所引用案例的审理过程可以看到，相比于发生在厦门和南京的高度类似案例，在烟台却发生了“同案不同判”的遗憾结果。

本案的一审和二审法院在审理的过程中，虽然承认阳光**幼儿园是独立、封闭的场所，其自身的保安、保洁等物业内容也是由幼儿园自身完成，同时也认可该幼儿园是小区配套普惠性幼儿园的事实，但对于物业服务公司与该幼儿园的物业服务关系的问题，却坚持认为，该小区业委会与物业服务公司签订的合同理应适用于全体业主，且案涉幼儿园需按商业物业费的标准进行缴纳。对于这样的审理过程和认定结论，笔者无法认同，对于案涉争议焦点，笔者认为有以下几个问题并未厘清。

01. 小区配套幼儿园与物业服务公司的服务关系的认定是看实质还是看形式？

本案例中，一审和二审法院认为案涉幼儿园应当向物业公司缴纳物业费的主要理由为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条， “建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”但笔者认为，该条款适用于居住在小区内部的住宅房业主，以及实质接受了物业公司服务且与小区无法区隔的商业铺面等。然而本案中的案涉幼儿园位处小区住宅区域之外，是完全独立且封闭的场所，并不在小区内部区域；且案涉幼儿园的保安、保洁、绿化、垃圾清运、维修维护等物业工作，均由该幼儿园自聘人员或机构完成，物业公司从未给幼儿园提供过以上服务。因此，笔者认为，在认定小区配套幼儿园与物业服务公司的物业服务关系时，应当重实质而非仅看形式，不能因为该小区的业主委员会与物业服务公司签订了服务合同，就可以不顾及小区配套幼儿园的实际情况，就理所当然的将其适用在根本没有接受任何物业服务的小区配套幼儿园。

更为重要的是，即使是仅看“形式”，案涉物业服务合同中也并未对小区配套幼儿园的物业费收取问题做出约定，既然未做约定，又怎么可以直接推定该物业服务合同当然包括了小区配套幼儿园呢？

故此，笔者倾向于认为，本案的一审和二审法院的认定案涉幼儿园应当缴纳物业费的结论既无事实依据，也无合同依据，是明显的错判。笔者在《》一文所引用的案例中，该案例中的幼儿园和本案例中的幼儿园具有相同的实际情况，该案例中的二审法院正是以案涉物业服务公司既无合同依据也无事实依据为理由，最终认定案涉幼儿园无需缴纳物业费。

02. 即使案涉幼儿园应当缴纳物业费，缴费标准是否应当按商业用房来执行？

本案例发生在山东省，山东省于2019年9月制定实施的《山东省学前教育条例》第六十二条第三款规定了“城镇居住区配套幼儿园免缴物业服务费”，但该条款在2021 年 12 月 3 日修订后的《山东省学前教育条例》中被删除了，对于小区配套幼儿园物业费的缴纳问题，在《山东省学前教育条例》再无任何规定。

笔者经过检索注意到，山东省教育厅等14 部门《关于印发山东省“十四五”学前教育发展提升行动计划的通知》（鲁教基字〔2022〕11 号）中对小区配套幼儿园物业费的收取作出了新的规定：“对城镇居住区配套的主要面向本居住区居民提供普惠性学前教育服务的幼儿园，可减免物业服务收费，具体收费标准和方式由物业服务企业和幼儿园双方协商确定。”据此，我们可以明确的是，自2021年12月3日之后，山东省的小区配套幼儿园原则上并不免交物业管理费，但具体如何缴纳、收费标准如何确定以及最终能否减免，需由物业服务企业和小区配套幼儿园双方进行协商确定。

从本案例的一审和二审法院审理的过程可以看到，两级法院均未对以上这一重要的参照依据进行回应，这是非常重大的审理上的瑕疵。且在2021年12月3日之后，案涉幼儿园即使不能免交物业费，那按照《关于印发山东省“十四五”学前教育发展提升行动计划的通知》（鲁教基字〔2022〕11 号）的文件规定，也应由物业服务公司与案涉幼儿园就物业费缴纳问题进行协商，在双方完全没有协商、没有就物业费的具体收费标准确定出一个标准的情况下，两级法院就直接判令案涉幼儿园需按照该小区的商业用房的物业费标准缴纳物业费，这无疑是一个经不起推敲的欠妥认定。

故此，笔者倾向于认为，即使案涉幼儿园不免交物业费，本案的审理法院也理应按照《关于印发山东省“十四五”学前教育发展提升行动计划的通知》的文件规定，认定案涉物业服务公司应与案涉幼儿园就物业费缴纳事宜进行协商，并按照双方协商确定标准进行物业费的收取。如案涉物业服务公司不能提供经双方协商认可的物业费标准的证据，则其应当承担对其不利的举证责任。正如笔者《》中所引用的江苏南京的案例，二审法院正是基于这样的思路进行了最终的认定，认为该案例中的物业服务公司应当与该案例所涉小区配套幼儿园就物业费的缴纳进行协商并订立合同，然后按约定收取费用。在该案例所涉物业服务公司不能提供以上文件依据和合同依据的情况下，其要求幼儿园缴纳物业费的主张不应被支持。

基于以上两点分析，笔者认为本案例的两级法院的认定结论不仅存在“同案不同判”的问题，而且该结论欠缺合同依据、事实依据，理应予以纠正。

【法条链接】

《民法典》

第九百三十七条　【物业服务合同定义】物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。

物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第九百三十八条　【物业服务合同内容和形式】物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。

物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。

物业服务合同应当采用书面形式。

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文源 | 丰乐法苑（2024年10月29日）