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这几天好几个粉丝问我，是不是一线楼市涨了，说看到朋友圈和短视频还有其他人的文章，都在宣传一线新房正在被疯抢。

很明显，9月份的救市政策制造出来的焦虑感还是起了一些效果，再配上各路新房分销渠道的夸张放大，部分个体已经开始有点坐不住了。

既然大家问了，我就集中答一下，我的判断是，焦虑的有点过早了。

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我讲过很多次，楼市即就是地方财政的现金奶牛，土地财政就是楼市产奶的方式。

可奶牛也要吃东西是吧，不然哪来的营养把奶挤出来？

那什么是奶牛的饲料？

是购房者的钱包，购房者的储蓄，还有购房者未来20多年的收入。

所以看似宣传楼市，实则宣传的是土地财税，是为了让草料自己送到奶牛的嘴巴跟前好让楼市奶牛饱餐一顿。

大家等奶实在都等不及了。

之前发行特殊国债和即将在11月发的据说达到6万亿规模的置换债，走的都是以低息长债置换地方上的高息短债为主。

为的就是给地方上的天量债务降降压。

当然，债不可能替地方全还了，但把偿债时间拉长利息缩短还是没问题的。

所以中央财政替地方分摊一下债务的重担，目前看是板上钉钉了。

可即使传言是真的，6万亿的债务置换对地方整体的债务规模来说体量还是太小。

根据10月29号财政部披露的的最新数据，截止9月末，全国地方政府债券余额增值44.74万亿。

虽然到期的地方债8成以上的偿债资金都来自于“借新还旧”，也就是再融资债券，但不断上涨的债务总规模依然预示着地方上承担债务利息的压力正在不断增大。

今年前9个月地方债券支付的到期利息就历史性的突破了一万亿人民币。

而利息，必须真金白银的到期支付，再融资债券的钱，是不允许去填利息这个无底洞的。

也就是说滚动每年债务的利息支出就要吃掉1万亿的现金流，而在未来发债速度加快的情况下，利息大概率还会继续攀升。

这些还只是明面上可以统计到的债务，那些躲在暗影里的城投债和各种金融平台的地方隐性债，具体规模还有多大没人知道。

所以房地产这头奶牛的奶，还要接着挤，因为滚债的利息和那剩余两成需要偿还本金的债务都少不了这根顶梁柱。

但现在和以前不同的是，“草料们”已经有点对媒体的宣传造势略感麻木了，不再是媒体一宣传就蜂拥而至堵在售楼处，哭着喊着要赶紧买上一套。

相当一部分人还是较为理智的选择了观望。

去年的小阳春，过去的517新政，过往还都历历在目，每次房地产的雄风都是振作两个月后再长叹一句：“哎，到底是老了”然后就偃旗息鼓闭目养神。

媒体对当前楼市成交量回暖的高强度宣传显然是想让草料们忘记之前房地产“宝刀已老”的窘态，从而让大家相信这次楼市能一回硬到底。

这既是为土地财政打气，也是为房企的回款能力加油。

根据最新的数据统计，2024年前三季度超过7成的房企盈利下滑。

翻译成大白话就是，新房去化速度还是在继续下滑，而那些勉强能卖出去的房子，相当一部分也是从价格战的尸山血海里走出来，踩着同行和二手房业主的尸体勉强给自己找到了接盘的下家。

根据统计局的数据显示，2024年1—9月，新建商品房销售面积7.0亿平，同比下降17.1%；新建商品房销售额6.9万亿，同比下降22.7%。

而同期全国二手房网签成交量同比增长8.9%，实现了连续7个月同比增长。

还记得以前部分媒体是怎么宣传的吗？说二手房成交量上涨是置换的开始是楼市企稳的信号。

理由是因为大量的业主会在卖掉旧房之后再买入开发商手里的新房，完成改善型的置换。

可现实结果呢？

现在二手房成交连续上涨，新房成交不管是面积还是价格却还在同比大幅下降。

这种相向而行的诡异数据，大概只有一个可能，那就是很多二手房业主在套现后选择了直接离场，而不是揣着好不容易拿到手的现金，再转身到新房市场里帮房企贡献部分接盘的力量。

资金正在流出楼市。

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去年小阳春那样的信仰已经不复存在，数据上表现的很清楚，二手房在以惨烈的价格战突出重围后，业主们大多都选择了落袋为安。

