自10月25日存量房贷利率调整之后，
有的朋友觉得很吃亏。
调整后，有的朋友利率是3.3%，有的是3.55%，有的是3.65%，有的则是3.9%。
都说幸福是比较出来的，这样就让3.9%的朋友不太幸福。
明明都是统一的LPR-30BP，咋大家的待遇还不一样呢？
原来啊，
此次存量房贷调整侧重在“BP”部分的调整，LPR并没有变。
比如，
我就是那个幸运儿，调整之后利率仍有3.9%。
利率调整时，LPR为4.2%，调整后则为4.2%-30BP，来到了3.9%。
想要利率继续降低，得等到明年1月14日LPR重新定价。
此次存量房贷利率调整虽然是普惠的，但个体之间仍有区别，存在个降LPR的时间差。
但是，
这并不意味存量房贷利率3.9%的朋友，只能被动等待LPR下降！
自11月1日起，全新的房贷利率机制上线。
这件事情，广大背负房贷的家庭都必须好好关注。
在全新的房贷机制下，只要你操作得当，月供的负担还会接着减少。
众所周知，房贷利率由两部分组成——
房贷利率=LPR+BP
此次的机制变动，两部分全部涉及。
一、LPR的定价周期调整。
过去，每个人的LPR定价周期均为1年。
这是一个相当被动的周期，让LPR的调整有了相当大的操作空间。
因为绝大多数人的LPR调整日期都在年初，所以只要降息在年初，那么银行就能在降息后再多吃一年的利息。
今年年初，LPR下调了25个BP，但大家都得等到明年才能享受到降息的福利。
改革之后，
LPR重新定价周期更加人性化，有了三个选项——
3个月、6个月、一年。
二、BP加点调整。
首先是加点值的调整。
根据各银行的公告，
借款合同约定的加点值比全国新发放房贷利率平均加点值高30BP以上的，可申请调整加点值；调整后的加点值不低于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，且不低于所在城市房贷利率加点下限。
看起来有些复杂，咱们举个例子分析分析。
以三季度为例，
三季度LPR为3.85%；
三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。
因此，三季度的全国新发放房贷利率平均加点值为：
3.85%-3.33%=-0.52%（-52BP）。
以-52BP为基准，
如果你的加点值比-52BP多30个BP以上，也就是大于-22BP，那么你就可以申请调整银行加点。
调整之后，你的银行加点就是-22BP，且必须高于当地银行加点的上限。
看完，有兄弟懵了——
现在的存量房贷利率都是LPR-30BP，要你这-22BP有何用。
咱把眼光长远些，
本质上看，此次BP加点的调整是将存量房贷利率的加点与增量房贷利率的加点挂钩了。
以后，增量房贷利率降低了，存量房贷也能跟着降。
总结一下此次房贷机制的改革——
LPR重定价周期缩短，可选择3个月、6个月一变；
存量房贷利率加点动态化，与市场加点调整保持相同节奏。
此次房贷机制改革之后，
手握房贷的家庭，将掌握更多的主动权！
我有一个大胆的猜想：
LPR还会接着降；
银行减点还会接着给力。
回顾过去，存量房贷与增量房贷通常是互不相干的。
增量房贷利率的波动，往往与市场相关。市场好，贷款买房的人多，利率就会往上走；市场差，贷款的人少，利率就往下走。
存量房贷除了LPR部分外，加点往往只与那一纸合同相关——
自你签下了名字那刻起，银行的加点就很难再改变。
任你新增房贷的加点再如何减少，那也与存量房贷无关了。
不过，市场并不像一纸合同那样死板。
自存量房贷与增量房贷之间的利率鸿沟越来越大后，市场上的舆论声势也愈发洪亮。
同时，市场做出了两个动作：
贷款的人越来越少；
大家都知道增量房贷还会继续下降，所以抱着“早买利率高，早买早吃亏”的观望态度。
提前还贷的人越来越多。
对那些高利率站岗的朋友来说，增量房贷利率降得越凶，他们吃的亏就越多。
于是，提前还贷成了最好的选择。
一时间，高利率存量房贷竟成了房贷利率下降的巨大阻力。
