北京买房|东城龙体片区学校及小区踩盘分析（6000字收藏版）|东城龙体片区|华城|学校|户型|物业费|舒缓雅居新篇章|踩盘

之前我们分析了东城的安交片区、和平里片区的学校和小区踩盘情况，今天我们来分析东城另一个很火的片区，东城南部学区之光--龙体片区，完成这篇以后，东城的top3和西城的top3金德月我们就都分析完毕了，后面随着入学人数减少，还得是这种顶级学区关注度高。

而且龙体片区有很多次新，小区环境还不错，在东西海这种不错的学区里面来说，价格不算贵，能够兼顾居住和上学，对于一些不太想住老房子的小伙伴来说，还是非常不错的，所以前几年涨幅很不错，但是23年算是暴雷了，调剂的很多。

我还是会从地理位置及交通、生活配套、学校情况及小区踩盘分析等几个方面来对龙体做一个全面细致的解读。

《深度思考的买房经验分享》，
聚焦北京楼市+教育+升学+装修，分享刚需、学区、改善住房版块分析。

1、地理位置及交通

龙体片区主要是东城的龙潭街道和体育馆路街道，在东城南边，是东城、丰台和朝阳的交界地带。

地铁主要是7号线、5号线和14号线的磁器口、广渠门内、广渠门外、天坛东门、蒲黄榆、方庄站，交通还是比较方便的。

2、生活配套

片区内的生活配套是非常齐全的，而且龙体给我的整体感觉是人口不太密，绿化很多。

医疗：北京医院、北京中医药大学东方医院等三甲医院。

购物：世纪华联超市、物美、华城超市等

休闲：龙潭公园、护城河公园等，龙潭公园才2块钱门票，而龙潭西湖公园是免费的，公园资源很丰富。

这块还有俩早市，有美食城，还有菜、肉等，有点老北京那味了，生活非常方便。

3、学校情况分析

先看一个龙体学区的小学和初中的派位表，然后我们再来详细介绍小学和初中的情况。

3.1、小学部分

培新小学：牛小，硬件很不错，占地面积大，有三个校区，一年级在永生校区，二、三年级在培新本部，四、五、六在天坛校区上课。定额40人直升汇文朝阳学校。23年招生14个班

板厂小学：牛小，京剧特色，管理很严格，作业多，川普夫人来参观过。23年招生10个班

光明小学：老牌牛小，但是快乐教育，现在热度不如前两个了，但是据说现在换校长了，又抓学习了，前几天我们还在群里讨论生源和师资的问题，一个学校的校长真的决定了这个学校的走向。23年招生10个班

体育馆小学：普小，1-3年级在左安浦园里，4-6年级在法华南里小区，硬件不错，23年招了10个班，学位充足，不怎么调剂

109：九年一贯制，小语种特色(西班牙语)，算点招吧，与普通家庭关系不大。

光明小学广渠校区：与光明小学师资共享，硬件比本部好一些些，23年有调剂到培新小学与汇文一小的。划片小区比较少，不介意回迁的可以考虑。

所以其实龙体小学部分，也没有太差的，整体也比较优质。

调剂情况：23年体育馆小学没有调剂，培新、光明、板厂小学3个小学调剂了大概100多个吧，调到景泰和汇文一小了，所以龙体23年是暴雷了。但是24年龙体情况好了很多，但是还是有一小部分出片区的，去了天永的景泰小学，所以你看，学区房就是买的多了调剂，暴雷了就买的少，买的少就调剂的少，就跟大小年似的，当然以后随着入学人数减少，估计以后都不咋调剂出区了。

3.2、中学部分

文汇中学和汇文中学这都是东城第一梯队的初中，非常好，而且汇文还是属地校，给的派位名额很多。广渠门中学也是非常不错的初中，中考前十。汇文实验与汇文中学一体化办学，龙潭中学和广渠门中学一体化办学，这俩初中也提升很大，也还不错的初中。

50中以前是区重点，现在没落了，算普校，11中、96中、汇文中学朝阳学校、前门外国语学校这些都比较一般，其中96中现在是广渠门中学集团校，有一定的扶持，还有校额到校。