这也是在通缩环境下的一个常见操作，现金的储备成了大部分普通人的选择。

所以在新房去化速度下降，二手房套现又选择拿钱走人不再接着玩“两把”的情况下，房企的回款的速度除了下降再没有其他可能。

而造血能力没有好转的房企，自然是被金融机构抛弃的对象，谁会借钱给一个收入快速下滑且看不到一点停止迹象的人？

所以，前三季度典型房企融资总量同比下降29%。

销售回款还在大幅下滑，融资额度跟着继续下降，既赚不来钱也借不到钱，房企现在对“现金流”的饥渴程度，和地方财政也差不了太多。

楼市回暖的新闻媒体为什么宣传的这么着急，阵仗搞的这么大？除了地方上债务的需求之外，房企这个地方债务的“承销商”也要拉一把。

房企要是大量的被债务压垮，那地方以土地为载体的巨量债务，谁还能来帮着分销？

财政部在10月25号公布的的前三季度财政收支情况显示，前三季国有土地出让金收入2.32万亿，同比去年下降24.6%。

感觉卖地收入好像下降的也不多是吧？但要知道，去年同期土地出让金收入就只有3.08万亿。已经同比2022年下降了16.3%，

今年是在去年大幅下降的基础上。继续大幅下降。

显然房企并没有信心勇敢的去以拍地的方式接下地方的债务，然后再打包切割成商品房，像过去那十几年一样安心的赚一份债务加工费。

民企、央国企、还有混合所有制房企，大家都怕债务堆积在自己手中，所以集体以不拿地的行为，态度鲜明的拒绝了地方的债务转移。

其实在很多时候土地出让收入一直是一个非常好的判断指标，完全可以通过房企拿地的金额来判断楼市的走向。

如果楼市真的已经拐过了那个阴暗的弯道迎来了光明的直线高速路，那么房企的会早早的布局土地市场，你会看到一个曲线完美的土地出让金上涨示例图。

但是过去的10月份有吗？

没有。

不要天真的以为房企对市场反应迟钝，身处江水里的鸭子总会比我们站在岸上的人能更快更直接的感受到水温的变化。

所以，鸭子们要是还在喊冷，那水就一定是真的冷。

显然市场的表现，还不足恢复房企继续接债（拿地）的勇气，这里面甚至包括央企和国企这些财大气粗的亲儿子们。

毕竟基本面还是那样，收入的增长放缓，出生人口的继续下降，居民端债务压力迟迟无法卸掉。

得承认，10月的行情是有上升，这些被15%首付的高杠杆挖掘出来的购买力，肯定还是能以购买新房的方式，对冲掉一部分楼市的债务。

毕竟用放大杠杆风险的方式，还是可以增加一些购买力。

但接下来更大的副作用就要来了，给已经杠杆率处于高位的居民端再上更高的杠杆，只会让沉重的债务压制未来个体的可支配收入。

一条鱼没办法两头吃，高杠杆进场的这群人在被楼市债务吃掉多半可支配收入后，必然会在未来减少其他方面的支出。

而他们的支出减少又会导致他人的收入降低，结果就是大家一个别跑，集体进入收入增速放缓的状态。

在未来这种连收入增长都开始拉胯的背景下，你让个体们怎么还能扛得住楼市的债？

这种情况下，如果出现了“部分人”期盼已久的楼市价格上涨，那么请问未来更高的房价怎么用相对更低的收入来支撑？

更高的价格你去找谁变现你的房子呢？那些没进场的普通人？

可问题他们已经在用收入增速降低来为这个楼市间接负债了，在这个背景下，想让他们再挤出更多的可支配收入来接下未来价格更高的资产几乎等同于白日做梦。

所以是要再来一次空中楼阁吗？

守着纸面财富上涨欣喜若狂，然后看着交易量惨淡黯然神伤？

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有些人可能会说，10月份楼市的数据的确不错，尤其是一线部分城市，比如深圳、上海之类的。

我觉得，最好还是不要单独拿10月份的数据说事，10月份的一线城市楼市数据固然好看，尤其是房企还有中介在力推的深圳，数据更是“相当”亮眼。

问题是，9月底的政策这才刚刚过去一个月，10月完全还在政策的效果释放期内，这种好看的数据好像并不值得大惊小怪。

根据过往的几次密集救市政策落地后的情况看，起码在政策落地后的3-4个月时间里，才能看出到底是回光返照，还是真的大病痊愈。

这才过去一个月，就把诊断书就给下了？

楼市的投资是绝对的长周期，因为一个月的数据就下了未来持有某个不动产几年甚至成十年的决定，这是不是“稍微”武断了那么一点点？

很多人有焦虑的心理，怕进场迟了会踏空这一波行情，会多掏钱少赚钱。

可换个角度想，即使等上一段时间换来了成本上的些许上涨，但如果这样能避免一脚踩进深坑里，最终成为二手房堰塞湖里为了止损而降价卖房中的一员，这难道不值得吗？

总之，不妨多一点耐心少一点冲动，屏蔽市场中过于极端的杂音，远离市场中那些十分肯定的宣传与鼓动。

就这样。

感谢大家阅读，如果喜欢