中央打出政策“组合拳”，企业投销达到年内新高——10月房地产行业月报（第76期）|中央|中海地产|企业投销|商品住宅|房地产行业月报

高质量发展样本10月亮点表现

滨江集团：51.31%高溢价率摘得杭州萧山区蜀山地块

深铁集团：66.5亿元摘得机场东“巨无霸”地块

中建智地：豪宅项目北京宸园与北京璞园PARK开盘当天达成83.5亿元的销售额

中央打出政策“组合拳”，房贷利率普遍降至“2”字头

国庆假期之后，中央各部门继续推出重磅政策，五部门联合打出一套“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”。各地方政府积极响应中央“统一房贷利率”“止跌回稳”“‘白名单’扩围增效”等政策号召，发布了相关政策。这些政策的目标都很明确，全部指向了支持推动房地产市场止跌回稳，提振市场信心。

具体看房贷利率方面，LPR迎来了年内第三次下调，1年期和5年期以上LPR较上一期双双下降25个基点，1年期和5年期以上LPR分别降至3.1%和3.6%，房贷利率降至历史最宽松水平。在本次LPR完成下调之后，除了京、沪、深之外，天津首套房贷利率降至3%的分界线，全国其他城市的房贷利率都将进入“2”字头行列。

2024年还有最后两个月，目前“止跌回稳”的政策大方向已经比较明确了，确保政策落地是接下来的关键工作。若能够在政策快速“落地见效”上下功夫，相信年内随着各项政策不断落地、落实，房地产市场的改善或也值得期待。

“银十”变“金十”，上海去化周期降至半年来新低

从我们监测的40城数据来看，10月全国商品住宅销售面积为1505.5万平米，达到2024年新高，同比由负转正上升4.5%，环比上升37.3%。

图表：2024年10月重点城市商品住宅成交量（万平米）

数据来源：亿翰智库

总的来看，10月市场有超预期表现，“银十”变“金十”，根据住建部数据，无论是新房还是二手房，成交及网签数据均实现了“止跌”，不仅环比高涨，单月同比也由负转正。核心城市表现更明显，特别是北上广深等，并向其他城市蔓延，这主要归功于政策端的综合作用，居民预期有所改善，带动住房消费需求的释放，但我们仍要警惕类似517政策后的脉冲式行情，毕竟现在内需不足、政策持续性及落地的两大堵点仍然存在。以价换量特征依旧显著，价格并没有明显起色，市场底部拐点仍未到来。

核心城市年末供地或增加，土拍热度分化预计延续

供地方面，2024年10月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积11116.2万平米，环比上升15.9%，推出土地宗数2113宗，环比上升53.0%。

成交方面，2024年10月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为6956.3万平米，同比上升30.9%，环比上升28.7%。纵使政策利好频出，土拍市场整体趋于理智，依旧冷热分明。一线城市几乎全部地块底价成交，上海土拍热度创新低；核心二线城市杭州延续高涨的热度，其他城市难形成溢价；三四线城市义乌也拍出了超过40%溢价率的地块。

归结起来，宽松的政策环境，有助于改善房企预期，但是当下房企信心修复有限，预算紧缺的情况下，投资也更倾向于向高处投放资源，以确保投资的安全性，反馈在土地市场上，最直观的表现就是特点城市核心地块更受追捧，房企争抢的热情维高，也自然诞生高溢价地块。而我们预计，即使10月市场出现“止跌”，甚至成交量创新高，但很难整体上改善企业预期，冷热分化的土拍行情仍将大概率维持，点状的高溢价地块也带不起整体的土拍市场“回稳”。

图表：2024年10月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）

数据来源：亿翰智库

图表：2024年10月各能级城市土地成交平均溢价率

数据来源：亿翰智库

单月投资力度达本年最高，销售“止跌”

企业拿地力度继续回升，TOP100房企单月拿地240宗，权益拿地总金额1516.9亿元，环比上升11.1%，达到2024年前10个月最高。累计来看，1-10月，权益拿地金额TOP100房企共拿地599宗，权益拿地总金额5198.7亿元，同比下降39.7%。

企业格局方面，10月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为19.7%、73.1%、7.3%，国企占比较9月上升14.3pcts，央企、民企占比分别下降7.8pcts、6.5pcts。1-10月，权益拿地金额TOP100房企中，央企、国企、民企占比分别为37.5%、48.9%、13.6%。

图表：2021年12月至2024年10月权益拿地金额TOP100房企企业性质

资料来源：亿翰智库

“银十”叠加政策利好的上升期，房企销售业绩一转颓势。TOP200房企销售额为4807.96亿元，环比上升62.9%，同比下降0.3%。绝对值水平来看，略高于2023年下半年平均值，达到了2024年以来新高。

典型企业来看，10月保利发展、中海地产、融创中国等企业表现相对较好，其中，保利发展和中海地产单月销售额超过400亿元，单月销售环比分别上升98.4%和121.4%，位列单月销售榜前2名。融创中国得益于位于上海黄埔滨江的豪宅项目—外滩壹号院二期的第三批次的开盘“日光”，实现的58.8亿元的销售额，单月总销售额达到73亿元，环比上升418%。由中建智地开发的豪宅项目北京宸园与北京璞园PARK，在10月13日开盘当天就达成了83.5亿元的销售额。

图表：2020年1月-2024年10月TOP200房企销售总额及同比