文汇、汇文、广渠门中学、龙潭中学（与广渠中学一体化）、50中都是属地中学，保底可以搞个50中，招生人数很多。下面是一个招生计划表，大家可以看到，进入优质初中的概率还是很高的。

下面是几个小学的招生简章：

4、小区踩盘分析

1、左安漪园（体育馆小学）

左安漪园小区建于2004-2005年，小区共8栋楼，有板楼也有塔楼，板楼1梯3户，塔楼3梯10户，1312户，板楼是地暖，层高也高2.7m，塔楼层高2.6m；北京崇开嘉信物业，物业费2.5元，物业管理很好，封闭小区，门口有保安24小时值班，每栋楼都有门禁，安全放心。保洁卫生打扫得很干净，垃圾桶会及时清理。人车分流，车位配比1:0.5，有地下车位，车位有点紧张；在每个单元楼下都有快递柜，小区底商有理发店、美容店、生活超市等，生活还是很方便的。目前小区均价9.5W/平。

小区绿化很好，绿植很多，有三个花园，水系为主，中间的花园有凉亭和拱桥，每个园都有长椅可以休息，还有儿童娱乐设施和康乐设施。平时老人们可以在凉亭里下棋、娱乐。楼间距够大，采光好。小区环境不错，可以兼顾上学和改善，单价也不算很贵了，毕竟这也是还不错的次新小区了。

PS:小区北侧1号楼临近龙潭湖公园，南侧8号楼和9号楼临护城河，环境优美。

距离地铁14号线方庄站大约1.1 km。距离地铁17号线中段潘家园西站约1.5 km。

优点：小区紧邻植物园、龙潭西湖公园、还有护城河，周围环境优美，非常适合居住。

缺点：车位紧张，对应的小学是片区内比较一般的体育馆小学

小区两居到四居都有，下面是一个三居室的户型，113.27平，中楼层/共15层，西向，售价1160 W。

2、绿景苑（板厂小学）

绿景苑建于1999-2003年，共6栋楼，1167户，小区有商品房、还有原地回迁房和国企部门的单位分房，集中供暖，封闭小区，人车分流，车位配比1:0.6，车位紧张。北京瑞来物业，物业费1.9元/月/平。物业负责，小区有监控，24小时安保，楼道卫生干净整洁。均价11.8 W/平。

下面这个是个回迁楼，水泥地，3梯22户，是比较便宜的一个楼。

小区绿化不错，有两处花园，一处在1号楼和二号楼的门前，绿植挺多，配备凉亭可以休息；一处在5、6、7号楼南侧，绿化空间大，有雕塑、水系、还有休息区。旁边还有健身设施和儿童滑梯。

小区整体保存很好，外立面三层以下是挂的石材，以上贴外墙砖，目前没有脱落现象

小区电动车比较多，显得有点乱，楼间距也够用，采光很好。

距离地铁7号线广渠门内站路程大约1.1 km；广渠门外站1.6 km，稍微有点远。

下面是一个南北朝向的56.29平米的两居室，低楼层/共12层，报价620 W。

3、左安浦园（体育馆小学）

左安浦园建于2001-2006年，就在左安漪园对面，楼龄较新，共计5栋楼，有塔楼和板楼，板楼2梯6户，塔楼3梯15或12户，2710户，是回迁小区，居民以原回迁户为主，居住密度大；集中供暖/自采暖。封闭小区，人车不分流，地上地下都有停车位，车位紧张，小区东边和南边的路边有划好的停车位也可以停车，就是有一定距离需要走一段。小区底商无明火，有理发店、烟酒超市等，解决平时生活所需也方便。

