随着近几日楼市成交数据陆续出炉，9月末新政对市场的刺激效果也开始显现。整个10月，上海住宅共成交2.73万套，其中一手0.53万套、二手2.2万套，年内仅次于6月份的3万套。

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横向比较来看，四大一线城市中上海也属于领跑水平，北京10月住宅成交2.23万套，广州成交2.37万套，深圳成交1.02万套。不过，一直以来上海楼市交易体量始终高于其他一线。

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那么，10月的成交表现是否意味着上海楼市已经触底反转了？我们需要从量和价两个方面进行分析，主要针对二手房，因此其更能体现市场供需心态。

首先是量，也就是成交量。从10月成交数据来看，具备触底反转的条件，新政激发出了市场潜在需求，成交套数环比大增超7成。但需要注意的是持续性，底部反转的必要条件是持续放量。

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11月首个周末两天，二手房单日交易量依然突破1000套，这是一个很好的信号。相比之下，5月底新政后6月成交爆量后，7月成交迅速收缩，再未出现单日破千情况。

其次是价，也就是成交价。根据一线中介提供的消息，10月成交放量的一个重要原因是房东愿意割肉，主要体现在挂牌价下降。

此外，在最终成交价方面，也比6月份略微下降一点，但整体已经止跌，这也就是为何11月份二手房成交量仍然能破千套的原因之一。

因此，量和价是相互作用的一对矛盾体，如果成交量持续保持，那价格就会逐步企稳回升。如果成交量无法保持，那价格就会失去支撑，只能重新下探寻找新平衡点。

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有一个衡量标准小编之前多次说过，因为上海住宅流动性和出租率较好，所以可以把租金回报率与银行定期进行对比，目前银行5年定期利率为1.55%，且至少中期内仍然呈现下降趋势，而如果住宅租金回报率扣除房贷利息成本后高于这个水平，房子性价比就会更高。