一
百亿公司，曾经的地产行业有多嫌弃。
百亿楼盘，今天就有多珍惜。
上海，顺昌玖里，外滩壹号院，翠湖天地六期。
深圳，深湾玖序，首开100亿。
广州，鹏瑞一号，以公寓之身，套均价过亿，单盘逾百亿。
北京，北京宸园+北京璞园park，仅开盘单月销售过百亿。
2024年，本来是地产宏观政策的翻转与拐点之年，幅度之大，震惊了一半人，又安慰了另一半人。
但是，它偏不满足， 又以如此特殊的方式载入地产史册，令人始料未及。
二
每个百亿楼盘的背后，一定都站着一个自带主线剧情的开发商。
比如，中海是豪宅崛起，瑞安是老钱发新芽，鹏瑞是外行的逆袭。
但是，相比这前三家，令人更意外的是，代言北京百亿标杆的会是中建智地。
房地产真是一个特供奇迹的行业。
一方面，它很讲究血统论，确实大量的融资证据就摆在那里。
另一方面，它也不讲究出身，无论你是煤老板、互联网新贵，还是火锅店老板，只要你有钱有意愿，产品适销对路，房地产行业的大门永远向你敞开。
中建智地当然不是地产的外行，而是久经地产沙场的一枚老兵。
然而，当它游泳到地产开发的主场时，谁能想到，仅仅四年之内，它居然在北京主场创造了下面这些记录：
8月，北京房企普宅网签金额、套数、面积三冠王；
10月，北京房企普宅网签金额&套数TOP1，网签面积TOP2；
1-10月，北京房企普宅网签套数、面积TOP2，网签金额TOP3；
北京之外，十月行情仍然属于中建智地。
常州中建龍宸壹號，10月常州市网签金额TOP2、新北区成交金额TOP1。
苏州中建虹溪璟庭，1-10月新区网签套数、面积TOP1，浒墅关城铁板块销售套数、面积、金额TOP1。
如果按明星楼盘单列，中建智地在北京主场同样贡献了年度最多的单盘记录：
北京宸园，北京市10月网签金额、面积TOP1。中建璞园&中建璞园PARK，北京市10月网签金额TOP2，两大项目合计百亿拿地，十月百亿销售，耗时仅4个月。
北京国贤府，10月单价5-6万元网签金额、套数、面积TOP1。
中建宸庐|云起，顺义区1-10月网签金额TOP2。
中建京华国贤府，房山区10月网签金额、套数、面积TOP1。
中建房山国贤府，房山区1-10月网签金额、销售单价TOP1。
在北京主场与单盘记录的加持下，2024年1-10月，中建智地今年首次跻身中国房地产企业销售排名TOP30，位次上升明显，环比提升了20名，同比提升36名。
一勺言首次关注到中建智地，起因于两点。
其一，单盘口碑。其二，2021年后，中建各局发力开发赛道的小趋势。
尤其是后者。
三四年前，在跟中建智地的多位朋友私下交流时，我最初关心的问题是，这个小趋势，会不会是当年市场紧缩的特定环境下，政策窗口的昙花一现；然后关注的焦点是，这个新选手会怎么挑选赛道与战场。最后关心的问题是，它的产品服不服众，故事能否优雅落地。
现在来看，答案已经水落石出。那么，这一切究竟是如何步步发生的？
三
中建智地在各类细分榜单上的崛起之路，依外界的视角看，耗时仅三四年，而且，呈现出三个非常明显的特征。
1，先郊区，后内城
中建智地的投资地图，清晰地呈现了一个从房山主城起步、布局顺义，然后突然杀入望京、昌平，继而，今年在朝阳区的酒仙桥旧改区一鸣惊人、音量倍增的路线图。
五年16盘勾勒出的这个路线图，可以被简化为一个「先郊区后内城」策略，事后看，它也非常符合一个厚积薄发、步步为营的黑马模型。
中建智地的总部位于北京，它在C端形象的真正建立，始于房山与顺义。
前期在房山、顺义的布局，可以被视为一个新选手积攒信用分。扮演这一角色的楼盘，既有京西印玥这样的品质洋房，也有学府印悦这样的学区房，更有全公司第一个文化地产雏形的中建宸庐，首发亮相主打一组关键词：热销，靠谱。
但是，其中真正让中建智地出圈的是2022年的望京中建宸园。
它以低密度的洋房+叠拼产品入市，大手笔投资的中式实景示范区，第一次在淡市中展示了对高端地缘客群的杀伤力，中式园林IP，就此埋下了伏笔，它也成为当年同行市调的网红盘。
于是，信心大增的中建智地，随后在房山、昌平未来科技城，陆续落子。