北京崇开嘉信物业，物业费1.15元。门口有保安值班，也相对很安全的。小区卫生也比较干净，就是电动车比较多，显得杂乱。目前均价8.6 W/平。

小区虽然内部没有花园和绿化，但是周边公园环绕，环境不错，出门步行几分钟就是龙潭湖公园，平时溜达、休闲娱乐都很方便的。

体育馆小学低年级部就在小区里，是个高职学校改的。

距离地铁站稍微有点远，距离地铁14号线万庄站1.2 km；17号线中段潘家园西站1.7 km

需要注意的是6号楼临铁路，还有2环，有隔音墙，可以自行多加注意。

小区从一居室到四居室都有，下面是一个104.35平米的两居室，南北向，中楼层/共18层，报价850 W。

4、绿景馨园（板厂小学）

绿景馨园于2004-2005年建成，6栋板楼，共计896户，是一个回迁小区，自采暖，封闭小区，人车不分流，车位配比1:0.3，非常紧张。北京瑞来物业，物业费0.5元，物业管理一般，小区自行车、电动车较多，有点乱，房子保持的也不太好，外立面看起来有点旧，单元门也有点小，不怎么宽敞。楼间距还算可以，采光相对充足。均价10.6W/平。

小区没有花园，绿化很少，只有一些高的树，环境一般，好在楼龄比较新，而且是板楼，通透且户型不错

距离地铁7号线广渠门内站路程大约830米，广渠门外站大约1.2 km。

缺点：小区有点乱，无电梯、房子有点不隔音

两居室70.89平米，南北向，低楼层/共6层，报价720 W.

5、富瑞苑（板厂小学）

富瑞苑于1997-1998年建成，商品房，只有单独一栋塔楼，总层高18层左右，共352户，没有什么小区环境。集中供暖，人车不分流，地上地下都能停车，车位地上300/月，地下450元/月，停车比较方便。北京富瑞苑物业，物业费2.5元-3.96元，物业管理不错，楼道卫生整洁，24小时物业安保，楼体的外立面是瓷砖的，整个楼的建筑质量也很好。均价8.1 W/平。

关注性价比，不需要有太多小区环境的小伙伴可以看看这个小区。

距离地铁7号线广渠门内站大约1.2km。

下面是152.5平米的三居室，西南朝向，中楼层/共18层，报价1240 W。

6、水上华城（板厂小学）

水上华城于2004-2010年建成，是围合式的社区，共6栋楼，板塔结合，两梯6-7户或者3梯8户，共1917户，小区居民素质比较高，小区品质也属于中高档小区，比较适合改善型的人群。集中供暖，有24小时热水，封闭小区，人车分流，车位配比1:0.6，固定车位700个，租金1200元/月，相对来说车位有点紧张。目前均价11W/平。

深圳长城物业，物业费2.8元/月/平，物业管理很好，门口有岗亭，有24小时安保和巡逻。卫生打扫也很干净。

紫灰色的外立面高端大气。楼间距大，都是落地窗的阳台，采光也好，还可以观景。

小区绿化很不错，中间有个大的花园，有凉亭，水系，小桥，绿植繁盛，环境优美，非常宜居。还有会所集游泳健身娱乐为一体。水上华城是龙体片区小区的天花板了，在东城也属于第一梯队的小区了。

距离地铁7号线广渠门内/外站大约1.2km。

户型多样一居到四居都有，下面是一个117平米的两居室，高楼层/共20层，报价1290 W.

7、安化南里（培新小学）

安化南里小区于1980-2008年建成，共3栋楼，360户。其中一栋是2008年的回迁房，有电梯，比较新，落地窗的阳台看着很敞亮，采光也很好，楼道也贴了砖；还有两栋1号楼和2号楼是80年代的公房，楼龄较老点，是总高6层的板楼，无电梯。公房的楼是集中供暖，回迁楼是自采暖。地上停车，停车较难，但小区外围有停车场。北京新世界物业，物业费1.15元。物业还可以，卫生还不错。均价9.7 W/平。

