大家好，我是小李，澳洲归来现居上海。
我在澳洲工作生活了10余年，毕业于悉尼大学，拥有金融与市场营销双硕士学位，从大二时就涉足澳洲房地产领域，时至今日，已10多年，有着丰富的澳洲房产买家及卖家中介经验，服务过上百个客户，业务范围覆盖了澳洲除达尔文之外的所有城市。
近期，我开设了《小李的澳洲房产观察》栏目，持续为大家分享关于澳洲的一切，生活、房产、投资等等。
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澳洲这波涨幅，很多人并不清楚其中包含了建筑成本的飙升，这也是为什么澳洲房产十年平均增涨能稳定在每年6-9%的原因之一。
换句话说，这几年的市场并不像以前所谓的“只有土地涨，上面的建筑会贬值”，5年内的建筑同样也在被动增值。
过去几年，由于供应和贸易短缺持续影响市场，澳大利亚建造新房屋的成本急剧上升。与此同时，建筑行业出现了破产潮，因为劳动力成本上升、极端天气、高昂的材料成本和短缺以及全球供应链问题迫使许多公司关门。这意味着幸存的建筑商在新合同中设置了高额利润率以确保他们能够保持偿债能力。
那么，如今在澳大利亚建造房屋，预期要花费多少呢？本篇就跟着小李一起来看看澳洲房屋这几年造价成本的变化。
这两年澳洲建筑成本为何飙升？
首先，我们来回顾下这两年建筑成本为何飙升？
这一切始于19年冠状病毒相关的限制措施。
由于汇率波动、供应链受影响，以及新冠限制、洪水和降雨导致的生产力下降，成本上升，项目完成时间延长，从而整体推高了建筑成本。
接着是全球范围内因俄乌战争及红海冲突导致的供应链问题，其事态到现在也没有有效缓解。
材料和劳动力的短缺可能会在未来几年显著增加住房建设的成本。
目前，建筑成本的增长速度正在放缓，供应链也在趋于稳定，但由于劳动力的严重短缺，加上一些建筑公司的倒闭，成本仍然居高不下。
影响建造房屋成本的因素有很多，包括但不限于：
- 住宅的大小
- 土地坡度上的资源位置和可用性
- 固定装置，配件以及装修的质量
综合所有这些因素，你可以得出一个大致的数字，作为建造房产成本的初步指南。
但要记住，实际建造新房的成本往往与最初的建筑审批阶段或施工开始时的预算大不相同。
这是因为在施工前和施工过程中，成本可能会因为多种因素发生变化——例如，合同中的最终成本可能需要在获得市政批准之后才能确定，或者在施工过程中可能会遇到意料之外的延误和复杂情况。
要估算建造新家的成本，可以考虑以下因素为主体：
- 材料成本占总建造成本的40-45%
- 劳动力成本占总成本的35-40%
- 还有许多税费、保险和间接费用
- 而建筑商希望获得大约15-20%的利润率
最新的CoreLogic - Cordell建筑成本指数
Cordell建筑成本指数（CCCI）显示，全国建筑成本增长出现反弹，今年第三季度成本上升了1.0%，与疫情前十年平均水平一致。
截至9月份的12个月，成本上升了3.2%，低于去年同期的4.0%。但从截至6月份的12个月的2.6%有所上升。
l新南威尔士州（NSW）
建筑成本季度变化与CPI新南威尔士州，数据来源：CoreLogic
在新州，CCCI在今年第三季度季度上升了1.0%，比第二季度的0.6%上升了40个基点，仅比疫情前十年0.9%的平均水平高出10个基点。
年度来看，新州在各州中建筑成本增长最大，截至9月份的12个月内上升了3.5%，相比之下，截至6月份的12个月内3.1%有所上升。
l维多利亚州（VIC）
维州在今年第三季度建筑成本上升了0.8%，比第二季度上升的0.6%高出了20个基点，但比疫情前十年的平均水平（1.0%）低了20个基点。
维州的CCCI在截至2024年9月份的12个月内增长了3.5%，高于截至6月的12个月的3.0%。
l昆士兰州（QLD）
建筑成本季度变化与CPI昆士兰州，数据来源：CoreLogic
昆州的建筑成本本季度增长率为1.1%，在各州中最高，高于上一季度的0.3%，也高于全国增长率的1.0%。
尽管录得最高的季度增长，昆州的建筑成本年度增长在各州中是最低的，截至9月份的12个月内上升了2.2%，高于截至6月份的12个月的1.9%。
建筑成本的上涨可能会对联邦政府120万套新房的目标带来额外的压力。 截至今年6月份的12个月中，澳洲完成了176,000套新建住宅，比实现目标所需的每年240,000套低26.6%。 尽管全国审批通过待建的住宅有250,000套左右，但新住宅审批的速度并不快，一旦积压的工作完成，新房屋供给将出现短缺情况。
