精简董事化债闯关力保交付

碧桂园掌门杨惠妍,再次改组董事会。

11月3日,碧桂园公布,两位董事辞任,执行董事苏柏垣因工作调动,独立非执行董事杜友国到龄退休。

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▲碧桂园发布公告,图源碧桂园

“两位董事在任期间与董事会无意见不合,辞任亦不会对公司经营产生实质影响。”碧桂园官方向《21CBR》记者表示。

杨惠妍掌舵以来,两度调整董事班底。今年3月,她已更换三位独立非执行董事,引入新人和新的专业意见。

杨惠妍本人,仍需带领1.6万亿资产的碧桂园(至2023年6月),奋力渡劫。

“三者相互作用、互为一体,是公司穿越周期、健康发展的关键。”她在10月中旬专门强调,要力促保交房、资产管理和有效销售。

此次人事换防,杨惠妍又精简了董事会。

辞任执行董事的苏柏垣,现年58岁,为碧桂园“老臣”,备受重视。

他于2005年加入碧桂园,任职集团副总裁已17多年,主要负责投资拓展及若干开发项目的整体管理。

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▲苏柏垣,图源网络

碧桂园拓展海外业务时,苏柏垣一度奔赴马来西亚,担任海外事业部总裁。

当年,“森林城市”大热,号称总投资超2500亿元,期间即有苏的运筹,他与老板杨国强一道参与项目发布。

2020年,苏的年薪就有400万元,酌情奖金近1300万元;次年,他被授予154.55万份购股权,当年市价也在千万左右。

此次公告指出,苏柏垣在碧桂园的其他职务不变,他和杜友国辞任后,未提及董事补选。

碧桂园方面向《21CBR》记者回应,两人卸任后,碧桂园董事会共有9名成员,其中执行董事5名,独立非执行董事3名,非执行董事1名。

杨惠妍接班前,其父亲在内,碧桂园董事会一度有13名董事。

值得注意的是,两度成员调整,杨惠妍大幅降低了董事会年龄

本次辞任的杜友国,现年72岁,3月一同辞任的3名独董,年龄也已过七旬。自碧桂园上市后,三人就一直陪伴,任职时间长达17年之久。

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▲碧桂园独立董事更换,图源碧桂园公告

今春履新的三名独立董事,更为年轻,年龄在44岁至65岁之间,其专业背景,也与地产、金融投资等紧密相关。

“独立董事是制衡内部董事,完善公司治理结构、保护外部投资者权益的机制。”

香颂资本执行董事沈萌告诉《21CBR》,碧桂园处于生死存亡的关键期,要集中资源解决债务等难题,聘请更年轻、更多专业背景的独董,利于为一线高管出谋划策。

公开数据显示,1-9月,碧桂园权益销售金额约364.1亿元,去年同期为1549.8亿元,降幅约8成。

当下,杨惠妍确需高层智囊,其化债压力也不小。

截至2023年6月末,碧桂园总负债为1.36万亿元,在房企负债中排第二,其后,一直未有数据更新。

今年9月初,杨惠妍团队公告,调整兑付方案,将一批境内债的分期款项,延期6个月至2025年3月,涉及金额近150亿元。

去年8月出险后,管理层曾将这批境内债券全部展期,9只债的期限均为3年。

眼前,杨惠妍最紧要的工作之一,还要重组境外债。

碧桂园存续的美元债共计15只,余额为99.1亿美元,合计超700亿元人民币,有两只已到期未还。

年初,她委聘毕马威担任财务顾问,协助制定整体方案解决境外债务风险。

管理层一度预计,10月份可公开债务重组支持协议(RSA),目前进展稍有落后。

记者从碧桂园方面了解到,其方案条款尚未与主要债权人达成一致。

有房企人士告诉《21CBR》记者,债权人均了解内地房产市况,对重组方案的接受度较之前更高,房企要做的是,让他们相信企业有能力还钱。

与债权人博弈之际,杨惠妍团队也积极处置资产,兑现 “砸锅卖铁支持公司”的承诺。

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▲碧桂园转让资产,图源广州产权交易所

今年以来,碧桂园转让了广州“资产包”以及部分境外资产,同时以项目股权冲抵应付货款。

比如,碧桂园已一次性在广州产权交易所公布5笔资产出售清单,涉及写字楼、办公楼、酒店、公寓等多种物业,合计报价38.18亿元。

杨惠妍也在缩减开支。

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▲碧桂园高管年薪统一调整为12万元,图源公告

2024年初,碧桂园下放总部人员、精简区域编制,将14个区域合并为7个,同时降低高管薪酬。

杨惠妍、集团总裁莫斌等人,年薪统一调整为12万元。

有消息指出,去年以来,碧桂园有8位区域总离任,其中不乏为从管培生成长起来的高管。

这一年,杨惠妍将保交付的优先级提至最高。

穷尽一切力量保交房。”几乎每次内部管理会,她都如此强调,为夯实保交房的财务基础,其团队抓关键时点,提升新房到访和认购热度。

据透露,十一期间,碧桂园销售目标完成率123%,日均常规认购较“五一”期间上升34%。

去年,碧桂园累计交付超60万套房屋,今年规划交付量超48万套。

“(这)仍然是天量的交付任务。”杨惠妍要求,公司上下须从资金、资源以及个人状态上,做好充分准备。

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▲今年1-9月房企交付套数排行榜,图源亿翰智库

据公开信息,1-9月,碧桂园已交付23.5万套,总量可观,对标预定规划,只完成一半,任务依然艰巨

杨惠妍团队正与政府协力,以项目担保、盘活存量土地等方式,缓解资金压力,力保交房。

例如,位于黑龙江哈尔滨的国风云著项目,今年售出套数仅以个位数计。

在当地政府部门支持下,碧桂园东北大区用一个商业项目担保,向银行贷款支持项目,于国庆期间交付700余套,且没有降标减配。

好在,眼下政府扩大白名单覆盖范围,效果已显。

对比9月13日数据,截至10月10日,碧桂园进入白名单的项目增长约12.8%,新增到账贷款约260%,延展资金增加62.8%。

局势向好,杨惠妍面临的压力,依然不轻。

“今年推出的利好政策力度非常大,也很全面,大家一定要有信心。”

她认为,国家对房地产行业的定位和指引越来越清晰,“要理解好政策,紧紧依靠政府,抓住机遇”。

面对变局,这位掌舵人正努力留在牌桌上。

“公司所有人要充满信心、下定决心,一定能够迎来行业的春天。”杨惠妍在内部打气。

来源:21世纪商业评论