我看的主要是这个回迁楼，挨着保利蔷薇，朝东边的会有铁路噪声的影响，大家看房的时候要注意下，包括保利蔷薇也是会有影响的。

小区绿化不多，有少量的绿植，没有花园；小区环境有点乱，电动车堆放随意。

缺点：小区活动空间基本没有，临近火车道，但是做了隔音围墙，车次不多。

距离地铁7号线广渠门内站大约600多米。

下面是69.5平米的两居室，东南向，高楼层/共16层，报价750 W。

8、培新街乙5号院（培新小学）

培新街乙5号院是1997-1999年建成的，有4栋塔楼，其中一栋是带连廊的，有个大通道，共计1002户，小区原始是交通管理局的宿舍楼，集中供暖，民水，民电，封闭小区，人车不分流，车位紧张，北京城建物业，物业费2.1元，管理也很好，门口有保安，小区很干净整洁。小区居民素质较高，居住人群也比较简单。目前均价在10.5W/平。

小区环境还可以，小区中间有个小花园，有一些绿植。

距离地铁7号线广渠门内站大约750米。

在售2居室，70.39平米，中楼层/共17层，报价790 W。

9、保利蔷薇（培新小学）

保利蔷薇于2006-2009年建成，是保利集团开发的，共3栋板塔结合的商品房，3梯11户，748户。集中供暖，封闭小区，人车分流，自持物业，物业费3.3元/月/平，管理很好，非常的干净整洁；楼间距够大，采光充足。均价12.1 W/平。

保利蔷薇是个小而美的小区，小区绿化不错，整体的园林设计也非常好，但是小区的电动车摆放有点乱

距离地铁7号线广渠门内站500多米

需要注意的是，保利蔷薇的东边也是临铁路的，跟安化南里一样，挺近的，朝东向的会有影响。

户型一居到三居都有，下面是一个98.54平米的两居室，中楼层/共16层，南北朝向，报价1295 W

北京上舍就在保利蔷薇对面，2008-2009建成，3栋商品房，金开泰物业，物业费2.6元。均价10.7 W/平米。也是对应培新小学，小区不错，就是户型差点。

10、法华南里（一半培新一半体育馆小学）

法华南里小区于1990-1996年建成，共28栋楼，有板楼和塔楼，1946户，是体育总局、民航、人民银行等央企的单位分房，人文环境不错，也是东城区模范性的社区，小区内配套齐全，2023年完成了老旧小区改造，整体翻新，补建了绿化，还增设了电动车充电设施，集中供暖，民水，民电，封闭小区，人车不分流，车位配比1:0.4，车位紧张，北京住总北宇物业，物业费0.93元,，物业还可以，小区卫生打扫的挺干净的。目前均价9.6 W/平。

这个小区一半是培新划片，一半是体育馆小学划片，大体是2-9号楼划片培新，10号楼以后划片体育馆，具体可以问中介。

小区楼间距大，采光好；小区环境优美，道旁绿树成荫，有小花园，有凉亭，有健身广场，小区周边环境不错临近天坛公园和龙潭西湖公园。小区车位不固定，先到先得，100多块钱一个月。

这小区在公房社区里是很不错的，楼龄也不算太老，够不上这边的次新商品房小区的小伙伴，可以重点关注这个小区。

体育馆小学高年级部就在这个小区里面，小区里还有俩公立幼儿园，孩子上学是十分方便的。

当然这个小区也得分楼，有的楼就比较破，就像我们电视剧里看到的那个筒子楼，一层好多人共用楼道的那种，除了便宜，没别的优势了。

但是有的单位分的房子就很好，物业管理的也好，楼道都贴了瓷砖，这在公房里很少见，而且管道都在屋子的外面，里面是听不到声音的，建筑质量也不错。

距离地铁5号线天坛东门站1km。

小区户型从一居到五居都有，下面是一个79.81平米的两居室，中楼层/共6层，南北向，报价798 W。

11、幸福家园（培新小学）

幸福家园分三期，一期是2002-2004年建成，3栋楼共387户，均价11.3 W；二期是2003-2004年建成，共3栋楼，580户，均价11.7 W/平；三期是2005-2006年建成，总共10栋楼，共977户，均价12.3 W/平。都是集中供暖，封闭小区，人车分流，有地下停车场，车位不太充足。北京金宇宏物业，物业费2.64元，小区管理很好，门口有保安值班，有门禁。小区里也很干净。小区底商很多，有一些孩子的兴趣班，宠物店，美发店等，平时日常买个东西也是非常方便的。