尽管上述统计数据表明，新建房屋的成本增长速度没有前两年快，但在过去的几年里，澳大利亚所有主要市场的房屋建筑成本增长速度都超过了通货膨胀。
建造一个新家需要花费多少钱？
每平方米建造房屋的平均成本
BMT的最新报告揭示了2024年悉尼新建单层和双层住宅每平方米的建筑成本平均值。虽然下表中的数据专门针对悉尼市场，但你可以通过调整相应的百分比来估算你所在城市的大致成本。
l悉尼 - 100% - 100%
l凯恩斯 - 110% - 130%
l布里斯班 - 95% - 115%
l堪培拉 - 92% - 120%
l墨尔本 - 95% - 105%
l霍巴特 - 95% - 120%
l阿德莱德 - 95% - 108%
l珀斯 - 98% - 120%
l达尔文 - 110% - 135%
联排别墅建筑成本基础价格
公寓建筑成本基础价格
办公楼建筑成本基础价格
零售店建筑成本基础价格，以上数据都来自BMT Quantity Surveyors
按城市划分的房屋建造平均成本
因为建房的总成本会受到建造地点、地块大小、土壤情况以及装修标准的影响。因此不同城市建造房屋的成本会有很大不同。
为了给出一个粗略的参考，RLB的造价工程师最近同样发布了一份报告，其中根据不同城市列出了每平方米建造房屋的成本范围。
2024年不同城市建造成本区间，数据来源Rider Levett Bucknall
该数据中布里斯班被标识为建房成本最高的城市，价格范围为每平方米2,500至4,500澳元。
悉尼的起始价格较低，但上限较高，每平方米2,100至6,400澳元；墨尔本则相对适中，为每平方米2,000至4,300澳元。
除了基础价格，我们还需要考虑的问题？
首先，我上面引用的数据只是一个大致的指导，因为建筑成本可能会因你的位置、项目设计和装修水平而有显著变化。
并且记住，建筑商广告的基础价格通常只是一个起点，并不反映你的房子100%完成时实际会花费多少。
然后，根据房产的位置、大小和装修质量，还需要进行额外的重新计算。
如前所述，建造房屋时会产生许多成本。
一旦你开始考虑额外的项目，如景观设计、车道、挡土墙、围栏、升级、装修和配件，你的成本可能会显著增加。
以下是你可能忽视的一些成本：
1. 场地成本
这些是在施工开始之前，为了准备你的土地而产生的费用。
这些通常由你的建筑商完成，而且在大多数情况下，场地成本是另外加在建造价格之上的。
场地成本中涉及的一些典型费用可能包括：
- 连接服务设施，如水、下水道、电力和燃气
- 围栏
- 挡土墙
- 场地清理（树木、树根、灌木）
- 场地勘测
- 土壤测试
根据澳大利亚城市发展研究所（UDIA）2023年的《土地状况报告》，尽管新土地销售活动有所下降，但2022年全国中位数地块价格上涨了20%，达到391,546澳元，除珀斯外的所有首府城市都记录了两位数的中位数价格增长。
报告揭示了悉尼这个最贵的绿地市场，在2022年中位数价格惊人地增长了31%，年终地块价格达到716,381澳元，这一增长是由6月和9月季度价格档案的飙升所驱动的。
澳大利亚首都领地（ACT）记录了创纪录的38%的中位数地块价格上涨，将国家首都的价格提升至622,863澳元，并进一步巩固了堪培拉作为全国第二难以负担的绿地市场的地位。
墨尔本这个高密度市场记录了中位数地块价格17%的年增长，年终价格为382,125澳元，比2018年之前的最高中位数土地价格高出12%。
东南昆士兰记录了26%的年价格提升，达到357,717澳元，这使得这个重要的绿地市场比悉尼便宜50%，但仅比墨尔本便宜6%。
自2018年以来，东南昆士兰相对于墨尔本的可负担性优势一直在缩小，当时两个市场之间的价格差异为22%。
阿德莱德记录了十年来最大的单年价格增长，中位数地块价格在2022年上涨了25%，达到234,500澳元，这意味着该市现在是全国第二可负担的城市。
随着珀斯的中位数地块价格在2022年仅温和增长6%，达到227,750澳元，它已经接管了澳大利亚最可负担的首府城市绿地市场的称号——这是十多年来首次获得这一称号，这也是为什么这近年珀斯房产市场这么受到当地人追捧的原因。
2. 可能影响建造价格的其他因素
一旦你与建筑商签订了合同，并决定了房产的布局和设计，他们会制定计划并准备文件，然后安排一个开工前会议。
