上海的长租公寓市场发展前景良好，经过近几年快速的发展，现在长租公寓市场已经进入到深水区。未来上海长租公寓竞争会十分激烈，新入局者要做好准备。
第一，上海的租赁需求十分旺盛。在2400万人口这么大规模的城市中，有近1000万人口租房居住，基本占到上海常住人口的40%，其中85%的外来人口靠租赁解决居住需求，10%的本地人口也有拆迁安置、孩子入学、工作就近等等这样的租赁需求。
第二，从年龄结构来看，年轻租客构成上海租房市场的主力军。从集中式长租公寓的入住群体来看，90%的租客年龄都在35岁以下，年轻群体宁肯多付一点租金，也不想把时间浪费在路上。
租赁群体庞大、年轻租客为主构成了上海租房市场生命力旺盛的基石。未来人口流动的趋势还是向核心城市聚集，尤其是以上海为代表的核心一线城市，也能为上海补充未来自然人口增长不足的损益。目前上海人口形势严峻，人口总和生育率仅为0.6，按照人口稳定，人口总和生育率应该保持在2%的水平计算，相当于4个家庭中已经有3个家庭选择不生育。
未来上海也会在人才引进方面给出更多的政策支持，从国际大都市的经验来看，东京、新加坡都是靠吸引人才流入打造城市核心竞争力。而人才引进之后首先要解决的就是人才的居住问题，尤其是一线城市目前房价整体偏高，因此租赁住房、保障住房就是人才流入后在城市居住的第一站。
目前我们国家推行的保障住房体系，更多的是参考新加坡组屋模式。新加坡组屋模式保持两个二八原则，第一个是新加坡80%的人口住在组屋，20%的人口住在市场化住宅，第二个是每年新增供应住房的80%仍为带有保障性质的组屋。从核心城市来看，我们很难做到让存量市场里80%的人口住到政府的保障性住房里，但我们可以做到把保障房（配售型和配租型）的覆盖面至少覆盖到未来引进人才的50%，即使一半是租赁，也能够覆盖掉未来引入人才的1/4，意味着未来租赁住宅市场增量空间是相当巨大的。
从政策层面来看，国家也在给租赁住房以及保障住房更多的政策性支持，租赁企业可以有相应的税费减免，以及逐渐打开的REITs通道退出，企业未来在长租公寓运营方面会有更多的政策支持和优势。
借着政策的东风，上海的长租公寓市场发展十分迅速，市场竞争也越来越激烈。2024年1-9月份上海集中式长租公寓的新入市量就超过100个，入市的规模超过10万间，市场的竞争已经进入到红海。从我们同策长租监测数据来看，品牌公寓的闭店率达到16%到25%，品牌公寓每6家店就有一家店会关闭掉，一方面看好上海长租公寓市场的发展前景，同时也要提高对长租公寓运营过程中风险的关注，尤其是长租公寓项目自身定位以及整个运营过程的管控风险。
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