两大代表作品之房山国贤府，率先出道，主打标签就是实景中式示范区，在4万+的水平刷新了房山刚需刚改的产品认知，首开大卖。
几个月后，而全洋房形态的北京国贤府，一度以一己之力挽救了北京未来科技城的板块颓势，虹吸了周围以十公里为半径的客群，主打招牌就是中式园林与它超配的精装诚意。
剧情至此，中建智地还从未进入北京五环内。
但是，牌桌上已经罕有对手可以阻拦了。
2024年6月，中建智地第一次百亿级拿地，112亿斩获两大朝阳地块。四个月后，北京宸园、中建璞园PARK双盘首开，当日热销83.5亿元，单月销售百亿，短短4个月实现“百亿拿地，百亿销售”的楼市记录。
2，把改善进行到底
改善当道，是本轮地产调整进入深水区之后的市场选择，也是新一轮的楼市正确。
自2021年上半年开始，这股风潮从长三角市场起步，先在几个核心二线城市的成交表上大展拳脚，随后数月，吹到了帝都楼市。
中建智地也许并不是第一个捕捉到这股风向的帝都开发商，但是，它肯定是吃到地缘改善客群红利最多的那个。
从盘面看，尽管售价不同，中建智地几乎所有项目都把改善写在脸上，从户型配置到精装标准、再到实景示范区，它的策略就是，在相似或略高的售价水平上，在产品端发力，打一场有备而来的遭遇战。
从几个代表楼盘的首开数据看，这个策略一直效果显著，首开高去化率在地缘板块引发更广泛的关注与口碑，继而带来新一轮的去化。
在NBA决赛中，有一条规律：上一场的赢家不会轻易变阵。
2022年之后，中建智地把改善策略开始扩展至其他产品线。
我们事后看到，它从高层起步，逐步蔓延至洋房，然后是低密的叠拼产品，最终，在朝阳东四环的大平层产品北京宸园，完成收官。
3，超极交付
因为市场低迷，交付比任何时候都更加成为口碑的拐点。
身在北京多年，我已见过诸多旺销楼盘在交付时一地鸡毛、最终引发口碑崩塌的案例。
过去三四年，房地产的交付客诉，甚至已经大大提前，房子还在卖，对工程施工的投诉已经有组织展开。更挑剔的消费者，叠加房价下行，这一届开发商不得不集体面临交付课题。
但是，中建智地没有让自己跌倒在自己的传统舒适区。它的对策就是，把交付分阶段过程化，同时不断输出各种形式的透明度。
以市调热盘中建宸园为例，它将在明年8月交房，但是自今年8月开始，一套「超极交付」的流程标准已经正式启动，核心就是：过程化、透明化，共建。
以「品控」为例，中建智地通过样板先行、过程控制、检验检查、花园工地来管控工程质量，全过程覆盖基础、地下室、标准层、屋面、幕墙、粗装饰、精装、景观8大工程。在房子长达2-3年的建设周期里，站在使用者角度，聚焦幕墙、景观、机电、精装、土建、精装大堂等6大领域。
但是，最具特色的还是透明与共建。
中建智地拿出了业主共建套装，让业主参与进来。比如，在房山国贤府聚焦小区外部的国贤府公园，在中建璞园和中建璞园PARK，则聚焦外部的市政路、公交站与城市配套。而在交付端，透过反馈高效的客关服务，频繁与业主互动，最终管理预期，超越预期。
从中建宸庐起步至今，中建智地一直扛起了中式文化地产的大旗，但是从文化意境的兑现看，这一定会提升交付的难度系数。
从我的角度看，没有必要共情一个黑马选手所必须经历的难关。
但是，我也绝不会低估它们。
四
行业的座次榜正在刷新，我们面临这样一个时刻：回归常识。
今天地产行业最大的常识应该是什么？
债务，可以展期，但一定要还；
公司，未必千亿，但一定要安全；
房子，可以预售，但一定要兑现承诺；
好产品，真的可以是核心竞争力。
核心房产，依然是第一配置资产；
优秀的投资策略，会让开发商与买房人实现共赢。
……
这张常识清单还可以继续延长，欢迎大家留言接龙。我想说的是，未来很长时间，所谓的黑马地产公司，都不过是上述常识的产物。
我们不能只看到地产牌桌上玩家的减少，还要看到地产牌桌上玩家的变化。永远不要担心黑马，就像不要担心常识一样，我们只需要担心自己。
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