开工前会议是房屋计划最终确定的阶段。
这些计划已获得政府批准，你已准备好对所有设计方面做出最终选择，比如墙面颜色、灯具类型以及屋顶和地板使用的材料。
“主要成本”通常已经由建筑商确定，但请记住，在基础合同包中，所包含的价格往往只考虑了最便宜的材料、最基本的配件和最标准的固定装置。
如果你想改变这些中的任何一项，你可能会产生额外费用。
在这个过程中，你可能会“升级”房屋部分包括：
- 屋顶：根据你选择的屋顶材料，如瓦片或彩色钢板，这可能会有很大差异。
- 瓷砖：会根据每平方米的瓷砖数量制定预算，但这可能会根据你最终选择的质量和尺寸而变化。
- 固定装置和配件：高档、非标准的水龙头和欧洲电器显然比标准的澳大利亚制造的固定装置和配件成本更高。此外，如果你选择的是需要更复杂安装的项目，劳动力成本可能会增加。包括全屋空调系统可能需要高达10,000澳元的费用。
- 厨房：如果你曾经购买过厨房台面，你就会知道厨房升级的成本可以有多大差异。同样，最终价格将取决于你选择的物品的质量和合同中最初的规格。
- 电气：如果你决定改变最初绘制的照明布局，这可能会增加成本。例如，如果你的合同规格只允许每个房间有一个标准灯具，但你想拥有多个射灯，这个额外的成本可能会累积起来。
3. 还应该考虑的额外成本
你还需要考虑的一些额外成本，这些成本最终可能会让你花费相当多的钱，包括：
土壤质量：你的建筑师做的第一件事之一就是土壤测试。他们通过钻探一些钻孔来进行这项工作，你能得到的最好的分类是M类土壤。如果你的土壤更难处理，例如粘土、沙子或岩石，那么你可能需要支付额外费用。
地块的坡度：最容易建造的场地是平坦的地块。如果你的地块有坡度，你可能需要支付额外费用，用于更多的地基或切割和填充场地（使其变平），以及可能需要的挡土墙。
洪水易发区域：一些场地要求房屋被抬高，使地板水平高于自然地面水平，以应对过多的雨水或洪水，这可能会增加建筑成本。
在建筑合同中最常见的两个行业术语
在建造房屋的过程中，你会遇到大量的行业术语，这些术语可能难以理解——甚至更难估价。
以下是一些可能包含在你的建筑合同中的术语，理解这些术语非常重要：
《Provisional sums预备金》
预备金是由建筑商确定的预估金额，根据他们认为相关工程或材料将花费多少来决定。
通常，建筑商在提供报价或签订建筑合同时，无法对某些部分的工作给出固定成本，因为存在未知数。
例如，虽然你的场地看起来是平坦的，建筑商在开始工作时也是这样报价的，但他们可能在施工过程中发现需要移除和平整的大石块，以便在铺设地基板之前进行处理。
或者当建筑商开始挖掘地基时，他们意识到必须挖得更深才能达到坚实的基础，这最终将需要浇筑更多的混凝土。
在这种情况下，你需要在最初的合同价格之上支付额外的费用，因为已经超出了原先提供的预备金。
注意：通常建议在总建造价格中预算大约10%的费用，以应对预备金价格的波动。
《Prime costs主要成本》
主要成本是在你家建造过程中可能发生变化的项目。
这些包括固定装置和配件，如瓷砖、门和水龙头，因为这些项目可能会根据你最终的选择而变化。
你会发现在签订建筑合同时会提供一个预估金额，然后根据你在建造过程中对装修的具体要求，这些主要成本项目可能会因为你要更改而成本更高或更低。
注意：这些项目通常只会因为你的偏好变化而变化，所以如果你选择基本或标准的固定装置、配件和装修，这可能是一个削减成本的机会。
2024年建造一个新房需要多长时间？
自19年疫情开始以来， 不仅价格上涨，完成建造所需的时间也大大延长了。
以前可能只需要4个月的翻新工程，现在需要6-8个月，而原本6-8个月就能完成的新建工程，现在可能需要12-18个月。
这给建筑商和消费者都带来了额外的压力，建筑商需要现金流，而消费者可能在建造另一栋房子的同时支付一栋房子的租金，或者背负两份抵押贷款。
更不幸的是，一些建筑公司已经倒闭，他们在疫情初期签订了固定价格合同，却无法完成合同。
问题是，当涉及到“多长时间”这个问题时，确实有太多的变量。
建造过程中总是会出现一些意料之外的障碍——比如不利的土壤条件，如需要移除的岩石，恶劣的天气（今年特别多，尤其是在新南威尔士州和昆士兰州），或者等待政府审批的时间长短等。
但目前来说建造一栋双层住宅的平均时间大约是8-12个月。
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