如今，利率与增量房贷挂钩的存量房贷，使那被一纸合同定死的加点利率动态化起来——
为今后房贷利率的进一步降低腾出了操作空间。
LPR的调整也是一个道理。
今年来，5年期以上LPR调整了三次，但许多存量房贷业主们只能眼巴巴等着明年。
LPR的重定价周期调整，也为后续的LPR进一步调整腾出了空间。
再回顾一下过去的重要会议。
10月中旬，财政部发布会，其中的重点都与债务相关。
中央财政举债打包地方隐性债务；
发行国债，为银行注入资本金。
前者以债务置换的形式给地方化债，把高利息的地方债务转换为低利息的中央财政债务；后者则直接以发国债借钱，给国有大行注入资本金。
两者的最终目的都是为了举债，而今后举债的核心就是低利率。
地方清空债务后，又能够接着举债进行城市发展。
当然，吸取了历史经验的教训之后，咱们既要控制举债的规模，又要降低举债的成本。
银行注入资本金后，信贷扩张能力将会进一步增强，自然也会更有向市场投放低利率贷款的底气。
低利率的贷款怎么来？
无非就是降LPR、银行减点接着给力！
如此看来，
此次的房贷机制改革，恰好给财政部发布的政策打了个补丁。
财政部发布与解决地方债务相关的政策，其政策本质是为了继续扩大投资，鼓励大家继续上杠杆。
这需要继续的降息，银行让利作为先决条件。
房贷机制的改革，则保证了已贷款群体的利益，解决了后顾之忧，给后续操作打开空间。
当一切的铺垫准备就绪，
后续的降息，以及银行减点等多方面的贷款优惠措施都会陆续跟上！
手里头有房贷的，赶紧操作起来。
当我们明白，
将来还会继续降息，银行的减点仍会继续给力。
那么，理论就能指导方法了。
一、LPR重定价周期只选3个月。
原因很简单。
既然后续的LPR还会接着下调，那咱们一年内LPR重定价的机会自然是越多越好。
重定价的机会越多，越有概率赶上最低的LPR。
这里，还有一个操作小tip——
新的重定价日从原合同重定价日起算，若你重定价周期选择三个月的，每年有四个重定价日。
举个例子，
假设你原先的重定价周期是每年2月份，如果选择三个月调整一次的话，那么调整后的重定价日就是2月、5月、8月、11月。
如果你现在的利率是3.9%，并且重定价日在2月份，那么恭喜你，现在去申请，你可以提早好几个月享受到3.3%的利率。
有人还注意到，重定价周期只能调整一次，他们仍保持担忧——
哪怕现在LPR没上调，那么五年后十年后呢？将来LPR上调了，那么选择三个月是最吃亏的。
对此，我只能说一句：
兄弟，咱们活在当下，先把眼前的利好吃到嘴再说。
二、及时关注房贷市场动态。
虽说此次的银行加点没有了调整空间，但别忘了市场中有持续不断的人在申请房贷。
第三季度全国房贷加权平均利率为3.33%，但目前市场的房贷利率还在往下走。
北京上海深圳首套3.15%，大部分城市的房贷利率都在3%上下，此外，银行还会给出更多的减点优惠力度，全国利率平均加点值注定要继续下降。
你得及时关注利率的变化，及时去申请调整银行加点值。
三、买房不再看利率。
曾经，买房人由于高利率不敢入场。
房贷利率进入下调通道，买房人又怕“早买早吃亏”，仍然不情愿入场。
现在，这个局面彻底改变。
首先，房贷利率来到了历史级别的地位。
其次，存量房贷利率动态化，能跟随着市场的脚步一同下调——
再也不存在“早买早吃亏”的说法。
目前，市场端的反映也很激烈。
根据住建部最新数据，
全国新房和二手房成交总量环比增长5.8%，是17年来首次“银十”超过“金九”。
头部城市中，
深圳、广州、南京等等城市新房成交量同比增幅超过30%；
北上深、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。
房贷利率迎来巨大调整，
新房二手房成交量大幅度增长，
房价“止跌回稳”政策出台后，市场走势持续向好，
这一切都在说明：
更多的买房人要入场了！
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